营利双增销售1419亿，解读“长期主义者”正荣地产的生长力

统计学和经济学告诉我们，所有事物的发展随着时间变化最终所呈现的都是非线性的指数变化。

长期主义者，内心想到的回报曲线都是一个指数曲线：增长稳健。

房企中的“长期主义者”正荣地产正是如此。

左起：刘伟亮 执行董事兼董事会副主席、黄仙枝 执行董事、董事会主席兼行政总裁、欧国伟 非执行董事、李洋 执行董事兼常务副总裁

3月29日,正荣地产举办2020年全年业绩发布会。数据显示，2020年全年，正荣地产实现营收361亿元，同比增长11%；净利润35.6亿元，同比增长15%；更为关键的是，合约销售额则实现了1419.01亿元人民币，同比增长8.6%。

楼市资本论注意到，若将时间轴拉长来看，相比2017年的701.53亿元销售额，正荣地产在四年间累计涨幅高达102.3%，年均复合增长率为26.5%；

对于崇尚价值投资的港股来说，已经吃到了时间红利的正荣正是最佳标的。

就在29日午后，蜂拥而至的资金为正荣地产业绩而来，4326万港元资金大笔买入，最终以7.29%的涨幅将其市值定格于244.16亿港元。

探究近年来正荣地产的高质量增长和资本对其的青睐，楼市资本论认为，这与其“高效运营+深耕区域“模式有着分不开的关系。

更为关键的是，这样的高质量增长对手握5000亿元土储的正荣地产来说，或只是个开始。

毕竟，长期主义的道路，一直在继续，美好还在后头。

【一】高效运营助销售额累计涨102.3%

是的，正荣地产之所以能在弱环境下获得诸多投资者的青睐，与其亮眼业绩有着分不开的关系。

楼市资本论了解到，2020年正荣地产销售、营收等多业绩指标均保持稳健上涨。其中，报告期内，集团合约销售额约为1419.01亿元，同比增长8.6%；营收为361.26亿元，同比增加11.0%。

据了解，正荣地产上市售年即2017年的合约销售额为701.53亿元，以此计算不仅四年累计涨幅高达102.3%，年均复合增长率也有26.5%之多。

对于崇尚价值投资的港股市场来说，正荣地产在盈利能力增长方面也让资本市场倍感欣慰。

从衡量一家房企盈利能力的关键性指标——核心利润看，正荣地产这一指标同比增长18.9%至33亿元，该增速在同等规模的房企中居于前列。此外，财报还显示，截至2020年底，正荣净利润率也同比上升至9.5%，核心利润率则改善至9.1%。

尤其是相比2020年，百强房企平均下滑1个百分点的核心净利率而言，正荣地产的逆势上涨，显然是对其稳健发展最有力的宣言。

楼市资本论认为，高效运营，正是助力正荣地产业绩稳增长的源头。

1.线下提效：

在经营提效方面，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。

一连串数字可以看出正荣提效策略的质量：

目前，方案批复平均67天，效率提升20%；项目复制率90%以上，产品定位周期0.8个月...实现了“首开平均周期7个月，首开平均去化率70%”，融资回款效率提升了20%。

2.线上营销：

除此之外，正荣地产还开展多元化数字营销活动，推出“正荣置家”线上售楼小程序，上线京东正荣旗舰店，线上VR看房及购房以及线上直播，大幅提升新增看楼客户及曝光量。

在楼市资本论看来，这一系列措施不仅持续改善正荣地产的销售及现金状况，也意味着，未来正荣的利润增长，或许能充分依赖核心能力的提升，而非周期产生的价差。

【二】430亿现金手头充裕

严监管政策周期内，规模增长和安全运营的平衡性驾驭能力，是所有房企都不得不面对的一个新挑战。

令人欣慰的是，正荣地产运营效率的提高，不仅成为推进企业规模稳健增长的利器，也使得公司去化率维持在高位，加快回款速度并得以改善现金流。

业绩报数据显示，正荣地产的净负债率由2019年的75.2%迅速下降至2020年的64.7%，远低于不高于100%的红线标准；现金短债比从2019年的1.76上升至2020年的2.20%，远高于不小于1的红线标准。同时，短债占比下降至29.1%，手握429.73亿现金足以覆盖短期内的债务压力，“降负债”力度有目共睹的。

除了财务运营效率的提高之外，正荣地产还通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

其中，成本较高的非银借款占比被压缩了14%、公司债降低2%；银行借款占比则提升了14%、优先票据的占比也增加了2%。这也使得正荣地产融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。

充裕的现金额度及多元化的融资渠道，预示着正荣地产的财务结构还有进一步稳健优化的可能性。

正因如此，2020年正荣地产在境内获得了中诚信国际，以及大公国际资信评估有限公司给予的AAA(稳定)评级，跻身双AAA级主体信用评级之列，表明评级机构对正荣地产基本面及增长潜力的肯定。

另外，正荣地产还在“正直构筑繁荣”的核心价值观下，构建多元化的ESG发展体系，并已成为支撑公司可持续发展的差异化竞争力。正荣ESG体系覆盖面广，涵盖环境保护、员工关爱、公益领域、社区投资等多维度，并形成涵盖了董事会、高管层及各职能部门的清晰管理架构，有效降低了企业的治理风险，为可持续发展奠定了坚实基础。

图：正荣地产ESG评级上调至BB级

2020年12月，明晟（MSCI）将正荣ESG评级由B级上调至BB级，体现了正荣对ESG管理的重视以及管理能力的有效提升。

在楼市资本论看来，在融资收紧的大背景下，正荣地产依然凭借稳健的财务状况，和多元化的融资渠道，实现可持续、高质量的发展。

【三】5000亿元土储货值稳步向前

正荣地产杠杆“低”了，业绩却“厚”了，从商业常识来说，这很难做到。除了高效运营外，布局显然也是不可或缺的密码之一。

崇尚长期价值投资的股神巴菲特曾说，投资就像滚雪球,最重要的是发现很湿的雪和很长的坡道。

长期主义者正荣也将滚雪球理论运用在了土储上，提出了“区域深耕”布局——“布局全国，坚持区域深耕，扩大战略纵深”的拿地策略；不仅找到了“核心城市”这一“雪球”，还将这些高价值土储越积越厚。

楼市资本论了解到，截至2020年12月31日，正荣地产总土储达到2845万平方米，储备项目达到216个，货值约5000亿元。

这些项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一、二线城市或具有高增长潜力的地区。

事实上，正荣地产对区域持续性投资和策略性扩张策略，已然成为了正荣地产销售业绩的护城河。

截至2020年12月31日，长三角和海峡西岸两地区累计贡献了71.9%合约销售业绩，二线城市贡献了89.3%的合约销售业绩，落实到单一城市上，福州、南京和苏州三个城市均贡献了超过10%的销售业绩。

对此，亚布力智库研究员武亮表示，从2017年开始，正荣地产的项目开发和土地储备，就均是以二线省会城市和重点区域中心城市为主，除了持续性，正荣还不断扩大深耕半径。伴随城市化背景下的大势所趋，正荣地产对高能级城市的布局，为去化提供了需求端的有力支撑。

更令人欣喜的是，除了高能级区域土储“量”的提升，正荣也专注于“质”的飞跃：2020年，正荣地产的土地储备权益占比由2019年的55%上升至2020年的58%；在去年新增的土地中，权益占比更是达到了约70%。

楼市资本论认为，这也意味着，这些较高溢价的货值，能更多体现在正荣地产未来权益销售、归母的收益和利润中。想来，正荣地产2021年1500亿元的业绩目标，可以轻松实现。

高瓴资本创始人兼首席执行官张磊在《价值》一书中说，长期主义不仅仅是一种方法论，更是一种价值观。流水不争先，争的是滔滔不绝。

近四年，无论是严控负债比例以降低融资成本的主动权，还是持续布局高能级板块对冲住宅周期，正荣地产都试图以长期战胜周期。

显然，它抚平了周期，给了时间以价值。