负债1900亿，旭辉京沪失利，林中三线扩局豪赌三千亿

3月14日，旭辉控股发布2018年年报，全年销售1520亿；同时锁定今年销售目标1900亿元，同比上升25%。

楼市资本论注意到，旭辉前两月累计销售153.6亿元，同比下降9.22%，可以说开局不利。

旭辉董事长林中以善于把控周期、精准布局闻名业内，被称为“地产战略大师”。在他带领下，旭辉在2013-2017年的五年内，将销售规模从百亿扩张到千亿，去年又以1625亿高居房企销售榜第15位，被视为闵系黑马。

以去年楼市逆转为标志，房企开始进入下半场激烈搏杀。林中提出“减一线，稳二线，增强三线”，将主战场转向三四线城市，期望通过逆向操盘，实现2021年销售3000亿、进入前八强的战略目标。

但是，逆向操盘的风险不容忽视。从年报看，旭辉去年京沪一线失利，二线的业务比重大幅下滑；今年又开局不利，给林中的三线扩局蒙上了一层阴影。

在行业下行周期中，黑马旭辉能否续写扩张神话，这场三千亿豪赌值得关注。

一、京、沪失利，旭辉一线告急

去年四季度，由于楼市急冷，地产界曾卷过一阵高管离职潮，旭辉也未能幸免，主管北京的得力干将匆匆去职。

11月14日，旭辉集团副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏“闪电”离职，从约谈离职到完成交接，前后不到7天。

孔鹏是旭辉2012年上市之后引入的第一批职业经理人，2013年加入旭辉，2016年将北京市场销售额做到百亿以上。对这次闪辞，林中深感惋惜，感谢他五年来的付出与贡献，同时期望接任者带领北京事业部再创新辉煌。

外界猜测，孔鹏离职与旭辉北京市场销售不力有直接关系。旭辉去年在北京的销售目标是150亿元，全年仅完成118亿，在集团总销售额中占比7.8%。市场失利，光环不再，作为一方主将的孔鹏只有黯然离场。

早在北京换将之前，旭辉上海区域事业部总裁蒋达强已于1月去职。上海是旭辉总部所在地，蒋于2016年执掌上海区域，当年回款150亿，成为旭辉历史上首个过百亿的城市，在集团总销售额中占比超过20%。年报显示，去年旭辉上海仅售79亿，占比降到5.2%。

北京和上海是旭辉仅有的两个一线市场，主管大将离职，销售业绩剧降，这一连串变故表明，旭辉的一线市场已经动摇，如果管控不力，市场后面仍会不稳。

一直以来，京、沪市场是全国性房企的必争之地。去年，旭辉在北京和上海各只有一块地进账，而且都是合作拿地，权益额不超过50%。土储不足，后继乏力，显示旭辉正快速退出一线市场。放弃京沪一线的利弊，相信林中自有分寸。

春节楼市往往是三四线返乡置业的高潮，可惜今年风光不再。楼市资本论认为，旭辉前两月销售业绩同比下降10%，表明一线市场不宜轻言退出，一旦缺位，三线市场很难顶上补缺。

当前楼市焦灼态势下，林中需要赶紧出手止损，否则坐视一线市场失速，后果将不堪设想。

二、1916亿债务压顶，业绩注水式扩张

除了逆势操盘、一线失利的风险，旭辉还需面对1900亿债务高压和千亿业绩注水的尴尬。

楼市资本论观察到，年报显示，截至2018年年底，旭辉流动负债1233.4亿，非流动负债682.7亿，合计负债总额高达1916.1亿；资产负债率高达79.5%。

旭辉负债激增，是多年高周转扩张的结果。2012-2017年，旭辉从百亿向千亿征进的过程中，负债从300亿增加到1175亿。去年，旭辉的销售增加约500亿，而负债增加了740亿，超过了规模的扩张。

去年下半年，房企纷纷放弃高周转模式，旭辉却势成骑虎，仍保持惯性前冲。随着下半年多个项目入市，管理层不得不继续致于力提高周转速度，以期达到降杠杆目的。

楼市资本论发现，高周转模式下，追求规模扩张的旭辉，虽然销售金额过千亿，其实“业绩注水”，成色严重不足。

据第三方统计，2014-2018年，旭辉合同销售金额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元、1625亿，同期权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元、861亿，占比分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%、52.98%，不但在千亿房企中占比偏低，而且比重逐年下降。

在林中看来，权益合作就是一种策略，不仅给旭辉带来了规模增长，也带来了企业运营的能力和经验，有利于提升旭辉品牌形象和影响力。

但事实证明，旭辉目前的千亿规模，水份近半。业内人士看来，这匹黑马原本成色不足，有人称只是一匹灰马，靠注水来撑门面，持久性有悬疑。

三、林中三线扩张的“三千亿”赌局

林中是业界公认的周期研判高手。因为精准踩对房地产周期，他带领旭辉一路高歌，顺风顺水进入千亿阵营。

这位拥有厦门大学、长江商学院EMBA双学位的战略大师，给旭辉设定的下一个目标是：2021年实现3000亿销售目标，进入行业前八强。

为激励全员冲刺这个富有挑战性的目标，林中曾在旭辉全员大会上承诺：“高层收入过亿、中高层收入千万、中层收入百万、基层有房有车”。

据说，这是地产界史上最牛的招聘广告。中逆势操盘，三四线狂奔不止

为了圆梦“3000亿”，林中因应楼市下半场的形势变化，对旭辉全国布局作出的战略调整，逆势操盘，将业务重点转向三线城市。

这一调整首先表现在销售上，去年旭辉在一线、二线、三线市场的销售占比分别为13.0%、65.5%、21.5%，而2017年则为14.8%、82.2%、3.0%。

对比可知，旭辉在一线、二线虽然仍保持量上的增长，但比重均下调，二线更是大幅骤降；三线业务则急剧扩张，比重大增近两成。

其次在土地储备方面，旭辉去年上半年在一线、二线和三线的投资比重为7%、54%、39%；全年土地投入768亿，新进15城，拿地93宗，拿地楼面均价仅6190 元/平方米。毫无疑问，三线已成为其扩张重点。

在楼市下行周期，目前三四线首当其冲，楼市资本论认为，林中重仓入局，风险不容低估。

值得注意的是，因为错判形势，旭辉此前在海南就栽过跟头。2017年，旭辉在海南楼市火爆时入局海南，先后拿下四个项目，当时，海南事业部放言三年内销售要破300亿。结果去年4月份，海南宣布全域限购，楼市气温骤降。

旭辉海南布局很快陷入困境。入手的四个项目，两个退出，一个告吹，另一个已经开发投资，至今无法解套。最终，其海南事业部并入深圳，在海南的扩张草草收场。

尽管去年海南受挫，林中对三线扩张仍情有独钟，他坚信未来数年，二线和强三线城市将出现大量机遇，成为中国楼市的主战场。按照他的布局战略，旭辉今年还将继续把握土地市场窗口机会，增加在二线、强三线城市的土地储备。

战场上没有常胜将军。市场瞬息万变，再高明的战略大师，也有失手踩空的时候。

楼市资本论认为，旭辉当前仍在继续的高周转、高负债、低权益的扩张模式，以及“减一增三”的业务布局，风险不容小覤。

2019年销售开局失利，市场给旭辉亮出了红灯，相信林中已经注意到这个市场信号。如果及时调整扩张策略，把控好前进风险，旭辉这匹黑马在追梦三千亿的路上，自能行稳致远。