一年三高管被捕，朗诗地产业绩下滑！田明困顿400亿门槛

地产江湖是非多！

林子大了，什么鸟都有：有人贪名，有人图利；有人想做黑马，也有人想做乱世中的一股清流。

以清流自许的朗诗绿色集团，5月22日通过官网发布反腐公告，自揭家丑——

成都公司常务副总经理邓敏任职期间，在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪，情节严重，已被司法机关采取逮捕强制措施。

楼市资本论注意到，邓敏2016年11月出任朗诗绿色地产成都公司常务副总经理，主管市场营销、人力资源和行政板块工作。今年3月，他在朗诗·上林熙华府媒体见面会上最后一次公开露面，此后回总部南京，不久即处于失联状态。

邓敏是过去一年来朗诗第三位涉腐被查的区域高管。如此密集的涉腐案件，在地产圈并不多见；对以清流自许的朗诗来说，更是忍无可忍的打脸行为。

邓敏的行为“违背朗诗的企业文化、核心价值观”，“决定给予开除处分”，“将其录入失信员工信息系统”……公告的严厉措辞，透露出掌门人田明的切齿之恨。

更让田明困顿的是业绩的下滑，400亿似乎成为迈不过去的门槛！

【一】一年三高管涉腐

由于行业的特殊性，房地产一向是腐败高发领域。从买地、营销，到工程采购，再到建筑施工，每个环节都可能滋生腐败。正常情况下，房企每年有员工因涉腐被抓，在业内也可以算做常态。

据朗诗反腐公告，邓敏就是在项目收购、营销事项上出的问题。朗诗收到关于其涉嫌经济犯罪的举报信后，公司监察部门对事实进行核实清查，立即向司法机关报案，对其采取强制措施；举报人同时获得公司30万元奖励。

从个人履历看，邓敏2006年入职朗诗，历任常州公司营销总监、集团客户服务总监、总裁办主任、南京项目总经理等职，2016年调任成都公司常务副总经理，任职至今。在此期间，成都公司主要的项目收购案有：

2017年2月，以约1.3亿元收购成都郫都红光镇地块，打造“朗诗·未来家”。

2017年4月，通过股权收购成华区约6亩袖珍地块，打造“朗诗·萃樾”。

2018年7月，通过股权收购获得原成都肉联厂69.6亩地块，打造“朗诗·上林熙华府”。该项目原拟五六月份开盘，或许是受邓敏案影响，现处于“停滞”状态。

邓敏具体因何事被举报、涉案金额多少，并没有详细信息披露。朗诗方面表示，正配合公安部门调查，目前还没有定论。

楼市资本论盘点发现，去年朗诗还有两位营销高管，和邓敏一样因涉腐被捕。

2018年4月28日，南京地产公司营销总监李恺在朗诗履职期间涉嫌犯罪，已被司法机关批准逮捕；给予李恺开除处分，解除劳动合同。

2018年7月10日，南京地产公司营销经理胡明在朗诗履职期间涉嫌经济犯罪，已被司法机关采取逮捕强制措施；给予胡明开除处分。

一年多时间，朗诗三位重量级区域高管相继涉腐，形势相当严峻。今年元旦，朗诗董事局主席田明曾在《新年致全体朗诗人的一封信》中，重申反腐决心，表示要“坚决毫不手软地打击商业贿赂和职务侵占行为，对贪污腐败零容忍！”

1月初，朗诗监察部门向管理层递交了反腐相关规章制度的意见稿。1月20日，朗诗分别向两大反腐企业联盟——中国企业反舞弊联盟、阳光诚信联盟提交会员申请，并在企业内部成立职业道德委员会。

但所有这一切，并未能阻止腐败高发。在5月22日的反腐公告中，朗诗不得不再次重申“四不铁律”：不行贿受贿、不做假账、不偷税漏税、不欺骗客户。

【二】田明不愿做地产枭雄

楼市资本论注意到，朗诗这“四不铁律”，早在田明创业伊始就已纳入员工行为准则，沿袭至今。

朗诗2001年创立于南京。田明那时刚好40岁，是体制内一名处级干部，完全有可能继续升官。但他自感性格不适合于官场，不是做官的材料，遂主动辞职下海。

在组建创业团队时，田明提出四不铁律，并且约法三章：忠诚、团结和学习。要求员工忠于公司利益，严禁利用公司职位谋取私利。他正告员工：如果谁违法乱纪去获取利益，我会主动起诉你。

操盘朗诗多年，田明给外界的印象是一名现实的理想主义者，和屈原一样孤傲、高洁，不愿随波上下，与世沉浮。

2013年，王石在地产圈里喊出“万科不行贿”，刚刚借壳登陆港交所的朗诗也心有戚戚焉。田明向媒体说，“我无法帮王石证明万科没有行贿。但我可以证明的是，万科不行贿而发展到今天是有可能的。因为朗诗就是这么做的。”

虽然在地产圈摸爬滚打许多年，但在田明眼里，包括万科在内，房地产行业没有一家受人尊敬的公司。他的理由是：

第一，这个行业赚钱太容易，不需要什么本事就能赚到钱。

第二，这个行业不规范，违法乱纪、腐败、不公正的事情经常出现。

在去年初的一次公开演讲中，他列举了地产圈快周转、搞关系、签假单、做假账、买排行等诸多乱象，试图证明房地产界没有英雄，只有枭雄。

在滚滚浊流中，田明立志“要为房地产行业增加一股清流”。他把朗诗当作一家具有人文精神和理想主义气质的公司，特立独行，与主流房企渐行渐远。

【三】负债220亿，朗诗业绩下滑

去年，朗诗以381亿销售额居全行业第68位。但田明并不以规模论英雄，而以朗诗的独特性和竞争力为荣。

朗诗定位于“绿色生活引领者”，高举绿色大旗，领跑科技地产。其以绿色节能、恒温恒湿恒氧主打的差异化产品，售价比同地段的其它房企高出一倍以上。

然而，从媒体报道来看，朗诗清流不清，绿色不绿。近年来多地频发质量纠纷和业主维权事件，给其绿色科技地产蒙上了一层阴影。

据《中国经营报》2016年报道，南京朗诗绿色街区业主投诉，称2012年收房以来，房子漏水问题屡修不好，小区普遍存在开裂、发霉、新风系统停机等诸多问题，与开发商宣传的“绿色”、“科技”不符。

2017年，澎湃新闻报道，住建部通报30家违规房企，无锡朗诗太湖新城置业有限公司榜上有名。

浙江经视新闻2018年底报道，一位业主购买了杭州良渚朗诗美丽洲的排屋，安装了朗诗研发的一套新风系统，结果水管泄漏，地下室泡水，损失三十多万。还有业主称，美丽洲的开发商捆绑安装新风系统，一天耗电量高达150度。

成都的朗诗南门绿郡也于2018年爆发大规模维权，原因出在房屋设计上，业主投诉中央空调外机排风口对准客厅阳台，向内排风。

在企业经营方面，田明曾直言：“我们是一个喜欢熊市的公司，因为我们靠本事吃饭，不靠资本吃饭。”过去几年，在众多房企以高负债、高周转模式向千亿规模冲击时，朗诗却偏于保守，大力去杠杆。

年报显示，截至去年年底，朗诗净负债16.2亿元，净负债率仅34%，远低于房企70%的平均水平。不过，即便债务杠杆大幅调低，截至去年底，朗诗总负债仍达到220亿元，资产负债率82.4%。这对一家销售总额不到400亿的中型房企来说，压力仍然不小。

去年，朗诗2018年合约销售381亿元，距离460亿元的年度目标有较大差距；完成率为83%，在百强房企中几乎垫底。这也使其行业排名从2016年第53位，到2017年第64位，再到去年的68位，连年下滑。

朗诗今年销售目标确定要超400亿，但一季度签约销售额约32.57亿元，同比下降29.75%，仅完成年度销售目标的8%，形势不容乐观。

尽管朗诗规模扩张乏力，田明并不着急拼千亿。他视没有转型升级的规模增长为“末路狂奔”，声称朗诗更关注长久竞争力，要做百年老店。

然而，形势比人强！

随着房地产步入下半场，千亿门槛已成为房企的生命线，志在必得。

其实，田明早就感觉到，他有责任把朗诗做强做大，才能扛得住大风浪，才有长跑下去的根基。

问题是，朗诗能否放下清流与绿色的架子，直面现实，保持业绩的冲刺力度？