印度楼市30年暴涨600倍，这下要崩？万达10亿美元入了坑

中印摩擦正从边疆向经济领域蔓延。

6月29日晚间，印度突然宣布，禁用59款中国App。

楼市资本论认为，这绝非印度宣称的国家安全考量，而是针对中国的一次施压。事实上，这也不是印度政府首次在商业领域对中国下手。

楼市资本论注意到，孟买最高房价相比，近30年间涨了600倍，但是从2016年起，不少掘金印度的中国房企就吃了亏，据称彼时中国首富王健林投了10亿美元，多半是被套了。而且，郭广昌的复星集团也正投23亿，进印度房地产闯荡。

30年暴涨600倍

孟买豪宅30万/平米

提起印度楼市，很多人第一反应都是弥漫着垃圾恶臭的贫民窟。

事实上，光从房价来看，印度一线城市的房价完全可以与中国的北上广一较高下。据悉，孟买新房价格平均9163美元/每平米（约合人民币6万多/平米）。而在印度的一线城市孟买，有很多1000平米+的豪宅，可以卖到3至4亿人民币，合30余万元/平米。

印媒报道称，孟买市中心的房价在2010年就已达到7万元/平方米，到了2017年孟买海滨大道海景房的价格更是高达12万元/平方米。与孟买最高房价相比，近30年间涨了600倍，涨势凶猛。

印度首都新德里的涨势也毫不逊色，尤其是自2009年以来房产升值迅猛，最高增幅达90%。如今，即使价格洼地的房屋也在2万元/平方米，一套两居室的小型住房售价普遍在200万元左右。

是的，印度不只有贫民窟。还记得此前大火的炫富电影《西虹市首富》么，片中沈腾主演的王多鱼，为了在1个月内花光10亿元绞尽脑汁。

那么，印度的有钱人是怎样花钱的呢？耗资75亿元的世界第一豪宅安蒂拉（Antilla）或许能让我们一窥究竟。

楼市资本论了解到，这幢名为安蒂拉的27层豪宅花了7年时间建成，楼高173米，面积达3.7万平方米，超过了法国著名的凡尔赛宫，成为迄今为止世界上规模最大且最贵的私人住宅。

据不完全统计，其中的设施包括3个直升机停机坪、9部电梯、160个停车位；内部设有1个四周全为落地玻璃的会客厅，1个占地整一层的家庭影院，供百人观看表演的舞台，以及数十间起居室、客房，此外还有一个4层楼高、冬暖夏凉的空中花园……

坐落在印度第一繁华都市孟买的这栋豪宅，可以说是印度房价峰值的一个缩影。

为何印度房价上涨如此迅猛？在楼市资本论看来，或有如下几个原因。

1. 人口基数大：印度目前拥有13亿人口，根据彭博智库分析研究中心发布的数据，其中近9亿人处于全盛购房年龄，比其他任何一个国家都要多。

2. 处于快速城镇化阶段：伴随经济的高速增长，印度人口正迅速向大城市聚集。据统计，截至2018年底，印度人口约为13.72亿，城市化率约为32.8%。

至少从表面来看，印度房地产未来似乎有着非常光明的前景。

58万个项目停工

印度楼市的泡沫正破裂

印度楼市暴涨的同时，风险也在日益积累。

近日，《印度斯坦时报》报道称，新冠疫情导致印度数千个房地产项目的建设暂停，房屋销售停止，给开发商带来了现金流问题。

而据日本媒体的报道，印度楼市泡沫破裂的情况十分严峻。日本经济新闻报指出，仅印度七大都市圈，就有58万个房产项目陷入停工或烂尾状态，上述项目总价值约4.64万亿卢比（约合人民币4541.94亿元）。

在楼市资本论看来，印度楼市的危机除了疫情因素，更多还是源于政策影响。2015 年 ，印度政府发起了“全民有房住”计划，计划在未来 20 年内，使 13 亿人口都有住房，预计这项计划会吸引相当于9 万亿元人民币资金进入房地产市场。大水漫灌之下，印度楼市开始暴涨。

但到了2017年，印度又制定了新的政策，要求开发商必须把70%的资金存入指定账户，房地产开发成本大幅提升；另外印度还提高了预售的门槛，再加上房地产服务税提高，印度房价开启一轮大跌。

另外，不得不提的是，印度楼市还暗含着诸多荆棘甚至陷阱。

1.资金不透明：

众所周知，印度是一个因腐败而臭名昭著的国家，这在房地产市场非常普遍，据悉，高达30%的交易是使用黑钱进行。这使得房地产市场的资金非常不透明，并且影响了房地产企业的融资。

2.建筑质量低：

印度通常会忽略建筑标准和规定，以便在规定的时限内完成建筑项目，从而节省成本这种偷工减料的办法，导致了印度建筑质量的低下，豆腐渣工程比比皆是，导致国际买家不敢涉足印度市场。

3. 宗教和种姓制度：

宗教多元和种姓制度是印度社会结构分层的重要力量，一些低种姓居民融入现代社会的难度越来越大，而这大大压缩了印度房地产市场的有效需求，包括经济适用房需求，增加开发商的投资风险。

楼市资本论认为，虽然在人口红利的支撑下，印度房地产市场看似前景光明；但从以上诸多问题可以看出，印度市场实则漩涡密布，风险亦绝不可小视。

中国房企掘金印度

王健林10亿美元投资或被套

与中国类似的发展轨迹，如大规模城镇化和巨量中产阶级崛起的趋势，让在中国赚足了发展红利的房企们把眼光盯上了诱人的印度。

前首富王健林的万达正是其中的代表。

2016年，王健林在宣布万达从中国地产开发中退出的同时，提出与印度哈里亚纳邦签订合作备忘录，计划投资 100 亿美元在哈里亚纳邦建设万达产业新城，打造世界级综合性产业园区。

王健林公开表示，该项目不仅投资规模大，更重要的是创造了 15 万个就业岗位，而且要将印度城市化和旅游提升到世界一流水平。

然而，商场亦如战场。开发商们看上了印度楼市的暴涨机会，印度政府同时也盯上了房企们的真金白银。就在万达投入了10亿美金到项目之后，印度政府举起了“收割韭菜的镰刀”。

2017年，印度楼市的新政出台。更可怕的是，距离王健林投资已经过去了一年，万达却连土地都还没拿到！事实上，万达遇到的拿地难问题也是外资进入印度的最大难关。

楼市资本论了解到，印度采用的是土地私有制，开发商要连片开发一个大型社区，涉及与分散的土地所有者谈判，其谈判成本非常高。

此外，股权共享协议也在给万达“添堵”。印媒透露，在与万达成立的合资公司里，哈里亚纳邦政府希望获得公司26%的股权，而万达集团则表示最多出让9%的股权，否则恐要撤资。

据悉，万达的印度项目至今搁置，王健林的10亿美元多半是出了大问题。楼市资本论也注意到，继万达之后，依然有不信邪的中国房企看好印度房地产市场。

2018年1月，复星集团向印度房地产开发平台投资80亿卢比，获得了该平台大部分股权，完成了其在印度的第一笔地产交易，未来三年复星对该平台的投资计划将高达250亿卢比（合人民币23亿元）。

楼市资本论认为，近年来印度的经济增速无疑为印度楼市增加了厚度、深度，13亿的人口也的确值得期待；但是，印度自身的制度、文化等存在的一系列问题，也凸显出印度房市的险象环生，对于中国投资者来说，绝不是钱多就可以玩转的。

近日，炒房天王欧神的柬埔寨西港土地骗局引发网友热议，对比中国房企被印度政府割韭菜的经历，楼市资本论认为，在打响财富保卫战的同时，首先要确保面对的不是一把蓄谋已久的“镰刀”。