再现环京买房落宗难！燕郊去年的雷，涿州又扛上！你的房怎么样？

落宗，这个听着相当专业的术语，最近在涿州众多小区业主口中成为了“热词”。

楼市资本论注意到调控重压之下，正触底反弹的环京楼市又传出一个坏消息。近日，京南重镇涿州，被媒体曝光多个楼盘出现落宗难的问题。记得最早，发生落宗问题的是有环京楼市带头大哥之称的燕郊，去年初的时候据说有近万套房牵涉其中，还引起了大规模的群体性事件。

如今，这颗雷又让涿州扛上了。对于要见曙光的环京楼市来说，又提了一个醒。你的房子还好吗？

【一】涿州被曝多个小区买房无法落宗

近日，有记者接到涿州君临天下御景园小区业主举报，入住一年多，仍没拿到房本。调查后发现，御景园大批业主的房本儿都迟迟没有办下来。不仅如此，最早买房且拿到房产证的业主，也遭遇无法卖房过户的问题。而原因很简单，都是卡在了落宗上。

简而言之，房产落宗就是落实土地的所有权属性，实现房产证和土地证的关联，而落宗的基本原则之一就是地上建筑物的性质和土地的使用性质必须相同。

果不其然，涿州市国土局在解释御景园无法落宗问题时，也是就是这么说的，君临天下御景园并未按照规划施工建设，小区南部规划为商业用地、北部为住宅用地，但建设过程中却把南部盖上了住宅，实际用途与规划用途不符。“开发商需要办理的手续，就是变更规划用途。”

其实，不只御景园，河北省网络问政综合平台显示整个涿州还有东林家园、名流公寓等小区的业主也反映过买了房不能落宗的问题。这也让楼市资本论又想起了，去年燕郊的落宗问题。

【二】环京落宗问题，燕郊是第一个扛雷的

事实上，落宗问题很可能在环京普遍存在。早在2016年12月，三河市执行不动产登记，燕郊就有近万名业主陆续发现房屋无法落宗，原因就是地上建筑物的性质和土地使用性质不同，众多业主房屋所用土地不属于70年住宅用地。当时最先曝出问题的是，燕郊福成二期小区。根据三河市不动产登记中心资料，福成二期里有整整4栋楼、近2000户都因土地性质有问题而办理不了落宗。

也正是在此次更换《不动产权证书》的过程中，燕郊的大量住户发现，自己手里70年房本上所录入的建设用地原来并非住宅用地，有的是工业用地，有的是绿化用地，有的更是违章用地。

而根据燕郊业主们提供的名单，当时包括首尔甜城、燕郊美林湾A区、电子城小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、福成五期、福成二期、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区、紫竹园等十几个小区、近万套商品住宅，都在不能落宗的范围内。

根据规定，房屋不能落宗，则不允许进行买卖交易，不能向银行申请抵押贷款，也不能办理房产继承。看着自己辛辛苦苦一辈子的血汗钱换来的高价房子，竟然无名无份，很快这件涉及房屋产权纠纷的事件就在两个月内迅速发酵，引爆舆论，并引发业主“维权”。三河市分管副市长来到“维权”现场，召开现场办公会并表示“有合格房产证就应该有合格的产权，房产证上显示多少年限，不动产证就是多少年限”，同时承诺本周内绝大多数小区都能正常落宗。

燕郊落宗维权现场

甚至，针对河北燕郊多个小区存在的不能落宗问题，国土资源部部长当时也做了表态：“现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，这个问题就会解决完毕。”随后，燕郊落宗问题随着大多数业主取得不动产登记证，才逐渐沉寂下来。

【三】土地指标紧缺，为利润开发商铤而走险违规盖楼

楼市资本论认为环京落宗问题层出不穷的原因在于土地指标紧缺，开发商拿地难。一位业内人士表示，不论是燕郊，还是涿州。环京的土地乱象早已不是个案，背后主要问题是土地指标被非法滥用或提前透支：“由于紧靠着北京，整个环京区域商品房需求量特别大，然而住宅性质的土地指标显然不可能有这么多。”

而众所周知，拿地是开发商获取利润的前提。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。土地招拍挂制度下，价高者得让土地出让更加透明。

赶上楼市火爆的时机，开发商就只好先拿地违规盖楼、卖楼，想着先上车后补票，提前把部分非住宅属性变成住宅属性，以后再改过来。有知情人士透露：“别说五证了，有时候开发商只有一个土地证就敢卖房，最终办房本儿都比较费事，好几年才能办下来。”与此同时，赶上房价大涨，房源有限，购房人很担心房子“一天一个价”，着急忙慌就把合同签了。

其实，这些问题原本在购房环节就可以被业主发现、被监管部门制止。开发商拿到的土地面积、位置、规划用途等细节都严格呈现在土地证、规划证等“五证”上，按规定都要对购房人出示。但在实际操作中，真正能出示且全部出示的，相对较少。

最后，楼市资本论也再次提醒大家，买房一定要到楼盘所在地住房建设部门的官网去查询，开发商是否办理了商品房预售许可证等相关手续，否则真是后患无穷。一句话，能落宗的房，才是好房。

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