买房决定大国兴衰！中国住房拥有率超美国30%

买房住还是租房住？

这个颇具争议的问题，在新冠疫情大考下，已经由中美两国的经济现状作出了回答。

北京时间10月29日晚，美国商务部公布最新经济数据：第三季度实际GDP年化季率初值录得33.1%，创纪录新高。但与去年三季度相比，美国经济实际增长-2.9%，表明在二季度大跌-32.9%之后，经过数万亿美元的强刺激，经济有所反弹但复苏还不完全。

即使如此，这种有限的反弹也隐伏重重危机。疫情以来，由于失业增加、收入减少，数千万美国人无力负担房租，面临被驱逐风险并酝酿着新的住房危机。

反观中国，三季度经济增长4.9%，全年累计同比增长0.7%，实现由负转正，将成为2020年度全球唯一正增长的主要经济体。

从贸易战到科技战、外交战、金融战，中美正在展开全方位的大国博弈。同样面对新冠疫情，中国经济何以安然过关？头号强国美国又何以复苏艰难而且危机重重？

撇开核心价值理念和政府治理能力不说，房地产作为国民经济支柱，在很大程度上左右着两国经济的复苏进程。

楼市资本论从家庭、企业和市场三个角度来观察中美同异，发现中国家庭住房拥有率高达96%，超出美国30多个百分点。

租房住还是买房住，两种不同的住房观念及其抗疫表现，或将最终影响大国博奕中的中美命运。

【一】家庭资产：住房拥有率决定抗风险能力

首先从家庭角度来看，中国家庭以实物资产为主，房产是其主要构成，占到家庭总资产的八成。美国家庭则脱实向虚，买房积极性不高，更注重股票等金融资产。这两种资产观，决定两国社会绝然不同的抗风险能力。

据央行对中国城镇居民家庭资产负债情况所做调查，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，截至去年末，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5套。西南财经大学的调查报告也显示，早在2017年，我国家庭住房拥有率就已经达到92.8％，其中城镇家庭住房拥有率90.2％，农村家庭住房拥有率97.2％。总之，中国家庭住房自有率绝对位于全球最高行列。

相比之下，美国虽然经济水平远较中国发达，但买房积极性不如中国，家庭住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点。如果按家庭收入细分，美国收入最低的20%家庭，住房拥有率仅为32.9%，而我国收入最低20%家庭，住房拥有率高达89.1%。

由此可见，买房不单单取决于家庭经济能力和收入水平，更取决于家庭观念和个人意愿。中美家庭不同的住房观念和买房积极性，最终导致了两个结果：

一是社会财富分布均衡度。按家庭净资产排序，美国家庭的财富向最富裕家庭集中，最高1%的家庭所拥有的净资产，占比高达38.6%，而同样1%的中国家庭，净资产比例仅17.1%，说明我国居民家庭财富相对均衡，贫富分化远没有美国严重。其中一个重要因素，就是我国家庭资产以住房为主，占家庭总资产的比重为59.1%，高于美国居民家庭28.5个百分点。也就是说，美国家庭房产占比仅有30.6%，资产结构已经脱实向虚，高度空心化。

二是抗风险能力。中国家庭住房拥有率高，抗风险能力自然就强。以这次疫情为例，我们住房拥有率高达96.0%，全体国人几乎都可以在自己的房子里居家隔离，生活有保障，不用为高额房租奔波发愁。而自3月份疫情以来，就有大量美国人因收入减少而无力负担房租，面临被驱逐风险。为此，美国政府专门下达租客驱逐禁止令，暂时避免了他们在疫情期间被赶出来露宿街头的命运。

但是随着各地禁令到期，新的住房危机正在酝酿中。穆迪分析估计，如果没有额外的刺激性措施，全美房租欠款年底或达700亿美元（约合人民币4600亿元），涉及1280万人，人均欠缴房租约5400美元（3.6万元人民币）。国际性咨询公司（Stout Risius Ross）估计，美国面临被驱逐风险的租客数量，到明年初可能多达3400万。

房地产是支持经济复苏的底盘。中国超高的住房拥有率，帮助国人彻底摆脱新冠威胁，推动经济强劲复苏；而还在疫情中挣扎的美国，不但经济复苏前景不明，或将因巨额房租欠缴触发住房危机，陷入另一轮衰退。

【二】房企实力：中国房企碾压国际同行

再从企业角度看，中美在房地产领域的企业实力，早已拉开差距。

据《财富》杂志今年8月份发布的世界500强排行榜，中国大陆（含香港）上榜企业124家（如加上台湾地区企业则为133家），首次超过美国的121家，高居全球第一位，实现了历史性跨越。

具体到房地产领域，就公司实力和规模而论，中国房企对美已经形成压倒性优势。世界500强排行榜共有5家房企入围，全部来自中国，分别为：碧桂园、恒大、绿地、保利和万科。

其中，碧桂园以703.35亿美元的营业收入，高居房地产行业第一位，利润57.25亿美元，净资产收益率（ROE）26.2%，这些核心指标在全球房企中排名第一，其它多项指标排位靠前，是名符其实的宇宙级房企。

恒大和万科自2016年首度闯入世界500强以来，均连续五年上榜，而且位次节节提升，恒大以营业额4775.6亿元跃升到第152名，并且开始跨界造车；万科名列榜单第208位，比去年上升了46位。

反观美国，没有一家房企能够跻身世界500强，规模最大的世邦魏理仕（CBRE Group），全年收入仅213.401亿美元，不到碧桂园的三分之一。

对中美而言，房地产都是国民经济的支柱产业。中国房企就如国球乒乓球一样，国内排名几乎等同于国际排名，不但把美国房企甩出几条大街，更以绝对实力碾压国际同行，对疫后中国经济内循环形成强力支撑。

楼市资本论认为，中国这种让它国望尘莫及的地产实力，将在很大程度上影响中美大国博弈的最终走势。

【三】房产交易：贝壳ACN全面超越美国MLS

最后看市场规模。

中国拥有世界上最大的房地产市场。包括新房、二手房交易和房屋租赁在内，去年合计市场规模22.3万亿元人民币，预计2024年将进一步增长到30.7万亿元人民币。

而美国的房产交易，据全国房地产经纪人协会报道称，今年8- 9月成屋销售飙升9.4%，环比年率为654万户，是2006年以来的最高水平。按平均每套售价20万美元计，市场总量约1.3万亿美元，折合人民币约9万亿元，不及中国市场规模的一半。

中美楼市不同的市场体量，反映在房产交易和服务平台上，也能看出巨大差异。

今年8月，中国最大的房产交易和服务商贝壳找房在美国纽交所成功上市，估值高达200亿美元。

贝壳平台2018年4月上线，截至2020年6月30日，已经进驻全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店，楼盘字典覆盖约2.2亿套房源，是中国最综合的居住数据库。

由其构建的经纪人合作网络ACN（Agent Cooperation Network），促使房产交易行业作业效率显著提升。去年贝壳平台上超过70%的存量房交易，都是通过ACN跨店合作完成，佣金费率介于1.0％至3.0％之间。

反观美国房源共享系统MLS（Multiple Listing Service），以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，通过一个数据库共享房源和求购信息，共同合作实现交易。目前全美一共有800多家MLS，由经纪人代理的房源大约130万套，二手房交易佣金费率约为5％。

无论平台规模、成交效率、还是线上线下的合作互动，贝壳ACN都已全面超越美国MLS，取得领先优势。

2020年，在新冠疫情冲击下，中美较量从经贸向科技、外交、文化交流等领域全面扩展，成为全球关注的焦点。

然而，在这场世纪大博弈中，作为民生基础和经济支柱的房地产领域，却波澜不惊。其深层次原因，就是中国在家庭住房拥有率、房企实力和市场规模上，都以绝对实力全面碾压美国。

这种不可挑战的绝对优势，源于中国人的买房积极性和40年改革开放积累的有效购买力。楼市资本论相信，中国人以买房的实际行动，不但支持了国家建设，在房地产领域打赢了美国，还将助力国运振兴，最终赢得中美对决。