土储3270万平米，净资产337亿增5%，泰禾逐步走稳

哪有什么岁月静好，更多的人是在负重前行。

6月12日，泰禾集团发布2019年年报。其净资产337.54亿元，比上年度末增长5.85%。归母净资产197.00亿元，比上年度末增长6.72%。净资产规模稳步扩大。

在经历了持续近一年的挣扎自救后，这家公司呈现出“破而后立”的新迹象：

一方面，代表降杠杆指标的有息负债水平、净负债率等明显改善，经营现金流净额增加；另一方面，货值不菲的一二线城市土储、差异化的产品IP也成为泰禾东山再起的底气所在。

如今，随着战投引入或将成为现实，在楼市资本论看来，泰禾正稳步走出利空，实现绝地反击。

【一】现金流持续改善

这是一份“素面朝天”的年报。

泰禾报告期内实现营业收入236.21亿元，归属于上市公司股东的净利润为4.66亿元。其中，房地产业务实现营业收入218.54亿元，结转面积94.50万平方米。

楼市资本论注意到，虽然整体数字难言亮眼，但泰禾过去两年的现金流保卫战成果显现，安全边际正不断提高。

最为明显的表现就是，过去一年泰禾负债指标显著下降。

财报显示，截至2019年底，泰禾集团的有息负债为970.1亿元，相较年中时1104.1亿元下降12%。同时，其净负债率持续降低，由2019年中期的258.72%下降至年末的248.31%，环比下降10.41个百分点。

另外，泰禾的生存“血脉”——经营性现金流净额也得到明显改善：2019年其经营活动产生的现金流量净额大增69.51%至236亿元；处置子公司也让泰禾集团投资活动产生的现金流由负转正，总额达到145.23亿元。

泰禾集团的坦然也得到资本市场真金白银的认可。

年报发布后的第一个交易日（6月15日），泰禾集团股价逆势大涨，在市场整体疲弱、房地产板块全天下跌0.38%的背景下，盘中股价最高突破5元/股，创下阶段性新高。

亚布力智库研究员武利文指出，虽然目前泰禾还未完全走出风险，但在经营思路转变之下，其内部“造血”能力有了很大提升。于资本市场而言，信心提振也源自公司新的安全边际正逐步形成。

所谓“利空出尽是利好”。

在楼市资本论看来，泰禾此番将真实“家底”抖落干净，似乎对业绩“翻身”也有了较为稳妥的把握；随着后续战投引入，企业融资、现金流、资金投入等诸多方面也将得到快速改善。

承受住市场冲击带来阵痛的泰禾，正迎来新的转机。

【二】优质资产是核心倚靠

虽暂时存在财务短板，但作为投资标的，泰禾手中大量极其优质且尚未入市的资产，令市场对其充满想象空间。

1.一二线城市丰富的土储

楼市资本论注意到，贯彻“深耕核心一线，全面布局二线”的战略导向，让泰禾在过去几年形成了，围绕以北京为核心的京津冀地区、以上海为核心的长三角地区、以广深为核心的粤港澳大湾区、以福州和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区的全面布局。

年报显示，截至2019年底，泰禾集团总土储为3270万平方米，其中，京津冀、福建区域、长三角、珠三角、华中区域对应的土地储备为668.19万平方米、1360.47万平方米、683.19万平方米、482.73万平方米和75.56万平方米，这些土储的货值约6000亿元。

必须要提的是，泰禾的土储多是在2016、2017年以收购、参股等方式获得，不仅地价低、利润空间大，而且吻合当前的楼市热点区域，具有很强的资产抗跌和升值性。

正如一位业内人士而言，“泰禾的优质土储是令业内眼红的肥肉。”

2.一年2000亿元的供货量

受益于一二线核心城市布局，泰禾集团的存货也是不可小觑的优质标的。

截至2019年底，泰禾拥有1637.06 万平方米在建项目，其中福建占比39%、京津冀 9%、长三角 14%、珠三角 18%和其他热点城市 20%。2020年，其供货量预计可达到2000亿元以上。

泰禾也在不断加快项目建设，推进项目交付。3月以来，厦门院子、姑苏院子、佛山院子以及合肥院子都实现了部分交付。

与此同时，目前泰禾共有在售项目56 个，其中预计销售回款10亿以上的22个项目集中分布在深圳、杭州、南京等一二线核心城市。

5月初，位于深圳尖岗山的网红盘泰禾深圳院子的营销中心正式对外开放，项目即将入市；同月，泰禾北京的西府大院楼王、金府大院央墅也相继亮相。促销售、抓回款的“组合拳”不断打出。

泰禾深圳院子效果图

楼市资本论认为，泰禾集团当前的问题只是短期债务压力过大，如果成功引入战投，补足现金流短板，加之泰禾自身的销售回款，在大量货值盘活后，泰禾将重新实现良性的血液循环，并释放出巨大的利润空间。

于泰禾及战投方而言，这将成为一场互补双赢的牵手。

【三】超级IP奠定市场竞争力

鲜为人知的是，如今的全球最大娱乐帝国迪士尼，曾在2005年陷入内忧外患的被收购危机；而令其起死回生的秘密武器就在于超级IP的打造。

泰禾也有“院子”这个超级IP作为底牌在手。

2014年，泰禾用10年时间打磨“运河岸上的院子”，一举夺得北京别墅销冠。此后，泰禾开始以“院子”为核心产品，融入新中式基因，逐渐开创了“院子”、“大院”、“小院”、“园系”、“府系”等多条差异化产品线，至今已实现“22城44院”的全国布局。

IP的打造，不断带给泰禾极高的增值价值。

比如，北京的泰禾·金府大院以全年83亿元销售额，问鼎2019年北京单价7万+豪宅销冠；泰禾·南昌院子在成交套数、成交面积、成交金额三大指标均为全市第一；泰禾·济南院子入市一年累计销售额超35亿，位列济南套均500万+豪宅榜第一名。

泰禾金府大院

国内知名的知识产权律师李志坚表示，泰禾院子系的品牌效应，经过持续的缔造设计，中国古典文化的积累，以独有的文化软实力、品牌影响力和号召力，已形成系列的IP特殊。将软实力嫁接到房地产行业，如虎添翼一般，成为泰禾集团独步市场的利剑。

在楼市资本论看来，泰禾沉淀十余年的“院子系”已然成为中国房地产市场的代表性IP之一，其不断裂变出的产品线也带着院子IP的影响力和创造力，并成为当前市场刚性需求之外的高品质产品，受到高净值人群的认同和青睐。

楼市资本论相信，凭借差异化及高端产品优势，泰禾将成功度过困境，开启新旅程。

【四】或引入国资背景战投

从清退部分项目、保卫现金流，进入2020年，泰禾的自救思路也在逐渐清晰：出让控股权、引入战投、盘活资产。在救泰禾还是救自己之间，黄其森毅然选择了前者。

5月13日，泰禾集团公告称，控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜，相关交易可能涉及公司控制权的变更，本次拟引入的战略投资者的主营业务中包含房地产业务。

楼市资本论了解到，当前泰禾引战谈判仍在进行当中，战投方大概率是央企或国企。

在房地产行业，引入战投并不罕见；一方面，能够缓解资金链压力，另一方面，“背靠大树”后，融资成本也得以降低。如2014年，中交集团入主绿城，有了央企的信用背书，绿城的融资成本大大降低，2019年全年销售额已突破2000亿大关。

对于泰禾而言，稳定、清爽的股权结构，非常利于引入新的投资人。

目前，泰禾投资、叶荔、黄敏为一致行动人关系，共持有泰禾62.54％的股份；黄其森持有泰禾投资95％的股份。因此，黄其森掌握着泰禾的实际控制权。这也意味着，其在股权层面的历史遗留问题较少，收购的复杂程度较低。

在楼市资本论看来，通过引进国资背景战投，泰禾不仅能解决当下的资金问题，稳定公司的经营；还可以显著拓宽融资渠道，降低融资成本，融资规模也可获得提升。

对于战略投资者而言，在双方资源整合之后，也能获得一定的协同效应。

泰禾集团成为又一个房企化危为机的样本，值得期待。