新鸥鹏下滑百名，周永勇万亩教育地产资金渴求大

在地产界，做商业地产的房企越来越多，做教育地产的堪称凤毛麟角。出身重庆的非主流房企新鸥鹏地产，以“中国教育地产领军企业”相标榜，并号称“百强房企”，在地产界独树一帜。

楼市资本论获悉，2021年1月18日，重庆财经学院正式揭牌。新鸥鹏作为这所本科高校的投资建设方，在揭牌仪式上表示要建成中国乃至世界一流民办高等财经学院。集团官网显示，新鸥鹏目前拥有2所大学、13所中小学、31所幼儿园以及多个教育城，曾入围中国房地产100强企业。

但是，楼市资本论发现，在中国房企销售排行榜上，新鸥鹏三四年前还能勉强跻身百强，近两年却直线坠落，2020年销售榜早已滑出TOP200以外，无论规模实力、行业地位还是影响力，所谓百强房企已经名不副实。

目前，新鸥鹏在重庆、四川、云南等多个区域布局教育地产高达数万亩，投资金额动辄上百亿，巨额的资金需求，对董事长周永勇的考验无疑是巨大的。

【一】“百强房企”业绩滑出TOP200

应该说，前几年，周永勇对新鸥鹏还是充满信心的。

2014年，他启动“立足西部、开拓华北、挺进中原”的全国发展战略，强力拓展“新鸥鹏教育城”在重点城市的布局。

为此，周永勇建立事业合伙人机制，四处挖人，先后将原龙湖重庆公司副总经理张雪樵、原金科集团副总裁李战洪、原东原地产总经理魏锂等高管招致麾下，在地产圈内掀起了一场房企高管集体跳槽风波。

新鸥鹏地产由此名动江湖，高调提出“3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强之列”的扩张目标。

周永勇（左）孙宏斌（右）

但还没有走出大西南，新鸥鹏很快便在成都折戟。2014年6月，新鸥鹏集团以18.39亿元在成都主城区拿下4宗地，成交楼面价超过5000元/平方米，而当时周边房价不到8000元/平方米。

那时候，新鸥鹏地产板块全年销售额只有41亿元，教育板块年收入也不到8亿元，而集团负债约60亿元，每年光还利息都需要10亿元。或许是出于资金压力，新鸥鹏在成都拿地后迟迟没有动工，甚至连出让金都未支付。

2017年9月，成都市国土局收回地块重新拍卖，新鸥鹏损失2.98亿元，黯然离场。

在负债重压下，其后几年，新鸥鹏不但在国内鲜少拿地，2018年一度有传言称，周永勇与融创密切接触，寻求被收购。

楼市资本论发现，截至2018年年中，新鸥鹏总负债约142.5亿，资产负债率为74.96%。其债券募集说明书承认，若房地产市场发生重大波动，公司资金来源保障不足，面临一定的偿债风险。

尽管业绩并不突出，知名度也不高，新鸥鹏却神奇地连续多年入围中国房地产百强企业榜单，综合实力甚至跻身中国房地产50强。

但从销售规模来看，新鸥鹏2017年销售152.6亿元，排名全行业第100位，此后即自由落体般滑落：2018年销售降至149.6亿元，行业排名下滑到第127位；2019年、2020年克尔瑞中国房企销售TOP200排行榜上，新鸥鹏都榜上无名，显然已经被甩出行业200名以外了。

然而令人费解的是，去年4月，新鸥鹏官网却宣示，新鸥鹏地产集团在2020中国房企业500强测评中位列第96位，重回中国地产100强。

在业内看来，新鸥鹏市场业绩都没够着200强门槛，却自称“重回百强”，这个是实在有些费解。

【二】28岁任重庆大学校企董事长，最终控制新鸥鹏

说起来，周永勇拿下新鸥鹏的经历也颇为神秘。

新鸥鹏前身是重庆大学校办企业——重庆鸥鹏物业开发有限公司，成立于1993年，主要从事房地产开发和工程建设。1998年发展为鸥鹏集团，旗下包括鸥鹏科技等11家公司。

2001年，重庆大学筹备对鸥鹏进行民营化改制。其时正在重庆大学房地产开发有限公司担任常务副总经理的周永勇，抓住这个机会，借鸡生蛋，孵化出新鸥鹏。

公开资料显示，周永勇原名周旭，1972年出生，重庆铜梁县人。中学就读于铜梁中学，值得一提的是，周永勇与雷士照明创始人吴长江同为铜梁中学的校友。在吴长江因挪用资金罪被捕后，2016年10月周永勇还曾以1.52亿元接盘吴名下的一宗土地资产，上演了一幕重庆好同学剧情。1990-1995年，他在河北煤炭建设工程学院水文地质与工程地质专业学习，获学士学位；1995年进入重庆建筑大学土木工程学院攻读硕士学位，毕业后留校，从事企业管理工作；2000年出任重庆大学鸥鹏岩土工程公司董事长，由此涉足商海。

2001年10月，周永勇与妻子汪萍在老家铜梁县巴川镇成立吉旭建筑，注册资本1500万元。2002年1月，吉旭建筑以1120万元收购鸥鹏科技，正式入主鸥鹏系。2003年6月，周永勇又增资800万元，成功控股鸥鹏物业并出任董事长。

值得注意的是，在这个过程中，周考入重庆大学电气工程学院，师从时任重庆大学副校长的孙才新，攻读博士。重庆大学所持有的鸥鹏物业股权，到2006年时已全部被鸥鹏科技收购。

2010年2月，鸥鹏物业更名为重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司。至此，原来的校办企业已改制成为一家纯民营企业，由周永勇实际控制。

2019年1月，周永勇将公司总部从重庆迁至北京，开启新鸥鹏的第二次创业。

楼市资本论想说，27岁就能接任重庆大学校企董事长，并一步步控制新鸥鹏，就算是有贵人相助，周永勇也绝对不是一般人。

【三】妻子汪萍实控小贷公司涉诉869条

常言道，每个成功男人的背后都有一个不凡的女人。周永勇也不例外，从其29岁成立第一家公司吉旭建筑起，妻子汪萍就一直是其最佳搭档。

楼市资本论发下在周永勇“教育+地产”的企业发展模式之外，汪萍在金融领域也在折腾。天眼查资料显示，在重庆新鸥鹏企业（集团）有限公司的股东之外，汪萍还是重庆汇金小额贷款有限公司的实际控制人。这个公司成立于2010年，注册资本金2个亿，汪萍占股50%。

重庆汇金小额贷款有限公司（以下简称，汇金信贷）的企业介绍里，称其是通过金融设计与工业设计的完美融合和高品质的金融服务，面向城市居民、农户、个体工商户、小微企业和垂直封闭生态链，提供信用微贷、企业信贷、农村金融和互联网金融等普惠金融解决方案。简单些说，就是给个人和小微企业放贷的。

众所周知，这个领域的财务纠纷非常多。天眼查资料，截止2021年1月底，汇金信贷风险总量1143条，其中在2018年最多达到550条，按照类别最多的是法律诉讼，因民间借贷等原因起诉他人或公司的高达869条。楼市资本论大致浏览发现，基本上都是因为放款给他人后，未能及时收回借款。

楼市资本论认为，国家严控金融风险的大背景加上“只贷不存”制度框架下，小贷公司主要以股东投入的自有资本放贷，业务自然不太好做。并且背靠同样受金融大环境影响，债务压力大的房地产公司“新鸥鹏”，汇金信贷的未来业务只怕更难。

【四】新鸥鹏规模惊人的数万亩教育城项目

地产是新鸥鹏集团旗下三大产业板块之一，在重庆先后开发了鸥鹏花园、鸥鹏花卉园、鸥鹏万州百安花园、鸥鹏电子商务大厦、回龙湾等项目，建筑面积逾300万平方米，跻身重庆房企六强。

与其它主流房企不同的是，新鸥鹏地产专注于教育地产，自称“中国教育地产领军企业”，旗下开发有教育MALL、教育产业园、教育城、教育小镇等产品。

集团官网显示，重庆新鸥鹏教育城是中国最大的云教育产业园，占地4050亩，总投资高达300亿元，结合国内外产业新城开发模式，通过“互联网 +”科技，将世界先进的教育理念融入园区，助推城市文化功能升级。

2020年8月，新鸥鹏教育城南湖馆正式开业，被视为新鸥鹏教育城模式全新升级的的2.0版本。项目负责人声称：“别人做商业综合体，我们做的是教育综合体，这就是我们最大的不同。”

这个教育综合体总体量约4万平方米，集合教育机构+品牌商业两大业态，融学、乐、食、尚为一体，成为重庆南岸区教育生活新坐标。

据报道，新鸥鹏选址重庆江北嘴、五里店等核心区域，将落地3.0版新鸥鹏教育城；并规划未来3年，还将在四川、山东、杭州、云南、广西、江西等地建成13座教育城。

在四川，新鸥鹏布局了德阳教育小镇，项目占地约4700亩，整体投资258亿元，是联合国人居署教育小镇示范项目。

云南楚雄的新鸥鹏教育小镇，总投资约110亿元，规划总占地约2567亩，建筑规模约280万平方米。

从这些项目来看，都是规模巨大，体量惊人，加起来都数万亩，如果全都操作起来绝对是业内拔尖。但若资金流紧张，却也怕火烧连营，互受牵连，十分考验周永勇操盘能力。

此外，从这些项目来看，新鸥鹏的教育地产体量大、开发周期长，投资规模都在百亿级以上。周永勇在圈内打出“教育地产”的大旗，但能否玩转这些项目、形成成熟的商业模式，还有待市场验证。

无疑，进入2021年，不论是房地产行业还是金融行业，市场竞争都是很严酷的。楼市资本论认为，楼市下半场行业必然重新洗牌，市场份额加快向头部房企集中，不断挤压中小房企生存空间。

空有虚名的“百强房企”新鸥鹏，这块招牌能否持续撑起教育地产的商业模式，市场留给周永勇的时间不多了。