小米上市曝光全国圈地建楼计划！开启造富潮或将带动海淀楼市上涨

今天，各大媒体的新闻头条是属于雷布斯的。

5月3日上午，小米集团向港交所递交了上市申请。自2011年小米手机问世，经过7年，小米终于开启了上市之路。小米的这次上市已经被业界认为将是今年全球最大规模的IPO。

意外曝光要在武汉、成都、南京、深圳，开启全国圈地建楼计划。另外，大量的百万、千万、亿万富翁即将出炉，楼市资本论看来又一波造富狂潮开启了，小米总部所在北京海淀楼市上涨压力大。

【一】小米将在全国圈地，建设办公大楼

楼市资本论对小米招股书里印象最深刻的一节是，小米为了配合公司继续发展壮大及员工人数的增长，小米将很快投入资源在北京、武汉、成都、南京及深圳购买土地，建设办公大楼。这些可都是一线和火力旺盛的”新一线”城市啊。不愧是野心勃勃的小米啊。

小米招股书截图

其实，招股书中透露小米目前名下已经有三处自有物业用地，分别是位于北京亦庄10.6万平米的小米互联网电子产业园，北京海淀4.4万平米的小米总部以及广东广州的1.2万平米的办公用地。

小米亦庄产业园

楼市资本论认为在当前全国热衷引进高新科技企业以及创办互联网高科技产业园区热潮下，小米很容易就能成为另类的产业地产商。

【二】上市开启造富潮，或将带动北京海淀楼市上涨

楼市资本论了解到，此次小米赴港IPO的估值区间在700亿-1000亿美元。按照招股书显示，根据小米上市前的公司架构，其创始人、董事长兼CEO雷军持股31.4124%，对应市值220亿-314亿美元，约合1400亿-2000亿人民币。

小米联合创始人、总裁林斌持股13.3286%，对应市值93亿-133亿美元，约合600亿-850亿人民币。根据招股书，小米共有8名联合创始人，其中持股最少的王川，按其1.1149%占比，对应的市值也在7.8亿-11.1亿美元，约合50亿-72亿人民币。

身家百亿美元的林斌（左）和雷军（右）

另有传言称，早期进入小米的都有期权，如果不出意外，前100号员工未来都可能成为亿万富翁，前1000号员工未来也可能成为千万富翁。对此，招股书中确实也有披露，小米向5500名员工发放了500亿元的优先股，相当于人均909万元的股票，根据港交所规定，这部分股票在小米上市半年后就可以解禁套现。

如此大规模的造富运动，影响力恐怕不仅仅会体现在股市里，作为小米总部所在地，北京楼市必然会受到波及。楼市资本论认为，房价上涨压力最大的板块还是小米在北京的办公地周边，北京海淀清河中街小米总部和北京亦庄小米互联网电子产业园附近，详见下图。

小米总部所在地，因周边互联网高科技企业众多，是全国知名的高收入区域，整体板块房价已不低，最便宜的安宁庄区域均价也在6.1万/平米起了。不过即使最贵的学院路区域，全款买一套也都不是问题。

目前，亦庄的小米产业园还在修建中，未来也将会有大量小米员工进驻。周边房价相对要低些，尤其是六环外的马驹桥区域，均价3.2万/平米，对小米千万身家的持股员工来讲，分分钟全款可买两三套的节奏，未来升值压力很大啊。

是的，小米的上市大概率会带动北京房价上涨，早有先例，阿里巴巴在2014年上市后，就带动了当时杭州房价的上涨。

楼市资本论建议有在以上相关区域买房需求的朋友，最好在今年春节前就入手，也就是小米股票套现日期前。毕竟，成立7年的小米公司，这些持股老员工们也必然满足5年社保的购房资格，只等股票解禁，直接就可套现千万资金在手。

【三】小米200多项租赁物业存违规风险或被罚款

除了上面的开心事，楼市资本论在研读小米招股书时也发现了一个小问题。招股书透露，除了自有物业外，小米还有大量的租赁物业，共计238项。

这238项租赁物业中，有37项出租人尚未提供有效的产权证书等证明文件，也就是说这37项物业租赁合同有可能无效。另外，其中234项物业尚未按法规向政府主管部门备案，根据法律规定有可能被处以每项最高1万元的罚款，也就是说根据《商品房屋租赁管理办法》，这些小米有可能被处以230万人民币的罚款。

虽然将要盛产巨量的千万、亿万富翁，但也不要小瞧这230万，要知道小米其实都还在亏损中。

招股书显示，小米2015年至2017年收入分别为668.11亿元、684.34.亿元和1146.25亿元，经营利润为13.73亿元、37.85亿元和122.15亿元 ，分别产生亏损76亿元、净利润491.6百万元、亏损439亿元。

从大环境到小米公司的运营，亏损背后的原因很多，但是有一点值得大家注意。2017年11月，小米的创始人，雷军曾明确表态，“小米永生永世不会以利润为中心，都会以米粉、用户为中心。在小米被质疑的那个时间点，所有人都希望我们卖得贵一点，认为卖得这么便宜，拿出去丢人。不能说我们内部没有一丝动摇，但是我从来没有。”

作为小米用户、粉丝，相信都会对雷军的这番表态热血沸腾，但是未来作为上市公司小米的投资人，股东们心里会怎么想，就不得而知了。

看来，IT公司上市后，大量的圈地运动，在京东、阿里身上发生之后，又要在小米身上演绎了。

期盼您在微信公众号(loushizbl)、一点资讯、今日头条、搜狐新闻、新浪微博里关注“楼市资本论”。更多房产信息交流请加微信号（watanabe1949）。