四位一体的金盏墅区板块，青云上府再塑京城大平层格局

集国贸CBD、三里屯、望京商圈、孙河别墅区的灵魂于一身，四位一体的“金盏墅区板块”站上北京楼市的风口。

楼市资本论了解到，继国贸CBD之后，金盏墅区板块要打造北京第二大国际商务区。并且，围绕区域内的“第四使馆区”，这里还要打造“第二个三里屯”。

研究了朝阳战略定位及产业空间布局规划后，越来越多业内人士发现，有产业支撑+低密土地规划的金盏墅区板块，接壤望京商圈和孙河别墅区，吸纳了这两大板块的优势，正迭代升级为北京的高光发展区域。

还记得，十年前以别墅出名的孙河房价是3万+，如今10万+。逻辑不变，今天的金盏就像是昨天的孙河。买新不买旧，在楼市资本论看来，金盏墅区板块正成为北京新一代高端改善宜居区，化身更具代表性的别墅板块。

楼市资本论关注到，刚开放样板间的青云上府，作为金盏最具代表性的纯低密真墅项目，点晴北京豪宅版图。

【一】新一代的“国贸CBD+三里屯”

一个人的命运要靠努力奋斗，更要考虑历史进程。如今对于一个板块、一座城市的发展最大的利好，就是国家级政策支持与高端定位。

金盏墅区板块在北京的独一无二，就在于其正再造国贸CBD+三里屯，以及新兴产业的大力布局。

1、国际商务服务片区

金盏墅区板块的城市升级大幕早已拉开。

金盏国际合作服务区作为首都国际交往中心功能的重要载体，具备北京自贸区、国家服务业扩大开放综合示范区和数字贸易试验区“三区”叠加优势。

金盏国际合作服务区总占地12平方公里，建筑规模约1000万平方米，将成为首都国际交往的最新承载，整体发展将聚焦国际合作服务功能。如规划建设中的第四使馆区，预计将容纳意大利、卢森堡、埃及等40多个国家馆舍。

北京金盏国际合作服务区

2、国际交往与时尚区

据内部规划，金盏墅区板块将以低密度空间形态、高品质城市环境、大尺度生态绿化为本底，打造“国际交往中心新亮点”和时尚活力的“第二个三里屯”，营造宜居宜业的“类海外”环境。

可以说，在“自贸区”+“使馆区”双重身份的加持下，最新版的三里屯令人期待。

3、新兴产业发展区

最后，在产业体系构建方面，板块内将重点发展数字贸易、跨境金融、专业服务、文化贸易、跨境消费、国际教育、医疗健康七大主导产业，目前已入驻项目规模约120万平方米，已建成、在建、拟建项目14个。

包括中组部全国组织干部学院、民航清算中心、清华附中凯文国际学校，以及商业项目财金中心、凯文大厦等。就在上半年，北京国际大数据交易所也正式落户金盏。

楼市资本论认为，金盏墅区板块在国家级政策的利好下，大量高端产业和精英人才将汇聚于此，这里不仅盛得下自贸区、使馆区以及国际交往中心的高端定位，也担得起宜业宜居“类海外”环境的万千繁华。

【二】纯低密墅质：再造孙河墅区升级版

拥有国贸CBD、三里屯资源的金盏墅区板块，同时还享有着望京商圈的辐射和邻近孙河别墅区的联动升级。

今年5月，卓越以39.27亿+13%政府持有产权份额夺得朝阳金盏地块，随后旭辉、首开加入开发，项目容积率仅为1.3，处于朝阳金盏低密墅区核心位置，不久前被定名为“青云上府”。

楼市资本论看来，正是得益于政策利好，取“好风凭借力，送我上青云”之意，青云上府一出手，格局就颇为不同。

1、与望京及孙河板块形成联动效应

楼市资本论发现，类似孙河别墅板块的成长逻辑，金盏的城市规划有别于CBD摩肩接踵的高楼大厦，以低密度空间形态、高品质城市环境、大尺度生态绿化为特色。北小河、坝河环绕而过，温榆河的老河湾在这里冲刷出400亩原生密林。

同样西联望京商圈的金盏墅区板块与孙河别墅板块一脉相承，以生态宜居的绝佳环境，成为北京新顶级墅区。

尤其值得注意的是，相比孙河别墅板块，虽然两者都是低密度、都是先规划后开发，但金盏有产业支撑是成熟后再开发，已经是升级版的调性。

围绕着“青云上府”周边，从晴翠园、九章别墅、远洋LAVIE到财富公馆都是亿元级的独栋别墅，大势已成。

温榆河湿地公园

2、高端改善首选区

数据显示，自2016年以来，整个朝阳区的新房供应量就连年低于成交量，其中对高端改善产品的需求尤为旺盛，2021年朝阳区新房成交数据中，140-160平米面积段仅次于80-100平米面积段，是70-80平米面积段（刚需户型）的3倍。

这也是望京、孙河到金盏板块，房价持续上涨的核心原因。

随着北京公布的第二批集中供地计划，青云上府周边6宗地块的起拍楼面价每平方米达到了6.2万，且容积率为1.5，销售指导价接近8万元/平米。

对比来看，青云上府拿容积率1.3，预估销售价6.6万元/平米，妥妥的每平米要便宜1万左右。周边九章别墅、远洋LAVIE等二手房价也已经在8万+。

据楼市资本论观察，青云上府项目开发的宝能中心售楼处，近日人头攒动，市场反响非常热烈，就很能说明问题。

值得一提的是，青云上府有13%的政府持有产权份额，这仅意味着政府帮把买房门槛降低，给总房款给打了个87折。

所谓，金风玉露一相逢，便胜却人间无数。

在楼市资本论看来，国家级的政策利好及产业导入叠加纯低密的质感墅区，能在朝阳区碰到青云上府这样超高性价比的高端改善产品，机会绝无仅有了。

【三】空前产品：163平主力户型的墅质腔调

按理说，一般开发商碰上天时地利的神助攻，抓紧时间“躺着卖”就行了。然而，这一次青云上府的开发商，却格外认真起来。

青云上府项目占地5.7万平米，全社区5-6层洋房，17栋楼分三列沿着温榆河铺陈在绿植郁郁葱葱的岸边，园内视野开阔、景色宜人，是完全能胜任终极改善的居所。

按照规划的1.3容积率，做成市面上最常见的叠拼别墅或者做成高低配的混搭社区，自然最省心省力。但叠拼的居住尺度与舒适度，只能称之为“类别墅”，市面很多叠拼项目就做成了毫无别墅感的鸡肋产品；“高低配”也一样，意味着整体居住舒适度的下降。

最终，开发商还是决心要实现均质化的舒适体验，才有了如今纯洋房大平层的青云上府。

这样的腔调，放眼全北京也堪称独具一格。

这样一来，不仅舒适性得到提升，也让业主圈层相对更统一，毕竟人们选择居所的最高标准，莫过于择邻而居，求的就是共同的圈层和志趣。相信未来的业主们，在小区里相遇，不是熟年的企业家，就是高新行业的职业经理人，都是各行各业的成功人士。

亚布力智库专家武亮认为，一件商品的价值，更多来源于稀缺性。青云上府从户型到设计细节，都有让人爆灯的尖叫点，市面上绝少看见。

先说极少数的130平米的户型，必定是这个项目的爆款。

楼市资本论看来，这个户型有点类似传统中式庭院三进三出的感觉，一眼看去就是得房率超高，够与众不同，而且把每个功能区的隐私感都做得很好。最令人惊喜的是主卧自身做到了南北通透，南向带一个转角飘窗，也把墅居生活的尺度感拉满。

再看163平米的主力户型，三面宽的大宽厅超过13米，还有6.5米的Max级宽厅，整个客餐厅面积将近50平米，而主卧套房的面积同样近40平米。再加上270度落地观景大飘窗，完全让四季风景无死角的在窗外流动起来。

此外，从独立的家政间到储藏间，每一处空间都拉开了纵向与横向的尺度，这样的豪宅标配非常喜人。

这是最疯狂的时代，也是最让人沉醉的时代。

楼市资本论看来，在当下以140平米为改善型产品主力的市场环境下，青云上府直接把主力户型拉到160平米以上，填补了北京新房市场在这个面积段的空白。这体现出项目团队对市场趋势的强力洞察，难怪2018-2021年持续冠领北京，的确是最懂这片区域和最懂住在这里业主的开发商。

无论从哪个角度看，政策的天时、板块规划的地利，以及青云上府各要素实现的人和，都大大超越了市场预期。

可以说，四位一体的金盏墅区板块，经过青云上府一役，自此确定了京城超级居住区的高端地位。