合作开发助泰禾扬长避短

虽然合作开发已成行业潮流，龙头房企万科95%的项目都有合作因子，但是对于刚开始探路项目开放的泰禾集团来说，每一次项目层面的股权合作，总会被舆论口诛笔伐，质疑为“缺钱”、“卖子”、“断臂求生”。

5月17日晚间，泰禾集团(00732.SZ)发布公告，转让包括千亩大盘广州院子在内的三个项目部分股权，与世茂集团继续深化“双品牌项目合作”模式。媒体再次将“长枪短炮”对准了泰禾。

不得不说，新媒体时代，编辑们抓话题、起标题的功力十分强大。不是“自救”，就是“核弹”，再关联上“史上最大院子”，乍一看真的怪吸睛的！

但处于舆论风暴中心的泰禾集团，却显得十分的镇定。

在泰禾内部，泰禾广州院子项目被定义为粤港澳大湾区的扛鼎之作。为什么将这样一个只要入市根本就不愁卖的战略级大盘项目分51%的股权给世茂呢？

难道真的是“甩卖项目回血”这么简单吗？

【一】与世茂合作的深意

我们先来梳理下泰禾向世茂转让股权的7个项目。

数据来源：地产锐观察，根据企业年报及公开材料整理

除了退出杭州同人山庄项目外（同人集团持股51%），另外6个项目都是部分股权转让，官方公告也多为联合开发，即泰禾并未完全失去项目的开发主控权。

有知情人士还透露，部分股权合作项目，待开发建设、销售到一定阶段，世茂会退出，项目仍由泰禾承接。从这个角度看，世茂不存在趁火打劫同乡之嫌。

引入世茂，对泰禾项目来说，等于引入更多的开发资金，在融资层面加强增信，同时在开发建设和销售层面实现强强联合，泰禾也可以弥补管理层面的短板。

而其中的泰禾广州院子项目股权转让之所以引起舆论争议，也是因为泰禾此前的一系列对外发声表明，对广州院子项目寄予着厚望。

广州院子项目，不仅是泰禾史上最大院子，也是广州继亚运城之后的又一个千亩超级大盘，规划建筑面积183万平方米，总货值近400亿元。

项目位于粤港澳大湾区A字形的顶点，处于广深莞科技走廊节点，南侧紧邻广州新东站，北面为广州第二机场（即正果机场），再加上多条地铁、城轨及铁路规划，在广州东进战略下，未来的居住价值和投资价值不言而喻。

缘何将这样一个根本不愁卖的好项目的51%股权拱手让与世茂呢？

地产锐观察获悉，其实泰禾转让给世茂集团的7个项目公司的股权是一起意向谈定的，而将“广州院子”项目的部分股权转让给世茂，也是多重考虑之下做出的决定。

粤港澳大湾区是泰禾深度布局的区域之一，从2015年开始，泰禾先后进入广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山等8座湾区重点建设城市，布局项目10余个，总货值超过千亿元。产品涵盖院子系、府系及商业综合体等多种业态，包括深圳泰禾中央广场、泰禾深圳院子、深圳信达泰禾金尊府、泰禾佛山院子、泰禾广州院子、珠海泰禾澳门湾、东莞泰禾新天地等项目。

据悉，泰禾广州院子的开盘节奏已经明显加快。在地产锐观察看来，引入世茂进行项目股权合作，是典型的强强联手、优势互补，在保持泰禾院子系的产品力优势前提下，不仅仅解决了项目资金问题，使其可以顺利实现预售回笼资金，更为重要的是，对泰禾整个广深区域来说也是一步活棋，同时打开了其他项目的操作空间。

这一点或许才是泰禾愿意割舍广州院子项目部分股权予世茂的关键所在。

【二】敞开股权合作心态

打开克而瑞2018年房企销售排行榜会发现，碧桂园、万科、保利、融创、龙湖等排名靠前的房企，其流量销售金额均远超权益金额。这也反映了近几年品牌房企合作拿地开发已成常态。

而反观泰禾，位列2018年房企销售流量金额排行榜TOP20，而从权益销售额来看，位列第17位，不降反升。这同时说明泰禾合作开发项目并不多，即便是合作开发的项目也保持着较高的权益占比，5月中旬的泰禾内部经营例会透露出的数据是80%-90%。也就是说，泰禾未来仍有转让项目股权的空间。

其实，随着房子不愁卖的“黄金时代”远去，走过野蛮生长，头部房企都在完善公司治理结构，开放股权合作。

比如恒大，2017年先后分三轮与6家战略投资者签订增资扩股协议，合计引入600亿元战略投资，占恒大地产经扩大后股权约14.11%的权益。

再比如万科、碧桂园以及闽系同乡阳光城，也引入了事业合伙人制度，推行项目跟投机制，号召公司全员奋斗。所谓“众人拾柴火焰高”，相对开放的股权模式，往往更能激发“伙伴效应”。

而经历过调控严冬、承受负债压力的泰禾，显然也看到了股权开放、优化公司治理这一行业大势。据泰禾5月中旬在京召开的经营例会传递出的内部消息，泰禾还会继续与“志同道合”“门当户对”的同行进行股权合作，求同存异，优势互补，提升自身的管理水平，共同努力向市场要效益。

资深地产评论人张文豪曾指出，“合作开发从项目层面上升到战略层面，合作的广度和深度将得到极大拓展，将为泰禾带来全新的发展空间”。

在他看来，泰禾开启合作之门不是一个拍脑袋的决定，也不全然是市况所迫的救急之策。

首先，合作开发已经成为行业潮流，并有了很多变种，如合作拿地和开发代建等。泰禾合作亦早有先例。就院子的品牌度而言，把合作称为泰禾的“品牌输出”，或许更加准确。

2017年，泰禾与北科建合作开发的北京丽春湖院子以55.3亿的成绩，成为年度中国别墅市场、北京别墅市场和北京商品住宅市场“三冠王”，并占据中国别墅市场历年销冠首位。

更主要的原因在于，泰禾有着巨大优势和筹码，合作可以放大优势，弥补短板，取得1+1大于2的倍数效应。无论是公司还是项目层面，泰禾的权益比都很高。以土储而言，权益比在85%左右，有很大让渡空间。而且院子系列标签效应强，辩识度高，烙刻感深，这意味着深厚的操盘能力，意味着合作后泰禾仍有掌控力。

另外，开放项目股权合作也给泰禾带来了现实助力，如化解政策风险，适应当下市场形势，加强销售力量，增强资金实力，改善现金流。

长期而言，泰禾还可以借鉴同业的系统运营和控制成本能力，改善公司治理结构，更加规范发展，将进取与稳健相结合。并在战略定力和韧性之外，加注灵活性、开放性，打造全链条、全周期竞争力。

另一方面，对可能的合作者来说，这也是一个可遇不可求的良机。处于“五限”压力之下的房企，以前是要“有回款的销售”，现在则是要“有利润的回款”。泰禾的土储，正合其意，泰禾的土储非常“干净”，最晚的5个月可以开盘，更多的随时就能开盘。溢价能力很好，其中15到16个千亩大盘，不仅环境、交通和其它配套都很好，且容积率低至1.0。

基于此，张文豪认为：与泰禾合作的时间窗口并不长，机会弥足珍贵。因为经过适当调整，泰禾面前就是一马平川。“过了这个村，可能就没这个店了。”

【三】泰禾的“泰”

自去年下半年以来，为改变市场对泰禾负债不良的印象，泰禾采取了几个应对措施：

一是坚决抓销售、抓回款。今年4月集团首次实现销售回款超过签约回款，1-4月各地项目累计完成368亿元销售业绩，位列中指院房企销售业绩排名第23位。

二是，与世茂集团达成7个项目的股权合作，联手操盘。泰禾内部曾对此做过测算，结论是“适当稀释部分项目股权并不影响集团整体战略”。

三是，对100余家有合作关系的大小金融机构集中梳理和清理，最终确定仅与其中15-20家综合实力较强者达成长期战略合作，并化解了短债兑付压力。

据5月中旬内部经营例会传递出的消息，下一步，泰禾还是要集中精力干好几件事：

加大供货节奏，从拿项目开始就要做好定位，要保证品质，又要做到合理的高周转。

做好土地投资拓展的准备，结合资金回流状况，有合适的项目择机拿。

对资产进行盘点和估算，如果做好保值和增值，要拿出相应的管理方法。

继续开放项目股权合作，在资金怎么管、财务怎么管、工程造价怎么管，要多向合作者学习，提升各部门协同作战能力。

前几年大规模并购，有明显“吃亏”的项目，要做好清退。

地产锐观察认为，提升内力，用好外力，也许，“风暴”之后，恰恰是一个“更好的泰禾”的开始。