又一轮楼市限购降临，环京楼市走势是否波及？

 10月之后，全国楼市迎来最严调控，而近日深圳、武汉、西安、南京又分别出台楼市新政，对现行政策进行加码。这又引起大家新一轮对未来楼市行情的关注、讨论。今天楼市资本路就带大家聊聊这波史上最严楼市调控对环京楼市的影响。

【1】最严调控满月楼市降温明显

如今史上最严调控新政施行已经满月，我们先来看看北京楼市的情况：

10月全月网签将从9月的3万余套跌至2万套左右，较9月同比下降了30%。

而价格方面，根据统计局数据， 10月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%、1.3%和上涨0.9%，分别比9月份回落2.8、1.0和0.3个百分点；二手住宅价格环比分别上涨0.6%和0.8%，分别比9月份回落2.9和1.1个百分点。

可以说调控效果还是十分明显的，成交量下来了，房价上涨速度终于也降下来了。

【2】后市房价会有波动，大幅下跌概率不大

近日召开的中央政治局会议再度提及“抑制资产泡沫”，表明中央层面对部分楼市过热局面的态度依然维持从紧。而各调控城市的政府则继续从严厉管控、严格执法环节出发，将调控文件深入落实。

对于后市，有业内人士指出，四季度市场整体成交下滑已定局，房企未来销售也将步入平淡。不过，鉴于目前房企业绩情况普遍不错，全年3000亿级和1000亿级的房企均将扩容。“大部分房企在2016年的销售与资金状况都非常不错，这种情况下即便最后2个月市场继续降温，但价格出现大幅变动的可能性不大。”

楼市资本路认为当前楼市确实降温了，然而并没有降房价。楼市调控的目标是“促进房地产市场稳定健康发展”，而不是打压楼市，或者让楼市暴涨。管理层态度很明显：房价暂时波动可以，不能大跌，要长期慢牛！

【3】供求关系等因素看后市稳中向上

首先，从影响价格最核心因素供求关系说，虽然限购导致需求减少，但是供给也在限啊。特别是一线城市更是无地可供，限购的同时供应量直接下降。北京、上海等城市都是著名的土地紧张的城市。当地居民应该深有同感，身边房价根本没降。

另外，我国是间接融资为主的金融体系，银行是放贷的主体。而银行的信贷偏好取决于其风险政策，而银行的风险政策又偏好抵质押和担保。土地、房产又是主流最靠谱的抵押物。银行贷款天生就喜欢流向能提供土地和房产抵押的地产行业。而作为聚集贷款资金最多的地产行业，房价下降会导致抵押物贬值，从而引起金融机构形成大量不良和严重的信贷紧缩效应。这不是政府在保证转型期经济稳定，愿意看到的情况。因此土地价格和房价是不能降的，楼市资本论也相信政策有能力做到这一点。

长期看，房地产市场总体是趋于稳定的，并且城市群分化会更严重，也就是说未来房价最安全的还是核心城市，其次是一线以及一线城市的郊区洼地。那么作为当前最具价值和发展空间的投资区域之一环京楼市的情况如何呢？

【4】京津冀一体化大背景下环京楼市投资价值长期看好

廊坊全年用地指标半年完成，武清房源告急，燕郊、大厂、香河低密度产品市场无货，大北京区域的房价高层均价都已破万，且价格一再看涨。

• 北京新任代市长蔡奇视察出访首选通州副中心，强调将加速大力推进京津冀一体化协同发展建设，利好环京楼市；

• 政府首次提出通州副中心+燕郊+潮白新城组团首都新城共同发展建设的概念，提升环京城市在京津冀一体化建设中的重要地位，直接对环京楼市形成利好；

• 北京新机场主体工程已开工建设，各项配套设施正设计并将陆续开工，将直接拉动环京基础建设，也对环京楼市构成利好；

• 京唐城际铁路年底开工，该工程横贯北京、廊坊、天津及唐山，也将带动周边经济发展，对环京楼市利好。

楼市资本论认为从当前系列政策及效果看，房地产市场只是进入震荡及停一段的时期。“涨一段、停一段、再涨一段”将是未来楼市的主旋律，环京楼市也不例外。在京津冀一体化背景下及从诸多已出台政策看，环京楼市暂时波动不改长期看好，投资价值非常可期。

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