销售4600亿，土储3.5万亿！融创最优年报展示“四个自信”

何谓高质量增长？融创2018年报给出了一份行业样本。

3月29日，融创中国在香港举行2018全年业绩发布会，背景板“在坚实的优势平台上高质量增长”，展现出孙宏斌团队满满的自信。

年报显示，融创去年实现合同销售金额约4608.3亿元，同比增长27.3%，超额完成了4500亿元的销售目标，蝉联行业第四名。

规模持续扩张拉动效益水涨船高，给融创带来营业收入1247.5亿元，大涨90%；归母公司净利润174.5亿，增长50%。

楼市资本论认为，这份融创“有史以来最优年报”，对房地产行业“高质量全面增长”做出了有力注解，具体表现在四个方面：深耕核心城市的战略布局、精准把握周期的拿地节奏、现金绝对安全的财务风控和改善型高端精品的产品品质。

在这四大领域，融创人建立了独特的竞争优势，奠定了坚实的发展基础，也因此确立了融创样本的战略自信、节奏自信、财务自信、产品自信，楼市资本论统称为“四个自信”。

【一】战略自信：深耕一二线，今年剑指5500亿

战略布局是房企最核心的竞争力。

去年，融创深耕一二线和环一线核心城市的战略持续发力，旗下八大区域（北京、华北、上海、 西南、东南、广深、华中及海南）基本完成了所有一线、二线及强三线城市的全国化布局。

在全国化布局的基础上，融创着力推行城市深耕战略，充分挖掘区域增长潜力，使市场份额迅速提升。去年融创不但在上海、天津、重庆等9个城市夺得单城销售冠军，而且在全国合计25个城市稳居销售榜前五强，37个城市排名前十。

楼市资本论注意到，融创全年共有16个城市公司销售金额突破100亿，其中超过300亿的城市有重庆、青岛；超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南；北京、成都等9个城市站稳100亿规模。

持续优化的战略布局，使融创在高基数之上保持了业绩的快速增长，过去三年销售复合增长率达到75%，未来业绩也有望继续加速释放。

尽管今年楼市形势不容乐观，孙宏斌仍然给出了5500亿元的销售目标，增幅约为20%，这在头部房企中是比较高的。

从可售资源来看，融创2019年还将新增6052亿可售资源，在华北、北京、上海、西南等区域的101个城市合计拥有7834亿可售货值；其中6589亿元分布于一二线城市，占比高达84%。

如此丰厚的货值，为业绩增长提供了有力保障。融创今年只需去化70%，即可轻松完成全年目标。这，就是孙宏斌敢于剑指5500亿的战略自信。

【二】节奏自信：精准把握周期，3.5万亿优质土储

房企的经营风险几乎都集中在拿地环节，如果错判周期，要么拿地成本过高影响盈利，要么陷入库存去化泥坑。

融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，拿地节奏相当精准。楼市资本论回顾其过往拿地节奏，发现几乎每一步都基于市场逻辑，踩到了周期波动的鼓点上。

先是2015年-2016年9月，融创把握土地市场城市轮动机会，迅速完成了全国核心城市的布局；

其次是2016年10月-2018年9月，土地价格被推高，融创控制拿地节奏，基本停止公开市场拿地；

最近是2018年10月至今，融创把握拿地窗口期，迅速出手，在一二线核心城市补充优质土储，共获取了4800亿货值的土地，今年1月份拿地就超过3700亿货值。

截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，其中85%分布于一二线城市。

而过去一年中，融创新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均拿地成本3723元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，可运作的利润空间十分丰厚，堪称业内当之无愧的“节奏大师”。

从拿地策略看，并购是融创最主要的拿地方式。去年共有200个成功的并购案例，并购拿地占比高达70%；今年1月，融创斥资125亿接手泛海在北京、上海核心区域合共130万平米项目，创下地产史上又一经典案例。

业绩会上，孙宏斌称2019年楼市并不乐观，融创接下来拿地一定会谨慎、小心。

融创目前手握3.5万亿土地储备，凭着这份实力和自信，孙宏斌完全可以坚持自己的拿地标准，从容淡定地判断市场机会，把控土储节奏。

【三】财务自信：在手现金1200亿，可结转资源5800亿

健康的财务是公司稳健经营的基础。

在规模扩张的拉动下，融创营收和利润步入爆发性增长的新阶段，反映在财务数据上：

实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%。

毛利润311.4亿，同比增长128.5%；毛利率25%，同比上升4.3个百分点。

净利润174.5亿，同比增长50%；公司拥有人应占利润为165.7亿，同比上涨50.6%。

每股基本盈利3.79元，同比上涨37.3%。

董事会建议派发末期股息每股人民币0.827元，同比提升65.1%，履行了其“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。

身处资金密集型的房地产行业，融创始终以现金流的绝对安全作为风控底线，保持充裕的流动性。去年，其经营业务现金流入净额520.5亿元，投资业务现金流出净额340.8亿元，融资业务的现金流出净额104.3亿元，现金流继续为正。

年报显示，截至报告期末，融创总资产7166.6亿，同比上年末的6231亿增长15%；所有者权益731.07亿，较上年末的606亿增长21%；现金余额1202亿，同比增长24%；净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点，降杠杆成效显著。

2018年5月，融创中国入选恒生中国25指数；UBS(瑞银)、摩根斯丹利等国际知名投行纷纷发布“首选买入”评级。这些动向表明，融创持续稳定的增长态势，已经得到全球资本市场的关注和认可。

在房地产行业，产品从销售到结转的周期通常是1.5至2.5年。这意味着，融创过去三年高达75%的销售复合增长率，去年开始逐步呈现到营收和利润上来。而截至2018年底，融创账面拥有5800亿元已售可结转资源，未来2-3年内将相继转化为收益，这使融创的财务报表信心爆棚，盈利前景非常值得期待。

【四】产品自信：三大产品线决胜地产下半场

产品力是房企的立命之本。

在追求高周转、高质量增长的同时，融创秉承匠心精神，坚持高端精品战略，不断升级产品理念，以领先的产品力引领行业营造标准。

楼市资本论注意到，融创去年继续丰富和完善其产品线体系，先后推出了九府系、宜和系等新产品线，建立起了全面、系统性的质量管控和测评体系，使其产品品质独树一帜，成为行业标杆。

与此同时，融创还专注于营造匠心服务，提升客户满意度，以此强化行业竞争优势。

业绩会上，孙宏斌预判地产下半场，市场需求将以改善型为主。他对融创的产品战略充满信心，因为定位于改善型高端产品，未来随着改善型需求的不断释放，市场潜力非常可观。

这一次，融创交出了创业以来最好的一份年报，堪称房企高质量全面增长的“融创样本”。

楼市资本论认为，融创在高基数之上的持续高增长，基于一个坚实的优势平台，包括业务布局、土地储备、财务安全和产品能力等方面的多年努力和积淀。接下来的业绩加速释放期，其规模与效益可望形成良性循环，继续保持均衡发展。