迪赛基业IPO暗淡：招股书失效网站关闭，沙勇资本局难

总部设在宁波，又一家区域性的地产服务机构IPO，遇到了重大挫折。

近日，楼市资本论观察到，于今年4月向港交所申请IPO的房地产代理及咨询服务提供商——迪赛基业控股有限公司的招股书第三次失效，这也宣告了其冲击港股IPO的又一次失利。

自2020年流通市值仅600万摘牌新三板后，迪赛基业于2021年2月和8月向港交所提交上市申请，但均因招股书失效未能成功。

更令市场诧异的是，在IPO的关键当口，迪赛基业网站dissai.com.cn显示改版中，内容居然都关闭了，一切企业信息都看不到，这样的准备工作的确堪忧。从投资者关系的角度来看，网站是企业宣传的核心窗口，如今网站都没有公开信息传达，第三次招股书失效，就并不让人意外了。

楼市资本论了解到，曾从事新闻业的掌舵人沙勇，颇有记者坚持不懈的精神，可面对企业营收增速放缓、应收账款高企、广告频频违规等诸多问题，沙勇想要敲开港交所的大门，只能寄希望于“四顾茅庐”了。

【一】率女将“沙”出重围

楼市资本论注意到，迪赛基业是宁波、苏州本地排名靠前的房地产代理及咨询服务提供商。

掌舵人沙勇透过全资拥有的Sha Y Holdings，持有迪赛基业74.6%的股权，同时其在公司也担任执行董事、主席兼行政总裁。

此外，沙勇母亲华娥美、女儿沙雨潇、以及该公司董事高管层等17名股东，也透过DS Joyful Holdings持有迪赛基业18.4%的股权。

因此要探究迪赛基业的过去与未来，离不开对沙勇个人人生经历的探索。

楼市资本论了解到，沙勇出生于1969年。按照中国传统命理学，己酉鸡年出生之人性格外向头脑灵活，为人自信自傲，瞄准的事情非做不成，这也在其随后人生经历中得以印证。

楼市资本论注意到，沙勇的跳脱性格首先就表现在了其职业选择上。

在拿到经济管理专业本科学历证书后，沙勇并未从事相关工作，而是扛起了摄像机，1989年以宁波市音像公司摄像师身份，进入新闻行业。1994年—1999年期间，又先后在浙江鄞县电视台、宁波电视台担任记者。

沙勇（中）

正是在宁波电视台任职期间，沙勇接触到了地产板块，并主导创办了在本地颇有影响力的《家缘》栏目，沙勇本人也在当地地产圈积累下经验与人脉。

后因编制问题，沙勇离开电视台，并在宁波智汇房地产投资咨询事务所公司，短暂任职3个月的副总经理。

2001年，正是房改后宁波楼市开始高歌猛进的起点，自2001年起宁波房价年涨幅超15%，连续三年高居全国第一。正是这一年，沙勇花费3000元手续费成立迪赛控股。

有接触过沙勇的人士表示，其本人身材瘦削，斯文内敛，外表看上去与名字格格不入，不过行事作风却颇为勇悍。在其代理事业高光时期，曾打出“迪赛代理，必属精品”的口号，手下青春靓丽的“沙门女将”，更是在当地颇有名气。

企业活动中的沙门女将们

很快，销售代理楼盘的利润无法满足沙勇，2005年，迪赛通过上东国际项目，开始涉足地产开发，赚得了开发业务的第一桶金。

楼市资本论了解到，迪赛的房地产开发业务多以小股操盘形式，利用自身策划营销优势加盟。

在尝到地产开发的甜头后，沙勇制定了“08计划”，意图在08年全面进军开发，奥林80、缘园、明天广场三盘并进。可谁知却碰上了金融风暴引发的楼市震荡，三个项目同时运作所需的大量资金，差点压垮迪赛。

此后，迪赛陆续开发的江山久久、青苹果公寓等项目也都业绩平平，有市场人士称，沙勇后来总是在开发时间上差了一点，像江山久久卖给奥园后，反倒奥园赚钱了。

接二连三遭受打击后，沙勇缩回安全区，迪赛基本不再参与地产开发，2016年，迪赛基业以销代业务登陆新三板挂牌上市。期间，迪赛基业交易量并不理想，在2020年摘牌时总市值2.13亿元的迪赛基业，流通市值仅不到600万元。

屡战屡败，屡败屡战。在楼市资本论看来，或正是沙勇的这股子折腾劲，让其又对上市港交所动了心。

【二】营收增速放缓，突击派息5250万

然而，时代发展从不为人的意志所转移。地产代理行业“日薄西山”的言论早就不新鲜了，已经从“教会了开发商，饿死了自己”，到了“被渠道全面吞噬”。此番第三次失效的迪赛基业招股书中，也能看到代理行业形势不佳。

1.营收增速放缓

2019年-2021年，迪赛基业分别实现营收1.84亿元、2.05亿元及2.15亿元，增速明显放缓，这与其核心业务缩水有着直接关系。

据招股书，迪赛基业主要从事房地产代理与房地产咨询服务，前者近三年平均收益占比高达90.23%。

然而一方面，该业务佣金率连年走低，从2019年的0.8%下降至2021年的0.57%，另一方面也导致迪赛基业员工开支较高。

招股书显示，2019-2021年，迪赛基业员工开支均在1亿元以上，占总收益的5成左右。

对此，有业内人士表示，目前新一线城市如武汉等，平均佣金费率基本在2.5%左右，行业统一约定的费率也在2%左右，迪赛基业的佣金率显然处于较低水平。

2.突击派息

此外值得注意的是，在首次上市递表前，赛迪基业曾突击派息达5250万，然而2020年其归母净利润不过3580.5万元，2019年该数字为1321.7万元，相当于一次性分走迪赛基业两年净利润还有余。而实控人沙勇，一人就拿走约3917.5万元。

这直接影响到迪赛基业近年资金周转及及偿债能力。2020年，迪赛基业流动比率从1.6倍降至1.2倍，资本负债比率从14.5升至21.2%，其长期偿债能力有所下滑。

楼市资本论看来，对代理企业来说，通过上市获取资金熬过市场低迷期无可厚非。然而若上市只为了圈钱，或很难得到证监会的认可及投资者的信任。

【三】虚假宣传屡遭处罚

曾有段子说，自从有了PS，女生都觉得自己是女神。

而对于摄影师出身的沙勇，迪赛基业在房产代理广告上，也多次“美化”宣传，乃至遭到行政处罚。

2020年2月，迪赛基业房地产广告中出现融资或变相融资内容，遭宁波市鄞州区市场监督管理局立案调查，最终被责令停止发布广告，在相应范围内消除影响，并被罚款7900元。

不仅如此，在其涉足地产开发期间，迪赛邻里项目更是将办公用房宣传成公寓售卖。据《宁波晚报》报道称，该项目按商业结合公寓宣传的，可以满足日常居住。可交房后业主却发现不仅没有进出水管道等，连卫生间也每层仅男女各一个，里面只有一个蹲位。看到这个信息，楼资君都感叹为了赚钱，这么个糊弄购房人就太狠了。据业主发布的信息显示，涉嫌虚假销售的房子多达400余套。

在业主多方维权后，最终2021年8月，浙江省公共资源交易服务平台发布了迪赛邻里违规装修物业管控项目公开招标采购公告。

在楼市资本论看来，迪赛基业本质上是个服务型企业，核心就是要与客户形成良好、彼此信任的交互关系，并以此获益，但从迪赛基业的市场表现看，显然差强人意，这很值得沙勇思考。

楼市资本论认为，尽管当下代理行业，遭遇渠道和开发商自身策划挤压，生存空间日益狭窄，比如贝壳找房、天猫好房等平台型公司占据市场份额不断加大，传统代理公司未来如何生存？有什么核心竞争力？这是需要从战略上解决的。

像迪赛基业这样，依赖旧有发展模式，又频遭行政处罚的代理公司来说，不仅再次IPO之路难言顺畅，未来发展或也阻碍重重。希望这次失效的招股书能给迪赛基业更多冷静的思考，突击派息之后，IPO是否真得那么重要？