楼市一季度数据太差？或许这恰恰是触底反弹的信号

2022一季度刚结束，来自克而瑞发布的最新数据显示，一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%。许多人看到这个数据的第一感受可能都是惊叹、唏嘘，以及担忧房地产的未来。

但在楼市资本论看来，这或许恰恰是房地产触底反弹的信号。数据是相对“滞后”的，呈现的只是过去。而我们要结合过去的数据观察当下的形势，才能预判未来。

当下的形势就是：2022年的一季度是房地产在深度调整期中的筑底过程，房企仍在积极调整或积极自救中，刚需买房人手握资金看好了房子但仍想观望看看，投资人因为避险心理也同样在观望——许多企业因此在一季度的深度调整中遇到了阶段性的流动性问题。

我们看到，连续下行的过程，房地产行业运营底部已至，虽然一季度市场数据面上仍在显示下行，但政策面、资本面上却已经开始“反弹”。因为所有人的目标都是一致的——要健康稳定发展。

如今，大家都已经行动起来了。接下来，随着企业健康化、经营稳定、产品品质有保障、市场上的买房人的信心也将继续恢复并减少观望情绪陆续入市，在反弹向上之后，我们相信，一个健康的新循环正在形成。

【一】资本市场上的新变化

作为健康新循环形成的支持之一，我们关注到的一个资本市场动态是融创一笔债券的阶段性困境得到解决。

4月1日，此前在无奈之下与“20融创01”债券持有人洽谈展期方案的融创，发出公告称，该笔债券展期方案已获得82%的持有人支持，方案顺利通过。

赢得债券持有人认可的，首先是融创在积极自救中展现出的强烈偿债意愿和负责到底的决心。

实话说，楼市资本论此前也了解过很多企业的展期方案，但是像融创董事长孙宏斌这样为债务展期拿出“法律责任+人格担保”措施的，则很罕见。甚至，此前不少房企在寻求债务展期时，实控人均拒绝接受投资人提出的类似无限连带责任担保要求。

有人评论，这是孙宏斌的做事风格和对融创的情怀所系：“老孙，这次是拼命也要和融创扛过去。”

人非草木，自然不能排除有这些感性的因素，但是楼市资本论认为，作为地产圈的知名企业家，孙宏斌和融创固然非常有“一定要还债到底、也一定要持续稳定经营”决心，但这个决心也不是凭空而来的，背后肯定也有理性客观因素的支持。

同理，债券持有人也是理性的。能赢得债券持有人信赖并认可展期方案的，肯定也不止是看起来很珍贵、但不落地就不值钱的“决心”。

因此，真正赢得债券持有人更多认可的——还是融创还债的行动、以及能支持融创持续还债和持续经营的基础。包括外部政策变化、市场变化基础，以及融创内部自身企业基本面基础。

根据3月31日“20融创01”的两则公告：融创已宣布回售约37.83亿债券，并表示已将本期债券的利息足额划付至中国证券，提前付清利息。同时另一笔曾经公告可能逾期付息“21融创03”也于3月31日公告，将于2022年4月6日正常兑付该笔债券的本年度利息。

这表明融创的状况正在好转，同时在当前的市场发展趋势下，只要安然度过本次债券展期，融创将在持续还债和持续稳定经营中找到稳定发展的支点。

这一次，“20融创01”展期获得82%持有人投票，也让我们看到，市场投资者或许也看到了政策的趋势、市场的变化，并因此认可当前基本面状况良好的融创等企业，才愿意接受当前的解决方案，并支持未来长期稳定向好发展下的共同利益。

【二】楼市中的新变化

健康新循环形成的另一个支持，也是非常重要的基础支持，则是来自楼市中的一些向上发展的新变化，这也是投资人愿意给企业恢复时间的关键。

3月30日，财联社消息，已从福州市不动产登记和交易中心确认，福州市楼市限购政策有所松动：外地户口不用提供医社保证明，可以购买第一套福州五区的房子。而类似这样政策宽松支持市场稳定发展的事件已经全国多地发生。

据楼市资本论不完全统计，从年初至今，全国已超过60个城市出台楼市松绑政策，哈尔滨、宁波、青岛、南宁、合肥、福州、重庆、佛山、广州、温州、郑州、苏州等众多一、二线城市在列。

因果效应下，楼市暖风的吹拂，市场面也有了积极的反馈。以郑州举例，据央视财经3月19日报道，新政发布两周后，郑州楼市已经有明显回暖。

此外，还有许多城市的做法是降低房贷利率：

3月25日，武汉传出消息，主要银行机构从3月25日起对新签约的按揭贷款首套房利率按照LPR+60BP（1BP为0.01个百分点，目前5年期以上LPR为4.6%），即5.2%执行，二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%执行。

除武汉以外，杭州、苏州、南京、长沙、成都等许多城市也都下调了房贷利率。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较去年12月累计回调30个、31个基点，其中3月环比回落13个、15个基点，为2019年以来月度最大降幅。

此外，银行放款时间也在集体缩短，贝壳研究院数据显示，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。

对此，专家表示，从“松绑”到房贷利率下行、银行放款时间缩短，楼市已经发生变化。在3-4月各地新房加快推盘节奏的环境下，楼市的整体回升需要时间，但在局部，有的城市市场已经有所回暖。

根据中国指数研究院数据，一线城市新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年四季度由跌转涨，市场有所恢复。二线城市一季度新建住宅价格累计上涨0.06%，3月价格环比由跌转涨，市场初现恢复迹象。

在楼市触底反弹，从局部到整体平稳健康回暖的过程中，我们看到整个市场的共识者都已经行动起来了。

融创等企业在积极解决短期流动性问题后，快速进入到持续稳定经营的过程中，政策面上给出的积极信号正进一步落地在市场中、投资人在更理性地与企业探讨更好的解决方案、买房人在看到好产品的持续上市之后也将陆续出手。

我们相信，触底反弹之后，这个市场、这个行业，将走得更长、更远。