任志强又放炮！一季度房价涨幅历史最高，政策越严越得买

4月22日，任志强在"2018诺亚财富房地产金融高峰论坛"上发表演讲，针对房价、楼市调控、房产税等诸多问题，再次放炮。一如既往的敢说敢言，也让任大炮再次站在了政府的对立面，众多“爆炸性”的精彩分析，也一点没让大家失望。

楼市资本论小编精选部分发言实录，分享给大家。

1、一季度房价暴涨

我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了7.9%。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

2、现在是"抄底"机会

房地产投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。

投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

3、东北、西部地区不能碰

分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。

4、调控造成劣币驱逐良币

现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。

总之，产品与价格之间的矛盾，想盖绿色产品，想盖环保产品，不让卖高价，怎么办？这是一个很麻烦的问题。

5、越出政策的地方房价越涨

大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。

政府在哪儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？如果那个葫芦扔在水缸里头，你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。

因为出台的这些政策造成了供给面的扭曲，北京一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？所以这是一个很矛盾的问题。

6、供给面在扭曲

没有需求就没有价格。地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价。

天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在政府把天花板价打破了，打到地板上去了。

因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了，下一次你一旦放开就很麻烦。

7、政策变相鼓励"炒房"

各种政策加码的时候，形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价。

所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧？反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题。

比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。

8、中央与地方的博弈

地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念。

9、楼市如何走取决于特朗普

特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。

我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿。

地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。

10、改善需求十分强劲

到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。

所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。

对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他得改善。其中有两个主要矛盾，一个是没有电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去。

还有一个问题就是，80%以上的房子没有卫生间。厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方，厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题，另外一半的卫生问题解决不了。

很多楼没有热水，我们大概全国90%以上的楼没有热水。这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。

北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

11、城镇化红利期还很长

我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候，城市人口已经超过了农村，到2016年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人，农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头，8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍，40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍。

所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学，不能领退休金，不能买房子等等。所以中国的城市化，还早得很。

从全球看，不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速。因为第一产业的产值太低了，中国有27%，接近30%的劳动力，农村劳动力，只生产7%的GDP，而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比农村人高了很多很多，钱多，收入高，所以人都往城里跑。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说，如果服务业越来越多的时候，一定要靠城市才能解决问题，靠农村是解决不了服务业的问题的。

所以城里城外，不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到，未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少，必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康，你得满足70%的城市化率，我们还早着呢。

12、重点城市人口流入加快

在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是最高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。

去年发生一个变化，为了吸引优秀人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

13、还要用20年完成70%城镇化

我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。现有情况下，还得增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。

原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说，我们现在的户均已经达到了1.1套房，基本上满足了。他就没想那个房子有多破，我们说的折旧。如果每年有5%的折旧，400亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿。

换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年，纽约现在房地产市场仍然是大头。房地产市场，房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。

独居家庭的速度，我们现在750万户，今后估计得有2500万户，这个发展速度可能是非常快的，可能用五六年时间就得这样。

很多人说，我可以从父母那儿继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子，我一个人可以分三到四套房子。

胡扯，因为老人不死。我们的平均年龄估计从60，70多岁，现在涨到80多岁了，过两年就是90多岁。30岁生孩子，你要想继承老人90岁的房子，你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候，到60岁之间这30年你老住别人的房子？原来一套房子能解决问题，现在得两套、三套房子才能解决问题。

14、房地产税，路还很远

不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金、解决财政问题。土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。

另外，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。

第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。

第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？

我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。

这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老人得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。

另外一个是取得房屋产权的方式不一样，有人是花钱取得，有人是分配取得，有人拆迁取得的，有的是经济适用住房转换成商品房的，但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子，还有自建房，原来的私有产权房等等一大堆，你怎么把它统一分配呢？

我们最低收入者人群里头，拥有的私有产权，拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区，房子很破，但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话，老百姓交不起，所以几乎是不可能的。

15、房地产税与租售并举矛盾

同时，税收一定是大大提高了租赁标准，和你这个租售并举是违背的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子。我也不认为房产税能解决房价问题，能解决供应性问题，能解决任何问题。

因为我们历史的发展阶段不一样。国外一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段，有商品化的阶段，有非商品化的阶段。

最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房土地办理土地出让制度形成的，然后就变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的。

现在要统一市场评估的方式解决，一定会出乱子，大家就会拿原来的房产证，原来的土地取得条件，或者房屋取得条件跟你打官司。

谢谢大家，我的演讲完了，这些仅代表我个人观点。

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