产品主义者的胜利，上坤地产开辟价值上上签

11月17日，上坤地产（6900.HK）成功在香港上市，成为年内最年轻的内房股。

楼市资本论认为，上坤地产能够在最艰难的资本环境下突出重围，离不开其对“为宜居而来”企业定位的坚定遵循，离不开其对产品价值的不断探索，离不开其11年持续的精研产品。也因此，上坤地产被称为地产界的“品质专家”。

无疑，上坤地产获得资本市场认可，也代表着产品主义者的战略胜利，践行了房地产行业除了单一的土地、资本之外的仍有第三条发展之路。

不得不说，这是一道上上签。

事实上，上坤地产的价值挖掘之路，才刚刚进入阶段性高潮。

【一】上坤地产镌刻“品质专家”

过去20余年，地产行业呈现狂奔式发展，不少房企锚定规模，凭借高周转战略快速扩张，意图站上行业之巅。

随着调控力度加大，行业按下减速键，中国楼市告别狂飙式增长，房企间的较量到达更高维度——产品力。一时间，从高周转战略到回归产品本身成为房企战略发展的新趋向。

大浪淘沙，上坤地产似乎是行业里的一个另类。

上坤地产自2010年于上海成立起，就紧紧盯着一件事：做好产品。正如其创始人朱静表示：“从成立那天开始，上坤地产就清晰地确立使命‘为宜居而来’，以‘好房子专家’的产品理念，成为一家满足客户对家和美好生活想象的百年企业。”

发展战略定了，上坤地产在上海的故事也正式开启。

上坤地产的第一个住宅开发是上海公园天地。虽然是地产江湖的“晚到者”，但在这座澎湃生长的摩登城市中，上坤地产投下的“第一颗石子儿”动静不小，还泛起了层层涟漪。从着墨宝山开始，上坤地产便打开了更大的市场空间，从创意园区、商业广场、青年社区到公园地产，成为行业多面手，但每一个项目都勾勒出上坤地产对产品力的重视与洞察。

2015年，上坤地产在佘山打造的超级大盘稀缺山水墅居——上坤樾山半岛，一经面世便获得市场一致认可，成为上海的明星大盘，成功拿下2016年度上海松江区域单盘销售总额TOP1桂冠，并在此后几年连续问鼎上海别墅楼盘三冠王。

上坤地产·樾山半岛

正如艺术家杰克逊所说，“当我们想起任何一种重要的文明的时候，我们有一种习惯，就是用伟大的建筑来代表它。”在上海这座摩登之都，凭借创造着城市新名片的超强产品力，上坤地产成功出圈了。

2020年11月17日，作为年内最年轻的内房股，上坤地产正式上市。

楼市资本论发现，在2018年成功登陆港股的房企有7家，2019年减少至6家，今年截至目前更是仅有5家房企闯关成功。在极度艰难的环境下，上坤地产的成功上市，也佐证了市场对其坚持做产品的战略认同，也让其“品质专家”的DNA愈加鲜明，成为行业内新生力量的突出样本。

【二】产品+跨界赋能，上坤地产定义“共情法”

乔布斯之所以能改变世界，绝不仅仅是创造了苹果公司，更得益于其源源不断的技术改进和创新。“我认为，如果你做了一件事情，事情变得相当不错，那么你应该去做其他的事情，而不是长时间的停滞不前。只要弄清楚下一步是什么。”

年轻的上坤地产，一直走在产品改进与创新的征程中。

1、提炼四大产品系，与购房者“共情”

当时代更新换代，社会意识形态随之改变。建筑最终的回归始终是人的居住和生活层面，房子不单是遮风避雨之所，同时将会更多关注产品更“健康化、高颜值化、美学化、智能化、性能化、人文化”等精神层面的需求。

能与之共情，才能创之需求。

在不断的钻研与改善中，上坤地产根据客户的差异化需求和偏好进行产品定位，以客户为导向持续创新其设计，提炼出了四季系、樾山/半岛系、云系与S系四大产品系列。

与购房者共情，上坤地产所有项目从景观丛林的体感种植体系，到五维成⻓家的健康智能体系等方面均有差异化设计，实现不同客群与建筑之间的一对一最佳选择。

得益于上坤地产对于产品的不断雕琢，上坤地产“四季系”产品获得了“2019中国房地产优秀原创产品品牌”、“2019年中国匠心美宅产品系TOP10”等多项行业权威奖项。购房者对其产品的满意度也持续提升。数据显示，上坤地产的第三方客户满意度调查逐年上升，于2019年达到82.6分，远超行业平均值75分。

2、跨界赋能，与城市文化“共情”

楼市资本论认为，在经济发展的浪潮越来越汹涌，市场淘汰制越来越残酷的现实中，合作成为实现共赢的最佳通道。

有理想,但不理想化。

上坤地产在朱静的带领下,平衡了打磨产品与提高运营效率之间的关系,兼顾产品品质和效率的关系,不断拥抱变化，践行跨界合作赋能。

2020年，上坤地产实现了品牌的全面跨界合作。

例如，在苏州·上坤地产云栖时光项目携手上海著名图书品牌大隐书局，率先将文化体验引入社区，打造社区图书馆，实现社区跨界运营资源的整合，是人文书香、人文上坤地产与人文苏州的全新“大碰撞”；合作真田食堂，在上海云栖麓项目开出了第一家深夜食堂快闪店；合作幸福集荟，打造文创集合体验空间；合作“变奏区”塑造社区美育品牌，关注儿童美学教育。

敢于创新，勇于尝试，与各种产业嫁接融合，上坤地产通过跨界共情，实现双赢局面。

在楼市资本论看来，通过不断更新升级的产品，上坤地产已然在行业史上，留下了浓墨重彩的一笔。

【三】链接资本，上坤地产迎发展新高度

通常，企业发展都是先做大，再做强。

上坤地产有所不同，是先做强第一步，做大紧随其后。

另辟蹊径，反而成就捷径。以产品力做强市场的上坤地产，近年来在业务范围、规模扩张方面正快速做大。

1、城市复刻，业务范围做大

凭借产品力在上海出圈的上坤地产，不断进行着城市复刻。

2016年，上坤地产以黑马姿态跃升上海房企30强，完成“不做到上海30强，绝不走出上海”的预定目标。同年，上坤地产进军江苏市场，并随后开始向整个长三角扩张。

2017年，上坤地产再度扩张到安徽、浙江、广东等省份的重点城市，全国化布局初现。2018年，随着上坤地产继续进入到河南和湖北，公司逐步确立了“长三角经济区+中部核心经济区+粤港澳大湾区”的战略布局。

招股书显示，上坤地产目前已进入全国8个省份和直辖市、14个城市。在具体战术上，则以专注于拓展并深耕长三角经济区，拓展珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线、 二线及强三线城市，并聚焦于为首置、首改客户提供住宅物业。

2、市场认可，业绩规模做大

对上坤地产而言，其产品力和品牌价值为其业务扩张带来了极大的增长驱动力，也成为其业绩数据的最强助力。

数据显示，2017-2019年，上坤地产分别实现销售额51.5亿元、229.5亿元和271.8亿元。2018年成为上坤地产增速最快的一年，销售收入从不足百亿规模直接跳升至200亿大关。同时，在克而瑞榜单中，上坤地产2018年首次跻身中国房企TOP100，2019年上坤地产进一步巩固优势，排名上升至91位。2020年，上坤地产排名上升至79位，实现三年连升，为日后持续向前打下夯实基础。

在盈利能力方面，上坤地产的毛利率一直维持在40%-50%的高位。在如今行业利润率下滑的大背景下，其盈利能力明显高于行业平均水平，彰显出上坤地产强劲的发展力量。

如今处于“后饱和”状态的地产市场，只有少数高成长性、强稳定性的房企才可能占据那些为数不多的“价值空位”。

楼市资本论认为，拥有产品力的护城河，还有规模和长期盈利支撑的地产股，才是估值增长的最强力量。当市场进入产品当道的新阶段，早已镌刻“品质专家”DNA的上坤地产自然像是抽到了上上签，一路高歌猛进。如今，进入上市房企赛道，高成长型上坤地产，也可安享上上签所带来的丰厚回报。

十年磨一剑，成立11年后，成功链接资本市场的上坤地产，正迎来第二个“十年一剑”的发展新阶段。