货币超发、地王频出，10年后房价或创历史巅峰

楼市资本论：如果人民币发钞速度保持不变，10年后北京、上海、深圳三个城市中心区新房均价很可能上涨到30万一平方米。

毫无疑问，过年的楼市已经没有什么戏。在严格管控之下，将走出“鸟笼行情”：整体上房价波动幅度不大，部分城市可能出现阴跌。

回望即将过去的这年，无疑是地产大丰收的一年，全国的房地产销售额达到了11万亿左右，销售额突破3000亿大关的房企更是达到了3家，销售额超过1000亿的房企达到了12家。今年，房企的压力可以说是巨大。

2016年房地产的增幅是37.5%，中国GDP增速是6.7%。而后面15.4%，10.8%，9.1%的数字代表什么意思呢？分别是装潢、汽车、零售的增速，换句话来说中国房地产的增速凌驾于所有行业之上。

最火热的电商行业增速也只有20%，全中国增速超过房地产的只有快递行业了，达到50%，但是快递因为基数低不具备参考。

所以从这个角度来说，房地产是今年中国市场上的异类，这也暗合了为什么2016年要这样重拳打压楼市了。

但对于购房族和投资者，2017年可能是最好的播种期。未来中国的房地产市场的暴涨模式已经终结，但是依然值得看好，要投资必须考虑长线持有。如果你有这个心理准备，那么2017年是换房、买房的好时机。

“有显著人口增量”和“资金增量能跑赢大盘”的高级别城市被看好，认为未来是普通中国人抗通胀的首选。

既然短期萎靡，那咱们来看看长期。这样，咱们就以10年为限。

【一】发钞速度和房价

下面，我试图用广义货币M2的增速，来推演一下未来10年大城市住宅的价格走势：

广义货币M2的同比增速，可以被看作是央行的“发钞速度”；同期GDP的同比增速，可以看作是财富增长的速度。两者的差距，就是真实通胀率。

假设2016年中国的GDP增速是6.7%，M2同比增速是4%，那么中国的真实通胀率就是-2.7%。也就是说，你拿着现金啥也不干，一年购买力就升值了2.7%。但悲催的是，这种事情基本上不会发生。自从中国政府开始公布M2，M2就一直比GDP跑得快！

快的时候，M2的速度可以达到GDP的四倍，慢的时候，也不会低于1.5倍。这样，通胀就是常态。比如目前（截至2016年11月）的M2增速是11.4%，GDP增速大量在6.7%左右。那么，中国的真实通胀率大概是4.7%。M2的增速是GDP增速的1.7倍！

顺便说一句，11.4%的增速，基本上是中国改革开放以来发钞速度最慢的时候。快的时候常常超过30%，高于16%在2010年之前几乎就是常态。

2016年中国楼市一路高歌，央妈印了那么多钱，本来是想刺激实体经济投资与拉动居民内需消费，没想到大部分资金进了楼市的口袋了。

一方面，实体企业只听钱响没见钱到，另一方面背了巨额房贷的房奴怎会有钱去拉动内需消费。

【二】超发货币进入楼市导致以下结果

第一，由于货币超发，市场上流通的货币越来越多，老百姓手中的现金货币趋于贬值。为了财产不贬值，老百姓努力寻求保值的办法。于是，大家不得不拼命将现金（劣币）花出去，投资到楼市或者黄金上，将房子等资产作为良币储藏起来。正如我们钱包里的旧钱和新钱，如果旧钱不尽快花掉，过了一段时间可能会花不出去或没有卖家接受，而新钱常常被存起来。

第二，今年以来，大量国企、央企在各地制造出大量地王。难道他们不知道中央会再度出手控制房价吗？他们当然知道，可是全球性资产荒，现金在贬值，拿地或许也是一种资产保值的下策。同时，一些民营的实体企业老板也在把钱转投到楼市中，当楼市的利润超过实体经济，这些老板做出了劣币驱逐良币的决定。

第三，楼市高涨对万众创业也是一个打击。政府报告曾提出“全民创业，万众创新”，但高房价压力之下，有人说买房一个月，总价暴涨十几万，而工资一年不到10万。高房价使年轻人迷失在了“买房一夜暴富”的美梦中，想不劳而获。但是世界上没有只涨不跌的商品，房价也是如此，到时候恐怕哭都来不及。

由此，在楼市劣币驱逐良币在于高房价既吸纳了大量的投资资本入局，又制造了高负债（包括开发商的银行贷款和买房者的银行贷款），一定程度上挤压了实体经济的投资，也挤占了老百姓的消费需求。楼市慢慢变成了一个庞大的资金蓄水池，既吸走了投资也压制了内需消费。

房价的增长应该与经济增长保持同步，但是2015年中国的GDP为6.9%，2015年房价上涨是多少？一线城市已远超10%的增长速度了，一度股市资本抽空，投入到房市里面，加入社会资本，民间资本，杠杆参与，把一线城市房价推向了高潮。

面对楼市的高烧不退，高层首次在政策层面提出“抑制资产泡沫”，这意味着高层要挤一挤楼市的资产泡沫，会从政策层面进行抑制。一个个城市的楼市调控政策呼之欲出。

所以，比楼市暴涨可怕的是，劣币驱逐良币让资产无处安家，被迫投给了楼市。

【三】房价可能上涨至30万每平米

好， 现在，假如未来10年，M2增速仍然按照11.4%这个比较低的速度增长，那么10年之后M2的规模将达到目前的2.94倍。目前中国的M2是153万亿 人民币，或者22亿美元。10年之后，将变成450万亿人民币，或者65亿美元。当然，达到65万亿美元的前提是，人民币不贬值。

可以悄悄地告诉你，2016年美元的M2总量只有13.2万亿（人民币总量相当于22万亿美元）。如果按照过去5年的增长速度，美元最多在2027年膨胀到24万亿美元。如果人民币不贬值，到那时，中国的货币总量将达到美元的2.7倍！

假设中国经济未来10年保持6.5%的增速，那么中国的真实财富将增长1.87倍，而货币在10年里增长了2.94倍，人民币的购买力将在10年里最少下降1.57倍。

换句话说，如果未来10年房价上涨1.57倍，就等于没有涨。也就是说，北上深中心区的房价，如果在10年之后达到15.7万元一平米，其实只是在原地踏步而已。这个价格水平，可以看作是10年后北上深房价的下限。

事实上，过去10年，深圳的房价涨幅相当于M2增速，北京和上海的涨幅相当于M2增速的0.8倍左右。如果未来10年重演这种局面，那么三个城市中心区普通高层住宅新房的均价，将有可能从目前的10万元一平方米，上涨到24万到30万一平方米。这个价格水平，可以看作是10年后北上深房价的上限。

当然，这是人民币计价，如果折算成美元未必是3.4万美元到4.3万美元一平米。也就是说，如果人民币这样发行的话，未来一定会持续贬值。否则，资本外逃的冲动将越来越大，而中国跟发达国家的资产价格差距将大到荒谬的程度。如果仍然实施外汇管制，一定会出现外汇黑市。

这告诉我们一个事实：按照人民币计价模式，中国的房价固然可以一路上涨下去；但按照美元计价模式，这是不可能的。所以，中国楼市的“美元顶”一定会先到来，至于有没有人民币顶，关键看央行货币政策。

按照以上说法，最关键的一个问题则是，老百姓的收入能不能跟得上？如果在那时买房，要富裕人家还好说，一般人家能不能承受起还贷压力？

不知是不是巧合，房地产市场上，还贷压力刚好也是十年。

【四】货币超发常态下如何投资很关键

房价在不同年代人眼里，都是很昂贵的商品。十年前如此，十年后亦然。在中国，虽然你买房子的按揭时间不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。

在货币超发的魔力之下，人民币贬值了，不如十年前值钱了。十年前的月供1000元，在今天看来，真是小菜一碟。

人民币的购买力在纯粹计划经济年代，是维持不变的，那个时代不存在货币超发，往往出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。

这就是说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。

与其让货币烂在手里贬值，不如去投资。

既 然央行承诺人民币不会大幅贬值，就不用担心外资出逃，刺破楼市泡沫。即使人民币有贬值趋势，也请放宽心，人民币贬值，外储流失，老外就算要带着钱走了，去 央行那里换成美元离场，大量的人民币会慢慢回流央行体系，如果央行印出来的钞票没有投放渠道，最后大部分都被拿去当房贷了，富了房地产行业。

从 中国近几十年的楼市调控历程看，楼市资本论认为中国楼市有着很明显的调控周期特征。在政府出台调控政策后，2005年初、2008年下半年、2011下半 年、2014年下半年，都出现了最佳的买房时机。经过2016年末涵盖限购、限贷、土地供应以及市场监管等内容的史上最严调控后，目前楼市趋于稳定，房价 也趋向于稳定。按照这样的调控周期看，2017年很可能是刚需族购房的好时期。

(综合自凤凰房产 ID：houseifeng）

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