海南最严限购政策被破解！融创出神招“先租后卖”

海南实施全面限购政策不出一星期，以快著称的融创，就有了应对的破解招数“先租后买”。

【一】490万起租，融创快速出招应对海南最严限购

4月22日，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购，将整个海南最低买房标准设定在2年社保，并且取得不动产证5年后方可出售。在国家重磅打击炒房行为的同时，开发商作为市场的主要参与者，也受到极大影响。特别是对项目有着高周转要求的开发商。

果然，据地产一条报道，到了4月27日，融创海棠湾项目就推出了“先租后买”的购房模式，即开发商先将商品房进行出租，并与承租人签订一项合同，在合同期内购买所租的房产，购买价格以当初租房时的价格为准，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权。

融创中国董事长 孙宏斌

天下武功，唯快不破。融创的董事长孙宏斌，作为楼市武林中的绝顶高手，可谓深谙此道。从此前的一个月尽调就百亿入股乐视，到据说只一个星期孙宏斌就决定拿下万达13座文旅城。融创在业内的动作不可谓不快，这次也同样是在不到一星期的时间，就对全国楼市管控最严的海南，推出了破解之招。

那么，“先租后买”这个招数，具体是怎么操作的呢？融创海棠湾的销售人员对此表示：“购房者要一次性缴纳总房款70%金额作为未来40年的租金，每10年续签一次，但是一开始就写明有40年租赁权。”对剩余的30%房款，该销售人员表示“等项目的房产证下来后承租人需要补齐费用，但是由于目前海南岛处于‘封盘’阶段，售楼处基本都拿不到房产证，如果一直拿不到，剩余的30%就不用交了。”

楼市资本论心里是比较疑惑的，这样的“租赁”从付款到居住，再到获得产权证，跟买卖的方式几乎一样，区别仅仅是对合同的表述不同？

楼市资本论了解到纵观海南楼市政策，确实已经对房产销售严到极度，但对于房屋租赁市场却并没有切实规定，因而也成了开发商们突破限购政策的薄弱环节。

【二】180万起租的北京万科被政府强调严禁以租代售

有业内人士表示：“这种方式政府暂时不会处理，目前海南阶段性的问题是没有产业、土地和人才，提升自贸区的基础条件才是当前的关键问题。”

政府对这种明显的“以租代售”的方式不会处理。真的会这样吗？

据了解，目前项目在售总房款约为700万，70%的租金要在7天内缴纳完成，融创会和承租人签订长久租赁合同：“承租人如果在40年内转让租赁权，融创会在手续上予以配合。”

700万的70%就是490万，租期40年，每年为12.25万，合每套房子月租金为1万。

还记得，不久前4月12日，北京万科宣布了其第一个自持租赁项目万科翡翠书院将启动预租的消息。由于这是2016年北京“930”新政后，首批由企业现场竞拍的100%自持70年的地块，产品项目一经推出，便引发广泛关注。

据悉，为回笼资金，万科推出了“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”的预租形式，然而其中“租金太高，偏离国家中低收入群体初衷”、“有以租赁名义行销售事实之名”、以及“一次性预付10年租金”等成为最大争议。

很快，4月22日晚间，北京市住建委首度作出回应，并为诸多疑问定调：企业竞自持的租赁住房，在70年土地使用权期限内，开发建设主体无论自持项目，还是将项目转让给新受让主体，都只能出租，不能出售或变相以租代售等；承租人租赁此类住房，无论租赁期限和续租次数多少，都只能获得使用权，不能获得产权。

楼市资本论认为万科项目因为自持土地的性质，不论租、售，在产权上都有着明确的界定。但同时也说明了，国家对租、售的认定也正在执行越来越严格的标准。对于开发商而言，租的地，就不能销售。同样，对于没有购买资格的人群，开发商也不应该通过“租赁”的“销售”方式去卖。

另外，一次性付款的长租，对意图购买的承租人也有极大风险。未来如果开发商项目出售，接盘方是不是还能延续之前代为解决转手的问题，对承租人而言都是未知数。

【三】融创2年布局海南16各项目，受调控影响大

据了解，融创海棠湾占地4000亩，位于三亚海棠湾区铁炉港，地处海棠湾和亚龙湾双湾黄金分割点，项目北靠东线高铁，西倚亚龙湾热带天堂森林公园，项目宣传拥有21.8公里超长海岸线和13.8公里原生态内河水系，是融创在海南的重点项目。

含海棠湾在内，融创在海南已经布局了16个项目，总可售建面超700万平米，覆盖了定安、陵水、澄迈、万宁、文昌等7个市县，都是此次海南限购影响最大的区域。有媒体表示，深陷海南限购的融创，有此举动，也是“被逼无奈”。

融创执行总裁汪孟德，近期在公开场合也表示要坚持做好周转：“我们非常重视周转，并通过销售、营销、财务等综合手段来取得。”

只是不知道，海南政府对这次顶风突破限购政策的融创，又会怎样回应呢？

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