我是如何通过房产、股票、实业投资撬动人生杠杆的？

1

时间来到年底了，这差不多就是比较忙的时候了， 要做一些回顾与规划了。

这篇文章是属于回顾为主的，主要是将我在“房产”领域，“股票”领域，“实业”领域的一些思路进行总结。然后，回顾其中的错误，并且，这三者未来将如何更好的搭配与优化，得好好思考一下。

很有趣，我总是会在某些时候，觉得命运很奇妙。此时此刻，我坐在电脑前，思路回到了十多年前……

当年的那个胖子，在顶着大雨，跑在城市的每一个小区，花了一年半的时间，身为资深顶级的路痴，竟然，看了上千套房子。

不，不是要买，也不是要卖，而是，撮合要卖的人和要买的人。是的，这个胖子就是房产中介，也就是我本人。

为了打好这份工，骑着电动车在雨中漂泊，一路飞奔。一天，在一处红绿灯下停下了，等绿灯来。结果，一阵透凉从脚底传到心窝，一激灵。我才发现，皮鞋不到两个月，愣是磨出一个三寸直径的窟窿。

那一刻，我丝毫没有像《中国合伙人》里面的主角一样胸怀大志，也没有任何励志和鸡汤的想法。我就想着大雨赶紧停。我得找个电炉子暖暖，烤烤。

时间拨回到十多年的那个雨天，这个鞋底穿了窟窿的胖子，绝对想象不到，这段经历竟然能够成为他投资的一部分，并以此为生……

十多年后，他已经瘦了，恩，只瘦了一点点。但是，却还是保持了对房产浓厚的兴趣。以至于去哪个城市都喜欢考察当地的房产。

2

直到这次，7月下旬出发，开车北上，去江浙沪盘桓了好几个月，预估12月初的样子才回家。干啥呢？就是考察房产。

和之前日日夜夜奔波的考察，没有本质的区别。嗯，硬说区别的话，可能就是，这次不需要撮合买家了。没错。我的资产配置中，房产投资就是其中一块，而且，占比还不小。

这篇文章，我想，未来很多年，我的小孩可能会看到。我想有些思路，说给他听。到他看得懂的年纪，再看看，这个世界是不是会有不同。

大致上，我的资产配置分为三块：

一块是实业，在几家小的公司有些股份；

一块是股票，基本上就是A股港股；

一块是房产，目前基本上就两个城市有一些物业。

在实践中，我发现，这种“房产”“实业”“股票”的三轮驱动，有一定的好处与效果。我大致分享一下。

在全职做房产一年半左右，我的两位大学同学兼好朋友兼兄弟找到了我，带领我一起创业。实话实说，这件事，改变了我一辈子的轨迹。可是，当时的我，是拒绝的。

因为，十多年前，我月收入差不多能做到1万多了，胖是胖点，但是，过得倒是挺逍遥自在的。在我人生选项里面，完全没有创业这件事。这多不靠谱啊……

后续的故事，很简单。在二位兄弟的帮助下，我们三一步一步走到了今天，上周开年度会，正好认识15年，也走过了十五年，走到了第十六个年头。从三个小伙子，走到了三个大叔。

我大概在2014年，就全职做投资了。关于实业的事情，就关注得很少了。

于是，得以全职来研究股票，还有房产。那么，实业这部分，我的合伙人都叫我总顾问。

于是，整整三年，我全心投入研究投资理财。

好了，有细心的朋友看出来了。我在三个领域都全职全身心的投入过。

3

我为什么用这么多笔墨写这些看似和投资并无关系的故事呢？是因为，我在实践中，发现，这种看似没有关系不过是我们的错觉，其实，关系非常深厚，像平静的海面之下的暗流。看不到，却实实在在的存在。

我在研究投资市场的历史的时候，研究财富代际传承的时候，发觉一件事。就是，非常多的代际财富的传承，在全世界的范围来说，基本上是如下几种组成。

1、股权（上市公司）

2、房产（土地）

3、家族企业（非上市公司）

4、现金、艺术品以及其他

根据财富规模的不同，持有的比例会有不同。比如，超级大富豪，持有股权的比例就比较大。很少有超级大富豪是持有巨多土地与房产的。

中型大富豪，持有土地房产的比例就高一些。也有一些家族，透过基金持有相当的艺术品等。

大致上如此。

4

那么，随着研究的深入，我发现在中国的投资市场，有个非常有趣的现象。

在房产圈，很多投资的大咖，是比较鄙视投资股票的，说“一天到晚整CPI，GDP，美国非农等等巨牛X的经济学名词，然后，几十万玩十几年。回到家里住个小户型，还心怀天下。觉得自己未来会成为巴菲特。”

同样的情形，不折不扣的在股票投资圈照样发生。投资股票很多大咖，认为投资房产是一种低等级的投资技术。从道德上，不完美，因为，把房价买高了，高到国人承受不起，这得打击！从技术上，这有什么技术呢？

谁有钱还不会买个房子啊？只要有本钱，不需要怎么学，你就买买买，不就好了吗？这有什么成长？有什么意思？

在实业圈，也对投资股票的人和投资房产的人并不待见，认为，这个不是立国之本，是奇技淫巧。你不生产任何东西，就是买一些虚拟的股票，买钢筋水泥。长此以往，国将不国。

在艺术圈，鄙视上述所有，因为，太铜臭了，都钱钱钱的！啥意思？人类的延续，应该是文化的延续，艺术的延续，美好的延续。怎么能这么市侩呢？

就这样，投资者选定自己的阵营后，就开始长期的维护自己的阵营。这没有什么不好，真的。可是，与此同时，排斥另一些阵营，就是一种将自己的眼睛蒙上的做法。没有任何实际意义，对吗？

就连股票投资也逐渐如此，买了格力的，鄙视投资了美的的，买了美的的，又看不来投资格力的，格力美的，同时鄙视海尔的……

有人的地方，就有江湖，就有自己要维护的。

坦白讲，我不喜欢这样。

爱一个人，原因只能是你爱她。不应该是她比别人好，对吗？永远找自己爱的，找自己合适的。或许，比较好一点。

所以，我才认为历史很有趣。我没曾想，实业，房产，股票都深入接触了。根据我自己的实践，我可以负责的说，这三者根本不要分开，更不要说彼此对立了。因为，这三者相互补益，相得益彰。

5

我们的实业，每年会有几次分红，以及一部分自由现金。我将这些比喻成水流，这些水流，是可以浇灌其他的。我们会用实业的分红以及自由现金来购买股票和物业。

由于相对比较稳定，所以，这对我投资股票有非常大的帮助，尤其是在熊市的时候，能够有持续的现金流进行补仓。

这对于心理层面的帮助支持，是只有体会过的朋友们，才有感触。可以让我在熊市不必因为要用钱而割肉。就算要割肉，也能少割一点不是~

然后，购买物业，我们几乎都是用来出租，我们几乎没有卖出过物业。这种租金，更加稳定，每季度，每半年，都会有现金流进来。而这种稳定度高的现金流，对于股票的投资，是非常非常有帮助的。

有人做过统计，过去20年，啥都不做，就定投沪深300，收益也是不得了的。各位想想看。是不是这么个道理？你有持续的现金流，定投一个不死的指数，大概率，非常大概率会有很不错的收益，对吗？

同时，股票产生的增值，房产的增值以及现金流。又可以反哺实业。我们有时候会入股一些行业上下游的公司，这样的话，相当于对实业又做了增强。

在整体思路上，我对房产，股票，实业是没有排斥的。我认为，是相互补益的。在实践中，我发现，也是如此。

6

可是，为什么有些投资者会有不同的想法呢？我也研究了一下。

有些朋友，拿出过数据给我看，就是创业成功率，是非常非常低的。还有一份数据，就是中国公司的平均寿命，大概是3.9年。对于这个，我想，这肯定是正确的。

但是，这里面有个非常大的bug。就是这种数据只能论群体而不能论个人。以及，概率和赔率的巨大差别。

首先，我肯定认为，创业成功的概率是小的，非常小。但是，不得不说，创业这件事，对于个人来说，是动了人生的顶层设计，已经和非创业者走在不同的维度了。里面的差别非常大。

我想，当初不是比我更加优秀的兄弟带着我创业，我的人生肯定和现在不同。这里有人会说了，创业失败率那么高，失败了怎么办？

创业很可能是失败九次，成功一次。但是，请注意，成功的这一次，就能够改变所有。是的，改变所有。

投资理财是成功九次，失败一次就玩完。

我看过很多实业很成功的人，进入股市之后，用创业的思路与手法，路径依赖，一路高歌，尤其是牛市的时候，一年赚创业十年的钱。然后，有些朋友就血亏收场了。

那么，您适合创业，喜欢折腾，您就应该选择这条路。输赢无悔，成败自得；那么，您不适合创业，不喜欢折腾。像我这样。也请放心，老天爷自然有路可行啊，朋友。

由于我走过创业的道路，我自然深知其中甘苦。所以，我个人对创业就比较没有执念。不会觉得创业特别好，也不会觉得创业特别不靠谱。

我和一些江浙的朋友，福建广东的朋友聊过。他们人生中，似乎就是大部分都要走创业这条路，或者合伙人（有的是接家族企业）。他们从小就是这样的教育。所以，他们从来不认为，人生的选项有终身打工之类的选项。

那么，创业能为投资带来什么呢？我想，在我实践中，带给我的东西，是挺多的。

因为创业是实实在在的接触这个世界，这块热土，这些城市，这些人，这些行业。那么，十多年下来，你对中国的商业运作，大环境，政策等等，就会有直观的，深刻的体会。

比如，你看到有些公司以巨大的亏损把买到的股票转让出去，你就知道是好事还是坏事。这些在实际商业上和财务报表上，解读是不同的。

7

好了， 说到房产。这更有趣了。

我有一篇文章，写的是我身边一位老朋友的故事，他叫老杨。1996年前后入市的。算是资深老股民了。

大概是前年。有次开车载老杨。和他聊到房产，当时，我们这个城市房价大约是五六千左右。我就说，其实可以买套小户型，付首付，也出不了多少钱的，我打算老杨真的要买，我就帮他付首付。结果，我吓一跳。

他说，你等着，我们这座城市，房价肯定要跌到四千以下。我问老杨为什么这样认为。他说，他会时不时晚上去周边小区数灯，现在亮灯的房子，很少很少。根本没人来住，未来不跌就见鬼了！

真是见鬼了，现在涨到一万五左右了……

老杨对我真是好，当天聊到了证券股，后来回家，他还打电话给我，告诉我，聊天的时候，他说的那只股票的名字。

可是，我接电话的手，却不住的颤抖，我知道，老杨很可能这辈子都难翻身了，我好难过。急，能救，穷，是救不了的……股灾，老杨爆仓三次。

现在看到老杨，依旧气魄，依旧看空房产。谁知道呢？老杨在九十年代，就已经是能做几百万的生意了。他的小弟都是大几千万级别的了。

我很怕执念，很怕深入内心的执念，教条！我依旧在论坛上，朋友聊天中，发现专注投资股票的朋友，对房产是不屑一顾，甚至，抗拒！我研究了一下，我认为。有几点要注意。

第一，媒体，尤其是有些别有用心的媒体，意见领袖。

因为，唱空房产，无论如何，是政治正确的事情。是能够获得大多数人认可的事情。有一位经济学界的意见领袖，一路出书，发表意见看空房产。有众多追随者。

结果，早段时间，被爆出来自己在北京买了好多房子。事后采访他，他说没办法，是老婆买的！我去，这算什么回事啊……

所以，干脆也不要听。真正的高手，有水平的人，往往不多。而且，更令人遗憾的，尤其在中国，儒释道文化的中国，这些人都深深的隐居起来了。

很难找到，很多很多在社会上发表高见，吸引追随者的人，却是有着自己的盘算。朋友们，假设你找到了这样高人，你真的要感恩，然后真诚的面对，相处，请教。往往，这就是你人生的贵人。真的。

第二，国外的数据，尤其是日本，香港房产的数据。

我见到的大部分抗拒房产投资的朋友，几乎都会举例日本失去的20年，香港房产的崩盘。当然，现在举例香港的比较少了。

我研究过后，认为，还是要再想想。

为什么呢？

政策与文化与发展阶段，有巨大的不同。

首先说香港吧。其实，现在看看香港的房价，大家也不会认为香港房产投资是错的了。对吗？

假设，我们假设啊，香港房价真的在1997年、2008年后就不再涨了。这对我们有什么启发么？

我认为，肯定是不能照搬借用的。

因为，香港太小以及政策有巨大区别。几百万人口的地方的经验是没有办法挪用到十几亿人口的地方的。那谁，以前不是说，新加坡经验特别牛X么？结果，邓说，新加坡经验参考参考是可以的，借鉴嘛，就算了。

因为，体量差别太大太大。无法照搬的，都不要说政策差别了。

还有一个就是日本了。著名的失去的20年，未来日本的房价，怎么走，我当然不知道！肯定不知道！

但是，我想说，朋友，全世界这么多国家，房价崩了的，就这一个例子。你就这么有把握赌这一个例子？概率，赔率都不占优势啊……

我大致上认为，未来中国会呈现大城市群的状态。

环北京为一个城市群。江浙沪为一个城市群。环武汉为一个城市群。环广东会成为一个城市群。环四川（成都，重庆）会成为一个城市群。我觉得大致上会这样。

我们投资房产，基本上就会在这些区域选择。毕竟，钱不多，足够足够资产配置了。

这些地方房价会崩溃么？我的判断是不会，在我投资的年代里面，不会。

我这次花了四个月在江浙沪盘桓，我深刻的体会了。我认为不会崩溃。甚至，大于20%的跌幅我都觉得够呛。

未来准备去环广东那带，再盘桓几个月。这几个区域看过了。资产配置关于房产这块妥妥的了。

第三，拿股票涨幅和房产涨幅做对比。

这也是我看得比较多的情况。我认为，要再思考。

很多人的论点是这样，撇除出北上广深杭的涨幅，除了这几个地方，其他地方随便选，能跑赢沪深300不？能跑赢XX股不？能跑赢XX策略不？

我认为这是有失考量的。

因为，房产投资的核心，在于杠杆，在于安全的，低成本的，支付方式稳定的杠杆。

我几年前买了一些物业，租金回报比大约8%-9%，商业地产，首付50%，涨幅大约每年7%左右。这个涨幅低吧？很多人会不屑一顾。这么低的涨幅，好意思做资产配置？

你把租金算上，把杠杆算上，把杠出来的钱的投资收益算上。是不是就不一样了？有人会说了。你投资怎么保证有收益呢？搞不好亏损或者低于房贷利率啊？我去，那这样说，你不买房子，全部投资股票，岂不更糟？

我大致算了一下，在首付50%左右，租金收益8%-9%左右，投资收益15%左右，一年下来的收益，约20%是差不多的。

这里有人朋友要说了。我去哪里找租金收益这么高的啊？

坑就在这里。

不要忘记，租金收益其实是最小的收益了。因为，有装修折旧。我们这样的投资房产的方式，都算是很保守的了。

很多地方，租金收益很低，甚至，没有租金收益（空着，不租），但是，房价涨幅巨大。

那你万一买的是，租金收益巨低，房价又不涨。那不是亏大了？好问题！这就是为什么我要去这些区域考察几个月的原因啊。

你别说，还真的有很多旅游地产就是这样，租金收益很低。（一年就旺季能租好价格）而且，房价也不怎么涨。关键是，还不好卖。是的，是有这样的情况。

那不就得在这些容易有坑的地方下功夫，努力么？

房产有三块利润要吃！一个是房价的涨幅，一个是租金，一个是杠杆。

这三块利润做不同的配比，不同的吃法。才能发挥配置房产的作用啊。有了这些，房产的配置才能和股票以及实业产生轮动啊。

未来有机会，我再一一把房产三块吃法的实践分享出来。是的，难，要做细活儿，不比股票轻松。

8

那么，在实践中，房产对实业与股票，又有什么补益呢？

我的经验如下。

我们实业有很多兄弟单位，他们做我们的配套。我们的房子很自然的租给他们，他们也非常愿意租，用来办公或者员工宿舍。省去了和房东打交道这个烦人的环节。

而且，价格还比较便宜一点点。双赢。最后，他们赚钱了，我们就一起去买新的物业，由于我们在这里领域有一些经验，可以避免掉坑里，可以有较好的折扣。所以，大家一起赚钱，合作也更加紧密。

这是房产对实业的反哺。

房产对股票呢？有什么好处么？

第一就是租金在熊市可以持续购入。

第二就是心理层面的支持，熊市不会怕，不会吓得割肉，甚至有新进的资金补仓了。

再就是，未来股票对房产有什么帮助了。哈，太有趣。真的有帮助。

我2016年9月11日收到这么一条短信。

“万达写字楼急售——面积225平方米，买入花了450万，已经装修好了，亏70万出售。已经出租，带租约出售，租金一年20万。”

我当时准备全款买的话，大概能350万拿下。租金收益约6%左右。每年还会有一些涨幅。

距离今天差不多1年多一点点。卖掉的话，450万是跑不掉的。这一年的租金就当摩擦费用。

还不去算贷款的金额了，一年左右，350万投入，变450万。收益率30%左右吧。

万一不想卖，贷款杠出来，长期投资股市。收益我看也不会差。

这笔投资在买入的时候，就锁定了收益了。上次股灾大概是2015年7月左右吧。一年多后，就出来折价卖的房子了。大概经验是股灾9个月到1年半左右，这个时间段，就会有折扣卖的房子出现。

你要做的就是，带上钱，一套套的去挑选。

我猜想，很可能是股灾带来的副作用，不然，不会有这么大的折扣。这个时候，现金最好用。

作为合格的投资者，股灾前就应该是轻仓的了。那些钱应该是以现金等价物的方式放在账上，等待机会了。这就是股票对房产最为明显的帮助了。但是，实事求是的说，这是“术”的层面。赚多赚少的区别。

资产配置中，选择正确的房产投资，加以维护，加以优化。是投资系统中的定海神针。

没有必要去排斥，真的。

假设，我假设啊，您真的对投资股票如此有信心。但是，最后您一生中，总还是有好几套房子要买。您自己总得有几套吧？股票投资这么成功。

巴菲特是住在五十多年前买的房子里。可去年不还是海边有套度假房要卖么？1100万美金。1971年，15万美金买进来的。你看你看你看看~

然后，您家人小孩总还有几套房子要买吧。多接触房产，避免入坑，不也是挺好的，是么？而且，我本人在实践中，发现，了解房产多了之后，对房产相关的股票认识也会比较直观。

好了，问题来了。

假设您认为房产是周期性行业。请问，您能把您的思路说清楚么？真的是周期性？为什么？中国房产不过十多年，这么年轻的行业，您怎么得出结论，是周期性的行业呢？

国外？政策，人口，文化，城市化进程有巨大的不同啊~

这个周期有多长？假设五六十年~

那么，对于现在做投资的很多朋友来说，还是周期性么？

如果这也算周期，那么，世界上每一个行业都是周期性行业，医药，酒，烟，都会是周期性行业，一个周期上百年几百年。那对思考我们投资有什么实际意义呢？

我个人认为：

投资收益=投资次数（年限）*收益率*本金。

我们生活在世界上，需要用投资收益，而不是投资收益率。

我经常在想，一个人本金100万，一年收益率50%，他就有50万收益可以花。

一个人本金1亿，投资收益10%，他就有1000万可以花。所以，我在思考我的投资体系的时候。我觉得，先后顺序这样安排比较适合我。

投资年限最重要，因为复利越往后越惊人。

再说了，这几个要素中，只能选一种，你选投资年限，老天不把你提前收回去的话，至少，你可以活很久……

其次就是本金，本金越多，收益的绝对值越大。毕竟，我们衣食住行得拿出真金白银哈。

然后，就是投资收益了。由于我水平一般，能力有限，我最没有信心的就是这个了。我放到最后去努力吧。我也希望有很高的收益率。

假设没有，能有钱生活，也挺不错的哩~

以上，大概就是我关于"股票""房产""实业"三轮驱动的一些思考与实践。错漏颇多，欢迎留言分享你的投资想法。

内容综合自公众号阿尔法工场

期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。