负债1900亿,旭辉京沪失利,林中三线扩局豪赌三千亿

发布时间:2019-03-18 23:18:21

3月14日,旭辉控股发布2018年年报,全年销售1520亿;同时锁定今年销售目标1900亿元,同比上升25%。

负债1900亿,旭辉京沪失利,林中三线扩局豪赌三千亿

3月14日,旭辉控股发布2018年年报,全年销售1520亿;同时锁定今年销售目标1900亿元,同比上升25%。

楼市资本论注意到,旭辉前两月累计销售153.6亿元,同比下降9.22%,可以说开局不利。

旭辉董事长林中以善于把控周期、精准布局闻名业内,被称为“地产战略大师”。在他带领下,旭辉在2013-2017年的五年内,将销售规模从百亿扩张到千亿,去年又以1625亿高居房企销售榜第15位,被视为闵系黑马。

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以去年楼市逆转为标志,房企开始进入下半场激烈搏杀。林中提出“减一线,稳二线,增强三线”,将主战场转向三四线城市,期望通过逆向操盘,实现2021年销售3000亿、进入前八强的战略目标。

但是,逆向操盘的风险不容忽视。从年报看,旭辉去年京沪一线失利,二线的业务比重大幅下滑;今年又开局不利,给林中的三线扩局蒙上了一层阴影。

在行业下行周期中,黑马旭辉能否续写扩张神话,这场三千亿豪赌值得关注。

一、京、沪失利,旭辉一线告急

去年四季度,由于楼市急冷,地产界曾卷过一阵高管离职潮,旭辉也未能幸免,主管北京的得力干将匆匆去职。

11月14日,旭辉集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏“闪电”离职,从约谈离职到完成交接,前后不到7天。

孔鹏是旭辉2012年上市之后引入的第一批职业经理人,2013年加入旭辉,2016年将北京市场销售额做到百亿以上。对这次闪辞,林中深感惋惜,感谢他五年来的付出与贡献,同时期望接任者带领北京事业部再创新辉煌。

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外界猜测,孔鹏离职与旭辉北京市场销售不力有直接关系。旭辉去年在北京的销售目标是150亿元,全年仅完成118亿,在集团总销售额中占比7.8%。市场失利,光环不再,作为一方主将的孔鹏只有黯然离场。

早在北京换将之前,旭辉上海区域事业部总裁蒋达强已于1月去职。上海是旭辉总部所在地,蒋于2016年执掌上海区域,当年回款150亿,成为旭辉历史上首个过百亿的城市,在集团总销售额中占比超过20%。年报显示,去年旭辉上海仅售79亿,占比降到5.2%。

北京和上海是旭辉仅有的两个一线市场,主管大将离职,销售业绩剧降,这一连串变故表明,旭辉的一线市场已经动摇,如果管控不力,市场后面仍会不稳。

一直以来,京、沪市场是全国性房企的必争之地。去年,旭辉在北京和上海各只有一块地进账,而且都是合作拿地,权益额不超过50%。土储不足,后继乏力,显示旭辉正快速退出一线市场。放弃京沪一线的利弊,相信林中自有分寸。

春节楼市往往是三四线返乡置业的高潮,可惜今年风光不再。楼市资本论认为,旭辉前两月销售业绩同比下降10%,表明一线市场不宜轻言退出,一旦缺位,三线市场很难顶上补缺。

当前楼市焦灼态势下,林中需要赶紧出手止损,否则坐视一线市场失速,后果将不堪设想。

二、1916亿债务压顶,业绩注水式扩张

除了逆势操盘、一线失利的风险,旭辉还需面对1900亿债务高压和千亿业绩注水的尴尬。

楼市资本论观察到,年报显示,截至2018年年底,旭辉流动负债1233.4亿,非流动负债682.7亿,合计负债总额高达1916.1亿;资产负债率高达79.5%。

旭辉负债激增,是多年高周转扩张的结果。2012-2017年,旭辉从百亿向千亿征进的过程中,负债从300亿增加到1175亿。去年,旭辉的销售增加约500亿,而负债增加了740亿,超过了规模的扩张。

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去年下半年,房企纷纷放弃高周转模式,旭辉却势成骑虎,仍保持惯性前冲。随着下半年多个项目入市,管理层不得不继续致于力提高周转速度,以期达到降杠杆目的。

楼市资本论发现,高周转模式下,追求规模扩张的旭辉,虽然销售金额过千亿,其实“业绩注水”,成色严重不足。

据第三方统计,2014-2018年,旭辉合同销售金额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元、1625亿,同期权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元、861亿,占比分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%、52.98%,不但在千亿房企中占比偏低,而且比重逐年下降。

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在林中看来,权益合作就是一种策略,不仅给旭辉带来了规模增长,也带来了企业运营的能力和经验,有利于提升旭辉品牌形象和影响力。

但事实证明,旭辉目前的千亿规模,水份近半。业内人士看来,这匹黑马原本成色不足,有人称只是一匹灰马,靠注水来撑门面,持久性有悬疑。

三、林中三线扩张的“三千亿”赌局

林中是业界公认的周期研判高手。因为精准踩对房地产周期,他带领旭辉一路高歌,顺风顺水进入千亿阵营。

这位拥有厦门大学、长江商学院EMBA双学位的战略大师,给旭辉设定的下一个目标是:2021年实现3000亿销售目标,进入行业前八强。

为激励全员冲刺这个富有挑战性的目标,林中曾在旭辉全员大会上承诺:“高层收入过亿、中高层收入千万、中层收入百万、基层有房有车”。

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据说,这是地产界史上最牛的招聘广告。中逆势操盘,三四线狂奔不止

为了圆梦“3000亿”,林中因应楼市下半场的形势变化,对旭辉全国布局作出的战略调整,逆势操盘,将业务重点转向三线城市。

这一调整首先表现在销售上,去年旭辉在一线、二线、三线市场的销售占比分别为13.0%、65.5%、21.5%,而2017年则为14.8%、82.2%、3.0%。

对比可知,旭辉在一线、二线虽然仍保持量上的增长,但比重均下调,二线更是大幅骤降;三线业务则急剧扩张,比重大增近两成。

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其次在土地储备方面,旭辉去年上半年在一线、二线和三线的投资比重为7%、54%、39%;全年土地投入768亿,新进15城,拿地93宗,拿地楼面均价仅6190 元/平方米。毫无疑问,三线已成为其扩张重点。

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在楼市下行周期,目前三四线首当其冲,楼市资本论认为,林中重仓入局,风险不容低估。

值得注意的是,因为错判形势,旭辉此前在海南就栽过跟头。2017年,旭辉在海南楼市火爆时入局海南,先后拿下四个项目,当时,海南事业部放言三年内销售要破300亿。结果去年4月份,海南宣布全域限购,楼市气温骤降。

旭辉海南布局很快陷入困境。入手的四个项目,两个退出,一个告吹,另一个已经开发投资,至今无法解套。最终,其海南事业部并入深圳,在海南的扩张草草收场。

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尽管去年海南受挫,林中对三线扩张仍情有独钟,他坚信未来数年,二线和强三线城市将出现大量机遇,成为中国楼市的主战场。按照他的布局战略,旭辉今年还将继续把握土地市场窗口机会,增加在二线、强三线城市的土地储备。

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战场上没有常胜将军。市场瞬息万变,再高明的战略大师,也有失手踩空的时候。

楼市资本论认为,旭辉当前仍在继续的高周转、高负债、低权益的扩张模式,以及“减一增三”的业务布局,风险不容小覤。

2019年销售开局失利,市场给旭辉亮出了红灯,相信林中已经注意到这个市场信号。如果及时调整扩张策略,把控好前进风险,旭辉这匹黑马在追梦三千亿的路上,自能行稳致远。

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