对赌来袭！大悦城负债1397亿，470亿武汉投资迷局

还有不到一年的时间，大悦城控股就要交上对赌协议的答卷，却因新冠病毒疫情这只“黑天鹅”增添了很大的不确定性。

楼市资本论了解到，2018年11月，大悦城控股与明毅公司基于重组签署的业绩对赌协议显示，前者承诺大悦城地产在2018年至2020年累计实现的净利润应不低于18.91亿元。

为实现盈利承诺，过去的2年时间里，大悦城正通过资本腾挪实现快速扩张；其中武汉作为长江中游城市群核心之一，正是大悦城控股18年以来纳入的重点攻略城市。

在楼市资本论看来，以1397亿负债的大悦城为代表，这些重仓武汉的房企们，正在疫情影响下迎来一场对业绩、资金链的突发大考。

【一】大悦城470亿大手笔布局武汉

此前多在北上深杭等地布局的大悦城，在过去2年里，正瞄准武汉不断扩大版图，计划投资470亿元起。

楼市资本论获悉，就在这次武汉疫情爆发前，2019年10月，大悦城控股以11.3亿元竞得蔡甸张湾街太山村地块，这也意味着此前大悦城控股与蔡甸区政府战略合作协议中将建的中粮国际营养健康城、大悦春风里城市综合体两大重点项目正在不断推进。

苏州春风里城市综合体效果图

大悦春风里城市综合体项目，选址在中法生态城核心区或拓展区，毗邻全国关注的火神山医院，预计用地面积约180亩，项目计划投资50亿元。项目定位为华中首家体验游憩式主题购物中心，将打造成购物中心、办公、住宅一体的城市综合体。

中粮国际营养健康城项目意向选址蔡甸张湾片区，拟投资350亿元，物业类型包括商服、文化、公园、学校、居住等。

除了蔡甸区这两大重点项目，大悦城还在武汉光谷拥有在建中的光谷大悦城。据悉，大悦城控股于2018年10月以14亿元斩获光谷中心城地块，除自持大悦城外，还将打造包括甲级写字楼、主题商业街、国际公寓等多元业态的总计70万方的城市综合体，总计划投资70 亿元左右。

光谷大悦城效果图

楼市资本论注意到，在光谷大悦城项目开工仪式上，大悦城地产董事长周政受邀参加并做致辞，可见大悦城对于该项目的重视程度。

大悦城地产董事长周政（左二）

除光谷、蔡甸外，在武汉新洲，大悦城控股还拥有与孔雀城合作开发的三个项目——问津二期、三期及双柳项目，其中大悦城控股于2018年9月和2019年9月分别耗费3.6亿元和3.5亿元在此拿地。

至此，大悦城控股的三大产品线：大悦城、大悦春风里、祥云小镇已陆续在武汉完成全面布局。

值得一提的是，不止是大悦城，其母公司中粮集团此前也持续看好武汉发展。早在2016年，就已与湖北省政府签署协议，计划投资200亿元人民币，在此整合华中区域的全产业链与服务链资源，成立华中区域总部。

楼市资本论认为“大悦城”向来是年轻、时尚、潮流、品位的代名词，而武汉又以雄厚的高等教育资源成为坐享全国18-35岁新兴中产人群最集中的城市之一。本质上说大悦城大手笔布局武汉也在情理之中。

【二】大悦城曲折“进汉路”

不过意料之外的是，武汉或许并不是大悦城的“福地”。在2018年正式入汉前，大悦城就与武汉发生了一段曲折往事。

楼市资本论了解到，早在2016年，大悦城就拟定布局武汉，并于同年就选址建设进行考察。

2017年7月，大悦城与武汉硚口区政府正式签约，将在拟定收购的武汉人信置业位于武胜路的部分地块，打造武汉首家大悦城项目。

2018年8月，由于大悦城项目周边日照影响较大，使得规划方案难以通过规划审批，大悦城正式向湖北人信发函，解除此前与湖北人信签订的《关于收购武汉人信置业有限公司之框架协议》，终止项目收购。大悦城在进入武汉的第一个项目落败后，企业方面就向媒体透露，接下来大悦城将继续在武汉市场寻找机会。

而大悦城在进入武汉之后也非一帆风顺。

楼市资本论查阅相关资料发现，武汉市住房保障和房屋管理局官网曾在2019年12月发布的房地产开发企业信用信息查询栏显示，武汉大悦城房地产开发有限公司居住项目（武汉光谷大悦城项目一期）（光谷祥云）项目因未按照已报备的商品房预（销）售方案销售商品房，被主管部门下达行政处罚决定书扣除信任分5分。

疫情下的武汉街头

如今疫情之下，住宅销售按下暂停键、综合体建设停摆、旗下商业地产客流锐减······楼市资本论认为，对于重仓风暴眼武汉的大悦城来说，无疑将会由营销、施工、拿地等方面承受的短期压力，在传导至资金端后，2020年大悦城控股或许不得不负重前行。

不过大悦城控股作为央企中粮集团旗下唯一地产平台，为驰援武汉疫情，1月29日通过武汉市慈善总会捐赠现金1000万元，并随后公告对旗下13个商业项目中的品牌租户酌情减租。波折压力之下，也展现出房企温情、担当的一面。

【三】大悦城1397亿负债下的业绩问号

除了对赌协议的压力，大悦城在19年初完成重组后，对规模也有了新的诉求，即两个上市公司要整合优势，在3年内实现签约销售额破千亿的目标。但就财报来看，大悦城的营业收入与净利润并不理想，甚至陷入了“增收不增利”的资本困局。

财报数据显示，2019年中期，大悦城录得营收67.32亿元，同比增长67.2%，但公司拥有人应占期内溢利伟8.77亿元，较上年同期下降48%。事实上，从2014年开始，大悦城净利润就呈现下滑态势，2014年—2015年，该数值分别为16.73亿元和7.26亿元，同比下滑46.3%和57.54%。

随后三年，大悦城净利润终于扭转下跌吗，直到2019年中期再次下滑。这也意味着2019看大悦城主营业务收入不佳。

值得一提的是，上述净利润的实现主要依赖出售子公司及项目股权转让所获得的权益。2019年8月，大悦城将旗下上海长风大悦城及西安大悦城权益打包转让给Garbo并购改造基金，让人为大悦城业绩的持续向好性打上一个问号。

上海长风大悦城

西安大悦城

值得警惕的是，伴随销售规模持续增长，大悦城的杠杆也在不断放大。2019年前三季度，大悦城总负债由去年同期的766.68亿元增加至1397.30亿元，同比增长82.25%；流动负债由去年同期的422.73亿元增加约近1倍至828.68亿元。

虽然负债增加与大悦城控股规模诉求有着必然联系，但楼市资本论认为，当前疫情背景下，租金收益下降、空置率上升，短期对商业零售影响很大，特别是大悦城重点布局的一二线城市更是疫情防控的关键，本就业绩承压的大悦城，或将面对现金流紧张的难题。

尤其是过去两年大手笔加仓武汉，将巨量资金沉淀于此，对其区域公司的短期资金链也提出挑战。

但作为对资金端、政策端高度敏感的行业，能够缓解房企忧虑的另一块压舱石，或许是金融财政、地产监管等方面的宽松预期。特别是在区域一体化、长三角协同发展的大背景下，以及国家和地方或出台利好政策刺激房地产经济更好发展的调控之下。

楼市资本论也期待疫情散去后，迎来包含大悦城在内，房地产行业的 “春天”。