房企用《流浪地球》战术方法，饱和式融资1660亿创纪录

2019年，在地产圈内被判定为“调整年”，楼市资本论认为是“资本战略年”，应该是楼市回暖前资本为王的一年。

开年伊始，央行全面降准，给“久旱盼甘霖”的房企资金面带来了极大利好，预示今年将成为中国房企的资本战略年。

楼市资本论盘点1月份房企融资数据，发现有74家房企公告融资计划，饱和式融资总金额超过1660亿元，刷新近20个月房企月度融资新高。

什么是饱和式融资？《流浪地球》电影中当救援队抵达救援地点时，发现已经被其他救援队抢先抵达。男二说了一句：“这是饱和式救援”。饱和式意味着调动一切资源，不惜代价，全力以赴完成。

饱和式融资，这就是目前房企的战略要素点。

高负债扩张的快周转模式，在2018年走到了尽头。随着楼市转入下行通道，大小房企饱受销售放缓、回款困难、信贷紧缩的困扰，资金面高度承压。不得不说，局面正在发生变化！

楼市资本论看来，抓住央行降准的窗口期，房企密集发债融资，对遭遇楼市冰封的房地产行业来说，是一个提振信心的好彩头。融资渠道的放宽，或将成为宏观调控松动的迹象。房地产行业极有可能在2019年反弹，迎来一个高质量增长的年景。

【一】房企密集发债有利于行业稳定

今年1月4日，央行宣布全面降准。1月15日释放第一波降准资金约7500亿元，企业融资迎来一个相对宽松的窗口期。

这让众多资金面长期承压的房企松了一口气，抓住机会密集发债，掀起了一波融资潮。

1月17日，荣盛地产发行总规模不超过10亿元的债券融资计划；

21日，富力地产发行2019年度第二期超短期融资券，总额13亿元，利率5.28%；

23日，中粮置业发行2019年度公司债券，第一期总额23.6亿元，第二期7亿元，票面年利率分别为3.94%、4.10%；

24日，上海世茂拟发行20亿元公司债券，票面利率询价区间为4.3%-5.8%；

25日，远洋集团发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%，创下去年12月份以来中资非金融企业境外债券的最低发行成本；

同一天，华远地产发行2019年公司债券（第一期），规模15亿元，最终票面利率6.65%。

值得注意的是，以上债券融资利率3.94%-6.65%不等，与此前房企融资成本相比，有明显降低。

无论发债规模还是融资利率，都表明央行此轮降准，的确给房企提供了较为宽松的融资环境。这或许意味着，楼市调控最严格的时候已经过去，房企融资难度有所降低，资金紧张情况开始缓解。

随着春节前夕央行第二波降准资金7500亿元释出市场，房企密集发债势头可望在2月份持续跟进，这将有利于房企改善资金面和投资预期，维持房地产领域“稳地价、稳房价、稳预期”的发展态势。

【二】迎偿债高峰期，房企八成融资借新还旧

不过，值得注意的是，房企1月份1660亿融资中，很大一部分将用于偿还到期债务。

据统计，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元增长19.5%，处于历史高位。

房地产行业如此高额负债，是在过去这一轮扩张周期中积累下来的。楼市资本论梳理过去5年房企发债规模，发现2014年开始债务大跃进，从2013年的435亿大幅飙升至3965亿元；2015年发债规模达到12456亿元的历史高点；2016年继续维持9824亿的高位；直到2017年，因为政府严格监管才又跌回到3286亿元的低位；2018年开始又一轮增长，可望在今年达到新高。

房企2015-2016年这一波发债高峰，到2018年下半年开始密集到期，全行业进入偿债高峰期。

这次偿债高峰将集中在2018年9月-2019年10月。市场预测，2019年房企公司债到期规模2640亿元、企业债到期规模183亿元、非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元、资产支持证券到期规模628亿元、海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

中金公司也有研报指出，2019年房企仅信用债偿付额就超过6000亿元，比2018年翻了一倍还多。

偿还到期债务是房企密集发债融资的主要原因。今年1月份的房企融资潮中，很大一部分融资所得将“借新还旧”，公告发债的房企几乎都是优先拿新债去还旧债，例如：

阳光城发行15亿元公司债券将用于偿还公司债券；

合肥城建拟发行20亿元定向债务融资用于偿还有息债等；

富力地产发行13亿超短期融资券，其中不低于70%用于偿还金融机构借款；

保利发展拟发行15亿元中期票据用于偿还银行贷款；

佳兆业拟发行1亿美元可换股债券用于偿还2月及3月到期借款；

绿城中国拟发行1亿美元的优先永续票据，所得款项净额将用于现有债务的再融资及拨作一般公司运营资金用途……

去年房企发行的债券中，80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。鉴于目前房企借新还旧、借钱扩张的融资需求非常强烈，楼市资本论预期2019年房企发债规模会继续放大，总量很有可能超过前两年，其中“借新还旧”的比例不会低于去年的80%。

【三】融资马太效应推进行业升级

在当前相对宽松的融资环境下，分析近期房企融资金额和利率，不难发现，房企融资正在分化，“强者恒强、弱者恒弱”的马太效应推进行业升级。

具体表现为，信誉良好的龙头房企和超大型房企，因为其良好的业绩表现和更高的盈利能力，能够以较低的融资成本获得更高的融资额度；而中小房企和负债率较高的大型房企，将出现一定的融资困难。

以龙头房企中海地产为例。1月23日，中海发行2019年第一期公司债，利率仅有3.47%，融资成本之低，令人羡艳不已；次日，中海又在香港拿下300亿港元、定期五年的银团贷款，创下公司融资金额新纪录。

而其他信用资质不足的中小房企业和资产负债率超过80%红线的大型房企，在融资方面就很难获取资本市场的青睐和优惠照顾，具体表现为以下两方面。

一是融资成本居高不下。

1月初，当代置业发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率15.5%；

1月10日，明发集团发行期限1年、总额2亿美元的美元债，利率高达15%；

1月11日，力高集团发行2010年到期的2.5亿美元的优先票据，利率为13.5%；

1月18日，富力地产拟发行2022年到期之3亿美元优先票据，年息率9.125%。

二是发债计划屡被终止。

1月18日，深交所披露信息显示，合景泰富计划发行的一宗200亿元规模资产支持计划被中止审核。合景泰富此前申请发行的“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”也于1月15日被上交所中止。

在此之前，俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请，也相继被上交所终止。

房企融资两极分化的马太效应，有利于房企兼并重组，进行行业洗牌。

一家房企若多频次密集发债，且资产负债率过高，将会被评级机构下调评级，更难在资本市场获得资金，从而不得不收缩投资机会。这对中小开发商来说，将是致命打击，最后沦为大型房企的收购对象，甚至被迫退出房地产行业。

实力强大的房企，凭借雄厚的资金和强大的融资能力，将会得到更多的收并购机会和更好的投资前景。而表现在融资方面的马太效应，只是行业分化洗牌、房企大规模兼并重组的前兆。

楼市资本论综观1月份房企发债融资的各方态势，虽然楼市仍在下行周期、房企迎来偿债高峰，但房地产调控的政策底部正在逐渐形成，有利于行业复苏企稳。

在此情况下，房企融资方面显现出的马太效应，将进一步加剧房企间兼并重组，推高房地产行业的集中度，从而引领全行业向着“稳地价、稳房价、稳预期”的既定目标，健步前行。