利空出尽！环京楼市基本筑底完成，两会后限购或将松绑

有道是，天道好轮回。种种迹象与数据表明，随着限购的深入，各种利空不断出尽，北京、环京楼市已基本筑底完成。

这是近期楼市资本论从多个信号观察分析得出的结论。下面我们就一起解开关于楼市何时回暖的迷局。

环京楼市筑底完成信号一：方向标北京楼市明显回暖

众所周知，环京楼市的涨与跌，源于北京楼市。要探讨环京楼市是否筑底完成，首先就得看北京楼市是否已经筑底完成。

北京的二手房成交套数，正在发生着一路向上的变化。销售人员在小区里带着客人看房的电动车，又多了起来。

上图可以看出，从2017年第48周起，北京链家成交数据就有了明显上升。除了元旦假期的第一周，几乎成交量都在1200套以上，第三周更是高达1787套，已经是2017年较低水平的2-3倍。

北京我爱我家市场研究院的数据，也同样显示楼市稳定的态势。在房价连跌5个月之后，11月底北京楼市新房和二手房网签量，均出现环比上升现象，全市新建商品住宅（不含保障房）共网签502套，环比第45周增加74套，上升17.3%。同一时期，北京二手住宅共网签1975套，环比第45周增加137套，小幅上升7.5%，与新房走势一致，二手住宅网签量也开始出现上涨。

有业内人士分指出，在经过连续几个月的价格下降和市场冷清后，部分资金充裕的刚性需求家庭面对下调不少的房价，已经重新考虑入市，进而带来了二手房网签量的理性回升。

楼市资本论认为所有市场存在的基础就在于交易量，此番北京楼市的交易量完全被激活，也意味着市场正式回暖。而北京楼市与环京楼市又有着天然的联系，环京楼市的风向标可以说就在于北京楼市，北京楼市回暖信号愈来愈明显，环京楼市势必也会做出应有的反应。

换就话说就是北京房价一旦止跌回升，环京必然也会同步反应。这和两地楼市的体量有关，环京楼市作为北京楼市的延伸，最近几年楼市的历史行情也证明了这点。现在北京楼市交易量率先回暖，就是传染到环京地区。

环京楼市筑底完成信号二：代表性区域燕郊成交价反弹至2.5万

要判断环京楼市是否已经筑底完成，还有一个重要的风向标，那就是一直被誉为环京楼市“带头大哥”燕郊的情况。

燕郊地铁神盘首尔甜城，第一，盘够大，总计1万多户，成交量也较大；第二，是次新房，属于市场上供需关系都较为关注的热点楼盘；第三，位势好，距离北京副中心以及在建燕郊地铁站都很近等因素。所以首尔甜城交易情况，一直被认为是最能反映燕郊楼市的风向标。

而楼市资本论对首尔甜城目前二手房了解后，也有惊喜的发现。链家数据显示，2017年12月，首尔甜城的参考均价为22473万/平米。而继续查看，今年一月份的成交数据可以看到，仅第一周4套成交情况中，3套的单价都高于2.3万，其中甚至有一套的成交价以及超过2.5万。这绝对是对近期燕郊楼市已在2万左右均价徘徊许久的一个大利好，反弹态势应该说是十分明显的。

楼市资本论认为，虽然不能单凭这一个信号，就断定燕郊楼市马上要回暖。毕竟，造成如今环京楼市冷清状况的严厉调控政策还在。但是，也正因为此，在严厉调控政策还未放开前，已经显露出反弹迹象，可想而知，政策一旦松动，燕郊楼市的发展还是很有想象空间的。

目前可以肯定的是此轮环京房价的下行，基本可以认定为是在政策影响下的“周期性下行”，也就是说，随着政策放松或者下行周期的结束，房价大概率是要涨回来的。

之前燕郊楼价能冲上“4万”，未来也很可能会再度冲上“4万”。路走过一次，第二次就顺利多了。

楼市资本论也相信，在北京楼市积极的回暖示范带动下，大厂、香河、武清、固安、涿州、永清以及廊坊城区都紧随其后，迎来稳中有升的楼市新周期。

完成筑底的环京楼市，仍是北漂最优选

楼市资本论注意到，就在昨天，1月24日，北京市2018年“两会”开幕，北京市市委副书记、代市长陈吉宁在政府工作报告中表示，2018年要保持房地产调控的连续性和稳定性，坚决不放松房价调控，并且还强调疏解人口依然是北京市今年的主要工作。无疑，这对于仍然必须买房和留在北京的人群而言，未来该怎么办就很值得思考了。

买房，最重要的不在于你是否选择了好房子，而在于必须得买。钱多就买中心一点，钱少就买边缘一点，阔绰就买大一点，手紧就买小一点，总之，“上车”是最核心的真理。简单些说，环京仍是北漂们置业的最优选择。

楼市资本论再给大家重复遍，独家总结的环京置业6大金句。

理由一：环京区域持续的人口流入，是楼市发展的坚实基础。

理由二：京津冀一体化持续推进，环京城市与北京同城效应日益凸显。

理由三：北京执行长期限购政策，致使刚性需求和投资需求外溢。

理由四：北京城市新总规，宣告环京将作为世界级都市圈的正在崛起。

理由五：租购并举的楼市长效机制正在成型，环京租赁物业价值也正在显现。

理由六：楼市曲线增长，目前环京地产到了新的波段底部，上升空间徒然扩大。

事实上，除了购房刚需外，众多开发商也在限购重压、租购并举之下，将未来发展重点放在了环京。众多开发商已经发现，在北京的发展空间必然越来越窄，而高拿地成本、低预售价格审批，则无疑是2017年开发商们踩过的“最大的坑”，苦不苦开发商的心里最清楚。如此一来，开发商出走环京去寻求更大的发展显然便在情理之中了。

楼市资本论认为，总结来看，这波楼市调控政策以来，环京楼市明显超调，跌幅过大，特别是燕郊、大厂、香河等地，整体均价下调均已经超过30%。预计这些区域随着北京市场的逐渐回暖，量价企稳，环京楼市的房价也将逐渐平稳。目前利空出尽，投资属性已经剔除的情况下，可以认为环京楼市已经基本完成筑底。

任志强前一阵对2018年的楼市态度是认为，谈到2018年调控会不会放松，关键在于地方财政能不能支撑得住，如果撑不下去了，那不放也得放，因为历来像尿壶一样，夜壶总是在尿急的时候才用。任志强认为，楼市回暖气的节点就是两会之后。

同时，未来如出现社保互认，或者环京单方面认可北京社保，以及其他人口转移政策的落实利好下，环京楼市两会后反弹是大概率行情。

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