新鸥鹏下滑百名,周永勇万亩教育地产资金渴求大

发布时间:2021-02-02 17:25:09

重庆教育地产大佬

在地产界,做商业地产的房企越来越多,做教育地产的堪称凤毛麟角。出身重庆的非主流房企新鸥鹏地产,以“中国教育地产领军企业”相标榜,并号称“百强房企”,在地产界独树一帜。

楼市资本论获悉,2021年1月18日,重庆财经学院正式揭牌。新鸥鹏作为这所本科高校的投资建设方,在揭牌仪式上表示要建成中国乃至世界一流民办高等财经学院。集团官网显示,新鸥鹏目前拥有2所大学、13所中小学、31所幼儿园以及多个教育城,曾入围中国房地产100强企业。

但是,楼市资本论发现,在中国房企销售排行榜上,新鸥鹏三四年前还能勉强跻身百强,近两年却直线坠落,2020年销售榜早已滑出TOP200以外,无论规模实力、行业地位还是影响力,所谓百强房企已经名不副实。

目前,新鸥鹏在重庆、四川、云南等多个区域布局教育地产高达数万亩,投资金额动辄上百亿,巨额的资金需求,对董事长周永勇的考验无疑是巨大的。

【一】“百强房企”业绩滑出TOP200

应该说,前几年,周永勇对新鸥鹏还是充满信心的。

2014年,他启动“立足西部、开拓华北、挺进中原”的全国发展战略,强力拓展“新鸥鹏教育城”在重点城市的布局。

为此,周永勇建立事业合伙人机制,四处挖人,先后将原龙湖重庆公司副总经理张雪樵、原金科集团副总裁李战洪、原东原地产总经理魏锂等高管招致麾下,在地产圈内掀起了一场房企高管集体跳槽风波。

新鸥鹏地产由此名动江湖,高调提出“3年左右在香港上市,3-5年进入全国房企20强之列”的扩张目标。

周永勇(左)孙宏斌(右)

但还没有走出大西南,新鸥鹏很快便在成都折戟。2014年6月,新鸥鹏集团以18.39亿元在成都主城区拿下4宗地,成交楼面价超过5000元/平方米,而当时周边房价不到8000元/平方米。

那时候,新鸥鹏地产板块全年销售额只有41亿元,教育板块年收入也不到8亿元,而集团负债约60亿元,每年光还利息都需要10亿元。或许是出于资金压力,新鸥鹏在成都拿地后迟迟没有动工,甚至连出让金都未支付。

2017年9月,成都市国土局收回地块重新拍卖,新鸥鹏损失2.98亿元,黯然离场。

在负债重压下,其后几年,新鸥鹏不但在国内鲜少拿地,2018年一度有传言称,周永勇与融创密切接触,寻求被收购。

楼市资本论发现,截至2018年年中,新鸥鹏总负债约142.5亿,资产负债率为74.96%。其债券募集说明书承认,若房地产市场发生重大波动,公司资金来源保障不足,面临一定的偿债风险。

尽管业绩并不突出,知名度也不高,新鸥鹏却神奇地连续多年入围中国房地产百强企业榜单,综合实力甚至跻身中国房地产50强。

但从销售规模来看,新鸥鹏2017年销售152.6亿元,排名全行业第100位,此后即自由落体般滑落:2018年销售降至149.6亿元,行业排名下滑到第127位;2019年、2020年克尔瑞中国房企销售TOP200排行榜上,新鸥鹏都榜上无名,显然已经被甩出行业200名以外了。

然而令人费解的是,去年4月,新鸥鹏官网却宣示,新鸥鹏地产集团在2020中国房企业500强测评中位列第96位,重回中国地产100强。

在业内看来,新鸥鹏市场业绩都没够着200强门槛,却自称“重回百强”,这个是实在有些费解。

【二】28岁任重庆大学校企董事长,最终控制新鸥鹏

说起来,周永勇拿下新鸥鹏的经历也颇为神秘。

新鸥鹏前身是重庆大学校办企业——重庆鸥鹏物业开发有限公司,成立于1993年,主要从事房地产开发和工程建设。1998年发展为鸥鹏集团,旗下包括鸥鹏科技等11家公司。

2001年,重庆大学筹备对鸥鹏进行民营化改制。其时正在重庆大学房地产开发有限公司担任常务副总经理的周永勇,抓住这个机会,借鸡生蛋,孵化出新鸥鹏。

公开资料显示,周永勇原名周旭,1972年出生,重庆铜梁县人。中学就读于铜梁中学,值得一提的是,周永勇与雷士照明创始人吴长江同为铜梁中学的校友。在吴长江因挪用资金罪被捕后,2016年10月周永勇还曾以1.52亿元接盘吴名下的一宗土地资产,上演了一幕重庆好同学剧情。1990-1995年,他在河北煤炭建设工程学院水文地质与工程地质专业学习,获学士学位;1995年进入重庆建筑大学土木工程学院攻读硕士学位,毕业后留校,从事企业管理工作;2000年出任重庆大学鸥鹏岩土工程公司董事长,由此涉足商海。

2001年10月,周永勇与妻子汪萍在老家铜梁县巴川镇成立吉旭建筑,注册资本1500万元。2002年1月,吉旭建筑以1120万元收购鸥鹏科技,正式入主鸥鹏系。2003年6月,周永勇又增资800万元,成功控股鸥鹏物业并出任董事长。

值得注意的是,在这个过程中,周考入重庆大学电气工程学院,师从时任重庆大学副校长的孙才新,攻读博士。重庆大学所持有的鸥鹏物业股权,到2006年时已全部被鸥鹏科技收购。

2010年2月,鸥鹏物业更名为重庆新鸥鹏地产(集团)有限公司。至此,原来的校办企业已改制成为一家纯民营企业,由周永勇实际控制。

2019年1月,周永勇将公司总部从重庆迁至北京,开启新鸥鹏的第二次创业。

楼市资本论想说,27岁就能接任重庆大学校企董事长,并一步步控制新鸥鹏,就算是有贵人相助,周永勇也绝对不是一般人。

【三】妻子汪萍实控小贷公司涉诉869条

常言道,每个成功男人的背后都有一个不凡的女人。周永勇也不例外,从其29岁成立第一家公司吉旭建筑起,妻子汪萍就一直是其最佳搭档。

楼市资本论发下在周永勇“教育+地产”的企业发展模式之外,汪萍在金融领域也在折腾。天眼查资料显示,在重庆新鸥鹏企业(集团)有限公司的股东之外,汪萍还是重庆汇金小额贷款有限公司的实际控制人。这个公司成立于2010年,注册资本金2个亿,汪萍占股50%。

重庆汇金小额贷款有限公司(以下简称,汇金信贷)的企业介绍里,称其是通过金融设计与工业设计的完美融合和高品质的金融服务,面向城市居民、农户、个体工商户、小微企业和垂直封闭生态链,提供信用微贷、企业信贷、农村金融和互联网金融等普惠金融解决方案。简单些说,就是给个人和小微企业放贷的。

众所周知,这个领域的财务纠纷非常多。天眼查资料,截止2021年1月底,汇金信贷风险总量1143条,其中在2018年最多达到550条,按照类别最多的是法律诉讼,因民间借贷等原因起诉他人或公司的高达869条。楼市资本论大致浏览发现,基本上都是因为放款给他人后,未能及时收回借款。

楼市资本论认为,国家严控金融风险的大背景加上“只贷不存”制度框架下,小贷公司主要以股东投入的自有资本放贷,业务自然不太好做。并且背靠同样受金融大环境影响,债务压力大的房地产公司“新鸥鹏”,汇金信贷的未来业务只怕更难。

【四】新鸥鹏规模惊人的数万亩教育城项目

地产是新鸥鹏集团旗下三大产业板块之一,在重庆先后开发了鸥鹏花园、鸥鹏花卉园、鸥鹏万州百安花园、鸥鹏电子商务大厦、回龙湾等项目,建筑面积逾300万平方米,跻身重庆房企六强。

与其它主流房企不同的是,新鸥鹏地产专注于教育地产,自称“中国教育地产领军企业”,旗下开发有教育MALL、教育产业园、教育城、教育小镇等产品。

集团官网显示,重庆新鸥鹏教育城是中国最大的云教育产业园,占地4050亩,总投资高达300亿元,结合国内外产业新城开发模式,通过“互联网 +”科技,将世界先进的教育理念融入园区,助推城市文化功能升级。

2020年8月,新鸥鹏教育城南湖馆正式开业,被视为新鸥鹏教育城模式全新升级的的2.0版本。项目负责人声称:“别人做商业综合体,我们做的是教育综合体,这就是我们最大的不同。”

这个教育综合体总体量约4万平方米,集合教育机构+品牌商业两大业态,融学、乐、食、尚为一体,成为重庆南岸区教育生活新坐标。

据报道,新鸥鹏选址重庆江北嘴、五里店等核心区域,将落地3.0版新鸥鹏教育城;并规划未来3年,还将在四川、山东、杭州、云南、广西、江西等地建成13座教育城。

在四川,新鸥鹏布局了德阳教育小镇,项目占地约4700亩,整体投资258亿元,是联合国人居署教育小镇示范项目。

云南楚雄的新鸥鹏教育小镇,总投资约110亿元,规划总占地约2567亩,建筑规模约280万平方米。

从这些项目来看,都是规模巨大,体量惊人,加起来都数万亩,如果全都操作起来绝对是业内拔尖。但若资金流紧张,却也怕火烧连营,互受牵连,十分考验周永勇操盘能力。

此外,从这些项目来看,新鸥鹏的教育地产体量大、开发周期长,投资规模都在百亿级以上。周永勇在圈内打出“教育地产”的大旗,但能否玩转这些项目、形成成熟的商业模式,还有待市场验证。

无疑,进入2021年,不论是房地产行业还是金融行业,市场竞争都是很严酷的。楼市资本论认为,楼市下半场行业必然重新洗牌,市场份额加快向头部房企集中,不断挤压中小房企生存空间。

空有虚名的“百强房企”新鸥鹏,这块招牌能否持续撑起教育地产的商业模式,市场留给周永勇的时间不多了。

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