北京楼市特稿:新房均价冲破6万,货币洪水滚滚而来

发布时间:2022-07-09 16:25:32

10万+豪宅成交量接连攀升

楼市资本论研究院认为,万亿美元全球货币洪水涌向主要经济体,西方超级通胀时代之下,北京楼市也进入全新阶段。

经过2022年上半年酝酿期积累,全国楼市接二连三出台各种刺激政策,房企营销也是不走寻常路,小麦大蒜西瓜水蜜桃换房“奇招频出”,可谓热闹非凡。尤其是从市场数据看,一线城市的表现明显乐观起来。

《6月国民安居指数报告》显示,6月全国新房找房热度环比上涨2.3%,一线城市新房找房热度环比上涨16.9%。

大家看房的热情已经再度苏醒。尤其以北京楼市为带领,一线城市的楼市,已经先于其他各线城市,完成筑底,开启反弹之路。

再看具体成交数据,北京新房均价首次突破6万元大关,这是一个非常重要的标志性事件。

2022年上半年北京新房成交均价60217元/㎡,年度同比上涨12%,创历史新高。需要注意的是,房价的大幅上涨并非全部是市场热度的体现,而是由于市场成交中产品结构的转变。

一方面,低单价的限竞房产品占比跌至低位,2020年市占高达64%,2021年降至47%,2022年上半年仅为24%。另一方面,10万+豪宅市场成交套数及占比接连攀升,2021年成交量突破2000套,2022年上半年逆势增长,成交量高达1326套,同比上升49%,成交套数占比攀升至7%。

一般而言,市场上行的顺序通常都是先涨价再起量,价在量先。从上半年的新房成交均价同比上涨看,即是这次北京楼市触底反弹的一个明显标志,值得关注。

北京楼市不仅新房成交均价出现上涨,二手房市场也在向上看。

北京最新二手房均价68789元/平米,同比上涨0.28%,尤以平谷区的环比12.42%涨幅,最为惹眼。与此同时,房价最高的西城区135877元/平米也实现环比上涨3.58%,大兴区和东城区的房价涨幅则紧随其后

楼市资本论认为,上半年随着全国房地产市场整体下行,中央对楼市的政策基调由打压转为支持,地方调控逐步放松,楼市继2014年后再次进入政策宽松期。

北京楼市未来走向,一个共识在业界基本达成:市场正处于底部,也就是“V”或“U”的下半段。如果说1个月前是北京楼市下行周期,那么,现在就是北京市场的抄底买入时期。尤其是作为全国楼市最独特的存在,北京楼市长期看好的主逻辑从没有变化。

总结来说,全球货币洪水之下,一线城市楼市的未来就是二个字:精彩!

大V点评最新北京楼市汇总

◆【柯谈地产观】:一线、强二线房价已经到底,绝不会再跌

目前已经可以确定:楼市拐点已经来临,触底回暖已在路上。这轮周期中,房地产将会“U”型回暖而不是“V”型快速反弹。

为啥是“U”而不是“V”?因为这轮房地产熊市太惨烈,各项数据都是创记录的负增长。暴雷房企数量史无前例的多,所有房企在去年的三道红线两道红线强力去杠杆中都是元气大伤,包括央企、国企和民企,不敢拿地不敢建房。2022年的疫情持续时间更长,波及范围更广,对经济的伤害更大,对百姓收入的减少更甚。居民部门的杠杆率已经创新高,立刻再加杠杆有难度。美国等发达国家开始疯狂加息,抑制我国货币放水的规模。此外,最重要的一点是,这次对房地产打击太重,扭转百姓的悲观预期不是一朝一夕。

所以,虽然楼市已经见底,但是绝对不会出现2020年那样的“V”型快速反弹,而是会在底部持续相当一段时间,蓄势待发“U”型回暖。回暖形态不同,但可以断定的一点是:一线、强二线房价已经到底,绝不会再跌,至于啥时候开涨,要看政策力度了。

◆【西瓜说房】:指望大盘下降,那是不可能的

宏观上看,北京楼市未来几个月大概率会是横盘,最多也就是微涨。

比如西城学区房,因为西城最近两年几乎每年都出教改新政,每一次教改都是“削峰填谷”,更加的均衡化,这就对西城学区房不利,我们认为西城学区房未来的价格,尤其过了三四月份高峰期后,接下来可能要横盘,甚至有一些回调。

总结来看,下半年的行情,整个大盘我觉得一直到九月份,不会有太明显的上行,但是你要指望大盘下降,那是不可能的。

◆【北京房姐】:未来一线、新一线、二线城市阶梯式上涨

未来5年-10年,一线、新一线、二线城市阶梯式上涨,但应该不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。主要还得看上面对房地产的态度。三四线城市会横盘阴跌。在通胀下,横盘就意味着房价下跌,资产贬值。

像一线和新一线城市人口依然在大量流入。所以未来的人口大红利期时代已经结束,但对于城市来说,局部人口红利依然存在,所以买房投资一定要紧盯一线和新一线。一二线城市的房地产还是优质资产。确切点,也不能说是人口增加房价上涨,而是经济面好,房价上涨。经济好,人自然愿意去,人越多,城市价值释放越充分,形成了良性循环,房价涨是水到渠成。

◆【通货朋仗】:北京的买房窗口期打开了

最近楼市差,意味着窗口期出现。北京买房的窗口期,最近一次是去年的10月及之后,到了今年3月的时候,由于小阳春的热度影响,挂牌价普遍提了上来,那个时候买房不太合适,容易小高位接盘。4月份左右,北京的小阳春基本上就结束了,四月到现在是3个月左右时间,北京的卖家预期目前开始慢慢松动了,近期观察的一些性价比还不错的房子,卖家都在主动降价。虽然大面市场的价格还没松动,但是陆续已经开始了,这也就意味着窗口期打开了,有合适的房子可以考虑入手了。

买房窗口期指的就是相对稳定的市场,房价过了最高位,价格相对安全,这个阶段买房,比较稳,既不会高位接盘,也不至于大跌。

◆【子木聊房】:北京90-110平米三居户型增值性高

数据显示,今年上半年,一线城市主流面积段走向了90-110平米。二线城市,110平米以上在迅猛增长,140平米以上增速是最快的,这是因为不同能级城市房价承受力不一样,但置换大房子的需求不变。

那么结合着户型和面积段,我们可以得到所有城市最有价值的产品:

一线城市,90-110平米的小三房。

二线城市,110-140平米的三房、四房。

三四线城市,110-140平米的三房、四房。

根据这个“配方”买房,基本可以拿到同片区内相对增值属性最高的房子。

再给买房人一个启示:

买小面积刚需房时,一切以户型为主,要看空间设计如何,是否南北通透,是否明厨明卫,最好客厅和厨房大一些,卧室小一点无所谓。

而在买改善型大平米住房时,户型一般做的都差不多,这时候还要关注物业水平如何,不同的物业服务会对社区的升值潜力也会造成一定的影响。

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