许小年素来“敢为敢言”，在他看似惊人的言论之下，往往隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。
许小年（著名经济学家，中欧国际工商学院经济学和金融学教授）
5月5日，深圳创新发展研究院智库报告厅，中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年发表了主题为“转折点上的中国经济”之演讲。
许小年说，在1990年代晚期，1元钱人民币的投资可以带来约4角钱到5角钱的新增国内生产总值（GDP），如今这个数据下滑到了7分钱，资本边际收益已接近零。
面对这样的形势，许小年大胆研判：深圳的房价还会涨，没买房的现在可以咬咬牙赶紧买。
在他看来，“脱实向虚”只不过是宏观政策的另一种反映，其产生的后果就是把投入实体经济的钱转向了房地产市场。
事实上，在今年1月的一次公开演讲中，许小年就表达了“中国经济已到了资本边际收益为零的临界点”的观点。
实体经济中的投资收益接近零，甚至是负的，赚不到钱，谁愿意投呢？
为此，许小年当时还特别提醒：2017年要考虑“两带”——系好安全带，勒紧裤腰带。一句话，保守、保守，再保守。从现金流出发规划业务，今年不是赚钱的年头，而是求生存的年头，先活下来再说。
在今天的演讲中，许小年直言中国陷入了中等收入陷阱，人均收入停留在大概1万元美元左右的魔障中。这样的情况意味着宏观政策失灵，政府的扩张性财政政策和货币政策只是为了拉动投资、刺激需求。
作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，去年9月30日起，深圳出台最严调控新政，很快便量价齐跌。今年以来，由于楼市的平稳表现，深圳并未加入3月中旬至今的新一轮调控行列。
但是，刚刚公布的4月深圳楼市数据，隐含着变化。
深圳市公布的最新数据显示，4月份，深圳新房成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%；受多个新盘入市影响，成交1977套，环比大涨146.2%。
没买房的现在可以咬咬牙赶紧买，但有了房的也不能高兴太早。许小年表示：涨得越高将来跌得越狠！
关于去年房价的暴涨，许小年认为有两个主要原因：
一是、货币超发
二是、2014和2015年连续两年全国的土地供应负增长
如何缓解房价的上升？“一个是收缩货币，另外一个是增加土地供应”，许小年认为这两点比行政性的打压都有效，市场经济了还用行政的方法来限制价格、限制贷款、限制购买？
在此之前许小年曾发表言论认为，房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。
美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
许小年当时说，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
换句话说，你以为你手里握的是价值几百万一套的房子，其实都是……
还记得今年2月朋友圈刷屏的一则新闻吗？
深圳一中年男子遭某大型电信企业辞退，尽管手握两套房，但因失业后无法负担高达两万多的房贷，立刻陷入财务危机。该男子的遭遇随即引发全民关于中产财务危机的热议。
再拿深圳楼市来说，深圳今年因其稳定的楼市表现，调控政策暂未升级。但未来深圳调控政策随市场变化而调整的可能性正在加大。
这不能不提到北京楼市率先实践的“定向加息”，其示范效应不言而喻。“限购+限贷+限价+限售+高资金”——这必将成为当前各地楼市调控的新思路。
今天晚间突发消息显示，广州四大行首套房贷利率调至基准。
紧箍咒正越念越紧。
在此背后，短短一个多月的时间，广州地区首套房贷利率已连续两次上调。
我们房价冲高的逻辑是最有购买力、最愿意投资、投机的人决定的，而不是（甚至低于）社平工资的那部分人决定。同样，当房价泡沫转折时，也是最有钱的那部分人先知先觉。
张银银最近在“朝阳财富”公号发表的文章中写道：当他们拿钱的成本提高，当他们钱不再那么容易拿，房价也就走向冻结——未必是终结。
是的，美联储今年或将彻底改变中国房产泡沫。
节点就是6月加息与否。
我们的政府接下来又该怎么做——是让“L”型长尾巴长期持续，还是很快结束？
我们拭目以待。
来源：信托圈（ID：xintuoquan）
【延伸阅读】许小年观点摘要：
许小年表示，中国陷入了中等收入陷阱，人均收入停留在大概1万元美元左右的魔障中。这样的情况意味着宏观政策失灵，政府的扩张性财政政策和货币政策只是为了拉动投资、刺激需求，而“脱实向虚”作为宏观政策另一种反映，其产生的后果就是把投入实体经济的钱转向了房地产市场。面对这样的形势，许小年提到：“深圳的房价还会涨，没买房的现在可以咬咬牙赶紧买，有了房的也不能高兴太早，涨得越高将来跌得越狠。”
房价涉及到千家万户，去年房价的保障我个人认为是两个主要的原因，一个原因是货币超发，另外是2014和2015年连续两年全国的土地供应负增长，因为土地供应负增长给供给端造成了压力，而货币的超发又提高了需求，所以供给和需求两边作用的结果就是全国的大中城市房价暴涨。缓解房价的上升就从这两点出发，一个是收缩货币，另外一个是增加土地供应。我认为这两点比行政性的打压都有效，市场经济了还用行政的方法来限制价格、限制贷款、限制购买？
我们关于供给侧的讨论应该围绕着企业效率，也就是围绕着如何促进企业的技术创新。供给侧不需要产业政策，需要的是一个良好公平的竞争环境。由此他为供给侧改革提出了四大举措：
1、保护私有产权。保护产权有助于企业家建立起对于未来收益的稳定预期，使其在稳定预期的支配下做长期投资。保护私人产权是进行长期研发投资的前提条件。保护产权最有效的方法是司法改革；
2、缩小国有经济范围。国有企业不可能是创新的主体，因为他们既没有创新的动力，又没有创新的压力，创新的主体必然是民营企业。为了建设中国的创新经济，一定要缩小国有经济的范围，国有经济越大，这个国家创新越没希望。
3、放松和解除管制。管制是创新的大敌，创新不需要政府的扶持，但是需要一个自由的环境、资源的自由流动，这是创新的必要条件。
4、全面减税。让市场在资源配置中发挥决定性作用，把资源更多地从行政性配置下解放出来，也就是从政府的手里解放出来，在市场上由企业来进行配置。这是减税最重要的意义，而不仅仅是减轻一些企业的负担。
关于楼市，许小年对房地产行业运行规则有深刻的解读，把楼市的真相说透了，希望给大家一点启示。
一、为什么拼命印钞票？
归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
二、多印的人民币怎么办？
美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释）
三、严重的通货膨胀后果是什么？
参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是经济崩盘。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。
四、如何处理严重的通货膨胀？
就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。房价一直在涨，就囤积了大量超发的货币。
五、房价恶性上涨的后果是什么？
房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。此外也必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设，让穷人有地方住。
六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？
后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在可以接受的幅度内。
七、关于房产税
大家都知道，卖地给财政带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。因此，必须找到一个替代的财源来填充这部分的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
八、房地产业作为支柱行业会被放弃吗？
不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有的开发商，不太可能全倒闭。
九、调控的目的是什么？
上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
十、为什么通过交易环节征税，而不是持有环节交税？
因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
所以现在调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
十一、房价取决于什么？
房价是涨是跌，并不取决于调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以就得被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
来源：深圳创新发展研究院（ID：SZIDIORG）
期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。
