德必文化踩雷IPO,贾跃亭老乡贾波的园区资本梦

发布时间:2020-03-04 12:53:15

募资5.7亿,瞄准创业板

新冠疫情汹汹,也挡不住创业公司的上市热情。

2月7日,上海德必文化申请创业板上市,拟发行1347.4万股,募集资金5.7亿元。

从披露的招股书来看,作为一家文化创意产业园区的运营服务商,德必以“二房东”模式进行轻资产扩张,目前签约运营70多个园区,管理物业面积100多万平方米,服务上万家文创企业,其中不乏大众点评、滴滴出行等知名公司。

楼市资本论注意到,德必文化成立于2011年,早在2018年底就开始筹备A股上市。公司实控人贾波,是山西运城人,与妻子李燕灵合计持股56.04%。

贾波这次携德必文化IPO,欲借助资本力量实现人生梦想引起不少争议;除了账上4.2亿的理财闲钱外,还有其承租运营的多个园区项目,存在产权不全、抵押甚至被查封等隐患,随时都有可能爆雷。

这让人不由联想到他的山西晋南老乡贾跃亭,十年前也是通过创业板上市,开启了乐视控股的资本狂欢,随后坠入危机深渊。

【一】晋南二贾,不以成败论英雄

贾波毕业于中国传媒大学新闻专业,曾任职于中央电视台、广西北海电视台、山西运城电视台。此外有关他的就职和创业经历,信息廖廖。

楼市资本论梳理发现,贾波初次创业应该是在1994年,他和朋友开了家时装店,但生意并不好,还遭受过一场意外火灾,20万元库存毁于一旦。这对当时每月工资收入才400元的贾波来说,几乎是一个天文数字。

德必文化董事长贾波

为了还债,贾波第二年转行做广告,他在这个领域苦战四年,积累了人生第一桶金,还清了所欠债务;然后考入对外经贸大学学习国际经济,对人生再次充电。

毕业以后,贾波在2003年来到上海,成立德必集团,寻找新的创业机会。他先后投资过房地产、连锁酒店,2005年偶然接手一个老旧厂房改造项目,从此涉入文化创意产业园区。

贾波给公司起名德必,取自《论语》“德不孤,必有邻”,希望汇聚有德之人,共同创业。他的合作伙伴中,不乏当年的中传同学,也包括他的妻子李燕灵。李毕业于武汉纺织工学院涉外会计专业,获中级会计师职称,曾就职于中国人民银行山西省运城支行。她2003年即加入德必,长期分管行政、人力等部门。

德集团副总裁兼首席人力资源官李燕灵

从贾波的创业简历来看,与山西老乡贾跃亭颇多共同之处:

一是同姓同乡的晋商大贾。

贾跃亭是山西临汾人,后来做了运城女婿,并且在运城创业开了第一家公司,和贾波同属晋南老乡。1995到2000年,在山西运城电视台当了5年总编室主任。两人都姓贾,都是从山西白手起家,然后转战京、沪等一线城市,打造自己的商业王国。作为成功的晋商,两人都怀有浓郁的乡土情结:贾跃亭赚钱后曾花80余万给村里打了一口新机井,并拟建敬老院回报乡里;贾波则出任上海晋商会副会长,并将这头衔挂在个人微博上。2014年,山西官员申维辰落马,贾波还在微博上发出一声叹息。

二是同为融资高手。

贾跃亭擅长融资。有人统计,他在最近十年里,以各种手段融资上千亿元,就连运城老乡孙宏斌这样的江湖老手,也被贾轻松套走168亿战略投资。为打造乐视“平台+内容+终端+应用”的生态系统,贾跃亭疯狂烧钱,败光了所有融资,目前深陷债务危机,走上“为梦想窒息”的不归路。

贾波的融资手段也不遑多让。德必文化目前已完成三轮融资:A轮获联合投资2.8亿元,B轮获得阳光产险的1.5亿投资;2016年C轮又获得招商致远资本的1.99亿投资,被视为千亿级办公服务市场的领导品牌;这次IPO如果成功,又可筹集资金5.7亿元。

三是同赴创业板上市。

贾跃亭2004年创建乐视网,2010年在创业板上市,融资6.81亿元,由此开始转进电视、手机、新能源汽车等新业务,上演疯狂的跨界扩张。十年后的今天,贾波携德必文化闯关创业板,能否由此实现资本梦想,开启其财富人生的新阶段,值得观察。

晋商大贾!在历史上创下很多商业传奇,而且不以成败论英雄。

如今,晋南先后走出贾跃宁、贾波二位大贾,表明晋商后继有人。在楼市资本论看来,不管他们最终命运如何,都是山西这片黄土地的枭雄。

【二】“二房东”4.2亿闲钱理财,却急IPO?

中国文化创意产业园区建设起步于1990年代,2012年后出现井喷态势,到2015年时,全国正常运营的园区已经超过2500个。

德必很幸运地抓住了这一波机会,在国内完成了上海、北京、杭州、深圳等主要城市的业务布局,并将触角延伸至伦敦、新加坡、纽约和以色列特拉维夫等地。据招股书,截至2019年9月底,德必文化承租运营40个园区,还受托和参股运营多个园区,打造出“德必易园”“德必WE”“德必运动LOFT”等系列品牌,管理园区面积达100多万平方米,服务超过10000家文创企业。

轻资产模式是德必的扩张利器。以贾波最擅长的“承租运营”为例,他聚焦于城市老旧厂房等建筑物,先与物业产权方或出租方签订长期房屋租赁合同,约定续租期、优先续租权等条款,最大限度保障项目能够长期正常运营;然后重新规划建设,将承租物业改造为文化创意产业园区;最后通过招商运营,获得租金和各项增值服务收入。

这种商业模式就是通常说的“二房东”,租赁收入也就因此成为德必最主要的收入来源。据招股书,2016年-2019年前三季度,德必文化营收分别为5.05亿、6.06亿、7.71亿和6.7亿元,净利润分别为5373.5万、2185.84万、5516.46万和7439.18万元。其中,租凭服务占到主营业务收入的80%以上,另有17%-18%来自会员服务。

德必虽然是轻资产运营,但资金压力不小。2016年-2019年前三季度,公司资产负债率分别为69.24%、57.11%、43.27%和40.72%,尽管杠杆逐年下调,流动负债仍然居高不下,分别为 4.6亿元、5.3亿元、5.6亿元和5.58亿元。此番上市融资,缓解债务压力的意图明显。

让楼市资本论奇怪的是,这次IPO拟筹钱5.7亿元,除了拓展新业务,其中有1.7亿元用于补充流动资金。而截止2019年9月30日,德必文化的理财金额有4.26亿元,占流动资产的比例为67.71%。有着这么一笔理财资金,德必文化为何还要募资1.7亿补充流动资金?着实令人费解。

另外,在2017年至2019年前三季度期间,德必文化银行理财产品的收益分别为161.55万元、495.47万元和990万元,分别占当期净利润的7.39%、8.98%和13.3%。也就是说,公司前三年做出的业绩,大约10%左右是靠理财得来的。难不成,德必文化是不舍得如此高的业绩收益么。

【三】潜在风险!多个问题园区可能随时爆雷

除了资金压力,德必文化在运营上还面临诸多不确定性。

中国目前文化创意产业园区,多系对城区老旧厂房等存量资产的改造利用,历史遗留问题不少,很多项目都是在政策默许下“打擦边球”。

在这种大环境下,德必也很难幸免。据招股书,截至2019年9月30日,德必文化承租运营的40个园区中,有17个项目的土地使用权,系产权方以划拨方式取得;有25个土地实际使用情况与规划用途不一致。

德必文化在招股书中,坦承部分园区存在历史隐患,有可能随时爆雷:

1、位于北京市朝阳区东风南路 8 号的东枫德必 WE"园区。相关物业已于 2017 年底竣工,但业主东风农场迄今仍未办妥房屋所有权登记,尚未取得产权证书。

2、位于上海市长宁区天山路 1900 号的天杉德必易园园区。租赁房产属于在建工程,业主珀丽置业依据法院裁定获得物业经营使用权,因历史原因尚未取得产权证书。

3、位于上海市闵行区申长路 518 号的德必虹桥绿谷 WE"园区。租赁房产中,部分物业被产权方上海新湖房地产开发有限公司抵押给银行,未来若产权人无法按时还本付息,可能导致物业所有权人变更,从而影响园区运营管理。

4、位于上海市长宁区愚园路 716 号的德必愚园1890园区。承租房屋已被江苏省无锡市中级人民法院查封,目前虽未影响到房屋的实际使用,但未来怎么样,很难说。

楼市资本论看来,除了这些随时都有可能爆雷的潜在风险,德必文化当前迫切需要解决的,还是疫情防控下的运营难题。

新冠疫情爆发以来,消费一线的中小企业首当其冲,园区、卖场等租凭物业大面积减免租金,各行各业推迟复工,这一系列问题最终传导到园区运营管理服务商德必文化身上,都需要贾波做出妥善应对。

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