“蓝绿间”的权衡游戏，曹舟南转身坐上大当家

绿城中国前执行总裁曹舟南，5月10日携新公司蓝绿双城高调亮相土地招拍挂市场，以总价4.57亿元竞得舟山定海一住宅地块，让人感觉“士别三日，当刮目相看”。

去年8月，曹卸任绿城执行总裁，当时表示并非从绿城辞职，只是转换岗位，组织另有安排。

谁能想到，沉寂三个月后，曹舟南即另起炉灶，在11月初注册成立新公司蓝绿双城；创业半年，便以黑马态势杀进土拍市场。

从职业经理人到蓝绿大当家，曹舟南这一套让人眼花缭乱的组合拳，显示了一位驰骋江湖的枭雄本色。

楼市资本论以枭雄冠名曹舟南，并无贬义。三国刘备就被称为“天下枭雄”，周瑜说他“以枭雄之姿，而有关羽、张飞熊虎之将，必非久屈为人用者。”

枭是一种猛禽，凶悍难制，难为人下。在时人眼里，刘备曾事徐州陶谦而取徐州，依荆州刘表而谋荆州，助益州刘璋而反攻益州，是名符其实的枭雄人物。

曹舟南师事蓝城宋卫平，又长期执掌绿城，如今又以蓝绿双城开疆拓土。蓝、绿和蓝绿三方，利益交织，关系微妙，是否会在地产圈重演现代版的“三国杀”故事？曹周旋其间，又能否像刘备一样克成霸业？值得期待。

【一】50创业，曹舟南人生新拐点

1969年出生的曹舟南，今年刚好50岁，可以说是高龄创业。

从个人履历看，曹的职场生涯顺风顺水。他毕业于浙江财经学院，主修财务会计，毕业后即进入体制内，不到十年就官至浙江省财政厅副处长。

2009年，曹舟南在浙江省属特大型国有企业浙江铁投担任常务副总经理，经宋卫平多次登门游说，出任绿城执行总经理，被视为宋独当一面的心腹爱将。

在绿城旗下，曹开始了人生第一次创业，2012年负责一家新成立的代建公司绿城鼎益，个人持股56%。这家公司后来被绿城以6.25亿元收购，据说曹从中套现超过3.5亿元。

2015年，中交集团入主绿城，46岁的曹舟南出任绿城行政总裁。在执掌绿城期间，他曾推动实施一个管理层持股计划，不过最后不了了之。曹舟南希望像万科郁亮那样以职业经理人执掌公司的梦想，也就此破灭。

行政总裁三年任满，曹舟南于去年8月将绿城帅印交给从中交空降而来的张亚东。以此为标志，中交全盘接手绿城，宋卫平的创始班底“老绿城”几乎全数退出。

8月2日，绿城专门为此举行了一场媒体沟通会。创始人宋卫平、卸任者曹舟南、继任者张亚东三位关键先生同台亮相。楼市资本论注意到，关于曹的去向，三人说法不一：

宋卫平给曹舟南的三年任期打了85分的高分，说他会以合作者的身份，继续在绿城旗下，负责乡村振兴战略的实施和落地。

张亚东说未来绿城中国的增量业务，将由曹舟南负责，自己将负责存量业务。

曹舟南称卸任并非辞职，而是转换岗位，未来将承担绿城新的战略使命，为绿城提供增量而继续探索。他表示，“绿城是我的娘家，蓝城是老东家，中交是我的婆家，这个定位永远都不会变。”

【二】旧人助阵，蓝绿双城的“绿城基因”

据三人说辞，外界猜测，绿城增量部分就是小镇业务，曹未来会以合伙人身份主持绿城的美丽乡村战略和美好生活平台。

谁都不会想到，三个月后，曹会注册成立蓝绿双城，自立门户，拉队伍单干。

工商信息显示，浙江蓝绿双城建设有限公司于2018年11月1日注册成立，曹舟南出任董事长兼法定代表人，经营范围包括房地产开发、商品房销售、建设工程项目管理、建筑设计、房屋租赁等，注册资本5亿元。

从股权结构看，蓝绿双城有两家股东：

一是杭州绿芯企业管理有限公司，出资4.5亿元，占股比90%；公司由曹舟南100%持股。

二是杭州绿如蓝企业管理有限公司，出资0.5亿元，占股比10%；其两大股东马佩儒、俞飞武分别持股51%、49%。

据说，为了创业，曹舟南拒绝了头部房企5000万的高薪，甚至抵押了自己的房子。他用三个月成立蓝绿双城，又用三个月组建团队，搭建起完整的组织构架。

据介绍，蓝绿双城推行事业合伙人制，包括创始合伙人、高级合伙人、合伙人、事业合伙人；管理上实行首席负责制，设立首席发展官、首席产品官、首席营销官、首席财务官、首席本体官，管理审批到首席；架构上实行二级管控，集团主管战略、品牌、财务、投资、设计和主要人事任免等。

对于新公司的股权安排，曹舟南称“肯定是以员工创业为主体”。从蓝绿双城的创业团队来看，绿城基因非常明显。从曹舟南到两位创始股东马佩儒、俞飞武，再到董事蒋玉奇、冯鑫强和监事张玲波，均在绿城有过从业经历。

【三】目标百亿，蓝绿轻资产拟四年上市

不仅管理层出自“老绿城”，蓝绿双城的主营业务也与中交主导的绿城、宋卫平控股的蓝城高度重合，可以说是“蓝城+绿城”2.0版。

楼市资本论发现，蓝绿双城现已完成下属小镇开发、建设管理、景观设计、科技服务、生活服务等五家子公司的组建，取得了房地产开发一级资质和建筑设计甲级资质。其两大主要业务：一是包括美丽乡村、特色小镇、青年创业公寓、新型养老公寓和城市有机更新的投资类业务；二是以代建为主的轻资产业务，均与绿城高度重合。

今年1月20日，曹舟南为新公司策划了一场战略合作签约仪式。蓝绿双城首次亮相，集中与银行、金融机构、企业集团、产业运营等战略合作伙伴签约，当天即有14个合作项目落地。

至此，蓝绿双城已接手17个代建项目，总建面350万平方米，总货值超过800亿元，锁定代建收入超过20亿元、投资收益近10亿元。这些都是小股操盘的存量项目，股权比例在20%-30%之间。

那天，宋卫平、张亚东都来捧场，三位关键先生再次同框。曹舟南坦言蓝绿双城的目标是，轻资产业务力争四年上市，市值做到100亿。

从过往业绩看，曹此番表态绝非大言不惭。绿城的代建业务就是在他一手带领下做到行业老大，占据市场半壁江山。

2010年，曹舟南出任绿城房产建设管理有限公司总经理，全权负责刚刚启动的代建业务。宋卫平当时寄予厚望，希望代建业务能单独上市。

曹舟南不负所托。数据显示，在其卸任行政总裁前的2018年一季度，绿城可售储备8550亿元，其中投资项目4230亿元，代建4250亿元，占比近半。

【四】代建市场上演三国杀，绿城股民的梦魇？

不过，曹对绿城的代建业务并不满意，认为其始终没有进入北上广深一线城市，也没有做过一个纯资本代建项目。

区别于老东家的代建模式，曹舟南当家的蓝绿双城，明确以资本代建为主导，以小股操盘为核心，与委托方签订对赌协议，取消固定比例，参与项目的增值部分分成。他说：“超过了委托方设定的盈利目标，我就要按照利润进行分成；完不成，项目开发费用我来承担”。

此前，宋卫平于2014年另组蓝城，并持有其70%的股权。从宋后来提出的“百镇万亿”计划来看，蓝城要在十年内造100个小镇，实现一万亿销售额。

蓝城的主要业务为文旅小镇，包括政府代建、商业代建和资本代建。2016年，绿城收购蓝城代建业务，但双方迄今仍是独立实体，业务整合远未完成。

现在蓝绿双城加入混战，三方的竞争关系更趋复杂。绿城代建业务首当其冲，增长乏力，颓势渐显。

2017年年报显示，绿城代建业务达到房地产开发规模的一半，在整体收入中占比42.13%。

2018年曹舟南卸任后，绿城代建业务形势急转直下，全年销售552亿元，同比增长22%，远低于上年137%的增速；其在集团总销售额中占比大幅下降到34%。

今年1-4月，绿城代建项目合同销售115亿元，同比减少33.9%，在总销售额中占比进一步下滑至30%。

上图可见，绿城的代建业务以去年年中为拐点，开始下滑。目前与蓝绿双城此消彼长，双方攻防态势非常明显。

对此，曹舟南似乎并不避讳。他曾向媒体直言，其代建业务中60%的项目，来自此前工作时的合作伙伴。由此可见，未来二者关系将非常微妙。

凭借圈内丰富的人脉资源和代建经验，曹更放言说，“蓝绿双城是全开放的，不受限制，和绿城是两个独立法人，未来不排除会有竞争可能性存在。”这种自信的语言，的确让前东家很尴尬。

曹舟南眼中的代建业务，是一个万亿级市场，蛋糕非常大。有关方面预测，2017年-2020年，中国代建总量或将超过1.7亿平方米。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。楼市资本论认为，体量巨大的代建市场，足够绿城、蓝城、蓝绿双城三家同台竞争，枭雄曹舟南的成功，并不一定意味着绿城股民的梦魇。