抄底降临？2019全国楼市低迷开局，龙头房企下挫，一线反弹可期

热烈的猪年到来之际，2019年楼市却低迷开局。

楼市资本论注意到，1月份全国房企销售数据近日出炉，尽管在售项目比去年大幅提升，但整体销售表现不尽如人意。公开数据显示，1月份全国房企销售金额约6773亿元，百强房企中超过三成销售业绩同比下滑。其中13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。

不过，综合各方因素，楼市资本论乐观预期，房地产行业将继续保持平稳健康的发展态势，楼市年内或将触底反弹，不排除出现一波低开高走行情。

【一】销售放缓，龙头房企均业绩下挫

受楼市整体低迷的影响，作为行业标杆的碧桂园、万科、恒大三家龙头房企，销售业绩同比均大幅下挫。

公开数据显示，碧桂园1月份实现归属公司股东权益的合同销售面积约382万平方米，销售金额约330.7亿元，与去年同期约691.6亿元相比，下滑52.2%。

万科A实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售金额为488.8亿元；比去年同期679.8亿元减少28.1%。

中国恒大合约销售面积约为387.7万平方米，合约销售金额约为431.7亿元，比去年同期643.6亿元下降了32.9%。

市场研究机构克而瑞统计的《2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，TOP100权益销售额同比下降8.6%，超三成房企同比下滑，碧、万、恒三大龙头同比降幅近30%，但百强榜的门槛仍维持在10亿销售额，与去年基本持平。

无论是第三方统计的百强数据，还是龙头房企碧、万、恒的销售业绩，1月份同比均全面下调，释放出一个强烈信号，表明楼市仍在延续去年三季度以来的放缓趋势，继续探底下行。

【二】一二线楼市回调，三四线返乡置业潮降温

房企销售的整体低迷态势，反映到各个城市上，数据同样不容乐观。全国主要热点城市成交面积环比下降30%，其中近九成环比下降。

北、上、深、广四大一线城市，一月份楼市成交面积整体环比下降约38%。其中，广州成交面积环比降幅明显，达65%；北京环比降幅超过40%；深圳降幅近三成；上海基本持平。

以上海为例，1月份入市新盘共计10个，推出房源约1800套。相较2018年12月33新盘近9000套房源的出货量，双双锐减。

1月4日开盘的陆家嘴锦绣逸庭，共推出75套房源，截至1月24日还有70套左右房源在售。其它新盘如陆家嘴滨江板块的邑·滨江、青浦徐泾板块的葛洲坝虹桥紫郡公馆、青浦新城板块的恒文璞悦，认筹率均不足五成。

上海楼市整体低迷中也不乏销售强劲的日光盘。1月28日二期开盘的首创天阅滨江，认筹高达160%；位于崇明长兴岛的泰禾大城小院，开盘推出176套房源，结果获得181组有效认筹，开盘1小时便全部售罄。表明市场两极分化，冰火两重天，性价比高的好产品仍不愁销售。

一线楼市大幅回调的同时，三四线城市也从去年的火爆转向稳定。多地推盘节奏放缓，整体成交量正常回落，预期中的返乡置业潮明显降温。

去年春节期间，一二线城市房价上涨带动三四线城市返乡置业高峰。今年春节期间，大部分三四线城市楼市有价无市，城市成交量同比下滑明显。

返乡置业曾是支持三四线城市房地产市场的重要力量，在上一波楼市上行周期中，导致三四线城市房屋成交量整体上涨。但随着去年楼市宏观调控全面紧缩、各地调控措施密集出台，使得消费者对于楼市走势产生严重的观望情绪，成交渐趋理性，返乡置业热潮由此降温，整体上有利于挤出资产泡沫，弱化投机属性，维持楼市稳定。

【三】调控收效，楼市见底，反弹机会来了

如何正确看待当前楼市的整体低迷态势？楼市资本论认为有三点值得肯定。

首先是调控精准发力，基本达到“房住不炒”预期效果。

在中央“房住不炒”要求下，去年全国各地共进行房地产调控450多次，是迄今调控政策出台最密集的一年。如此多频率、高强度的全面调控，彻底逆转了上半年楼市火爆态势。年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，继续保持楼市调控的稳定性和连续性。可以预期，2019年楼市不会出现大幅震荡。

其次是房价回到理性空间，供销渐趋平衡。

从供给端看，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势。去年年中开始反转，呈现出“上半年减少、下半年增长”的态势。2019年楼市低迷开局，房企高库存压力重现，预计在资金压力下，会采取以价换量的策略去库存，在定价方面表现不会太强势。

从需求端看，由于棚改货币化规模缩小，而且还建方式由货币化补偿改为实物还房为主、货币化补偿，棚改催生购房需求大大减少，也有利于抑制市场投机和非理性消费。

最后是楼市基本见底，未来可望企稳或弱势反弹。

在1月份楼市整体量价齐缩的同时，多地出现微调迹象。

先是山东荷泽在去年12月18日明确取消一二手房限售；紧接着珠海允许非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1~12个月；广州明确自2019年1月1日起，可用公积金在毗邻城市购买首套房；然后是深圳和上海调整首套房贷利率，在基准利率(4.9%)上打九至九五折或下调上浮空间；青岛高新区则于1月3日宣布暂停执行公证摇号售房的规定。

这些迹象表明标志着本轮楼市调控全面见底，最严格的时期或已过去。业内人士预计2019年全国多地可能出现一轮微调潮，保持楼市的基本稳定或弱势反弹。

楼市资本论看来，住建部已经明确“稳地价、稳房价、稳预期”为2019年工作首要目标，因此，尽管1月份楼市低迷开局，但平稳健康发展仍是其主基调，低开高走并非没有可能。

基于以上判断，楼市资本论认为，在政府和房企通力合作下，全年楼市的基本盘会保持稳定，触底反弹的时间点为期不远，值得期待。