震荡杭州湾！蚂蚁上市over，房价高位接盘客急辙

这不万圣节刚过，“鬼”就出来了。

谁也没想到，昨晚最大的黑天鹅竟然是蚂蚁金服上市被暂停。总市值有望超2万亿，来势汹汹的造福神器蚂蚁在昨天停下了前进的脚步。

楼市资本论看来，如今，随着阿里系太子企业蚂蚁上市前突发横变，直接影响到已在高位的杭州楼市，未来大概率将震荡回调。

超万名蚂蚁员工做了三个月的“千万富翁美梦”终究是成了黄粱一梦，而因此爆火的杭州楼市以及从四面八方赶来的抢房人，也终究是“错付了马云”。

有自媒体发文，说杭州房价连夜调降15%。也许是耸人听闻了，但无风不起浪。这对于两三个月前从上海、江苏等地赶过去抢房的购房人而言，的确是一场“从天而降的人为灾难”。

急涨了百万的房子，都要回调回去。出来混真是要还的。

10年前房价就崩过一次的杭州，这次能挺住吗？

【一】之江板块高位接盘的要跑

蚂蚁上市受阻，除了员工和投资人，杭州楼市很受伤。

11月3日晚，上交所和港交所公告称，暂缓蚂蚁科技集团A+H上市，蚂蚁金服从“688”（上市代码）到了“886”。有网友戏称：一夜之间，听到了财富自由破碎的声音。

楼市资本论注意到，不仅阿里巴巴股价遭遇罕见重挫，市值一天蒸发超过680亿美元（约4500亿元人民币）；被称为“蚂蚁概念市”的杭州之江板块也被摁下了暂停键——据悉，有不少高位接盘的杭州投资客连夜取消意向金。

可见，楼市和股市有时是捆绑在一起的。

从7月到9月，之江的杭州市民，绝对是全中国最幸运的人。7月蚂蚁启动上市程序，9月，蚂蚁确定总部落地之江。

一夜之间，之江的二手房挂牌价，从4、5万元/㎡，直奔着6、7万元/㎡去了。

链家网上，之江某小区挂牌的33套房源，几乎所有房源在蚂蚁金服落地后都涨了一波，涨幅在20-100万不等，挂牌总价最低430万；而之前的挂牌价不过在360万-410万之间。

据好房研究院统计，之江二手房涨价后，已经直逼滨江区的核心地段，可以跟奥体、申花这几个得到市场认可的板块来掰手腕。

《桃花扇》里写：眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

如今蚂蚁上市受阻，之江的行情要消停了。毕竟，像禹洲滨之江89方小户型的，挂牌价超过5万元/㎡，就是希望今后蚂蚁的员工来接盘。

如今，接盘侠不再，房将安出？

没有了蚂蚁上市造富，目前的之江板块并不能抗住均价5万/平方米以上的房价。

来源：贝壳找房

地铁还没通车，商业只有银泰百货，配套实在少得可怜。

有数据显示，杭州二手房均价还不到4万/平方米，价格最高的上城区就5万/平方米，之江板块靠什么比其他地方还高呢？

显然，买之江就是预支未来价值，毕竟蚂蚁金服过去了，其他配套如地铁、商业等大概率也会落地。

楼市资本论认为，此前之江的楼市行情并非一个正常的市场，有过度透支蚂蚁金服利好的风险。如今，伴随蚂蚁金服暂缓上市，反能为之江板块挤去多余水分。

【二】杭州楼市或重蹈覆辙

蚂蚁风波在之江板块掀起的这一轮行情，某种程度上也是杭州楼市的缩影。

楼市资本论发现，2010年-2020年十年间，杭州新房均价从25840元/㎡涨至目前的31384元/㎡，十年涨幅仅21.46%；二手房均价从22066元/㎡涨至27049元/㎡，上涨22.58%在省会城市中排倒数第二，仅略高哈尔滨的49.7%。

同期，深圳涨幅334.6%，高居榜首；厦门紧随其后，涨幅293.2%；广州和北京涨幅180%左右，都在前十之列；上海以138%位列第26名。

显然，杭州房价十年微涨，与其间的城市大发展非常不协调。原因就在于，在“温州炒房团”的炒作下，杭州房价在2010年站上了历史高位，当时新房均价超过北上深广，居全国第一位。

随着温州炒房团的式微，杭州房价泡沫在高位破裂，开启了2011-2015年长达五年的漫长回调，低位时跌破17000元/㎡。2016年G20峰会，是杭州城运的转折点，也使楼市迎来转机，由此进入上行通道。截至今天，杭州近五年房价涨幅68.79%，比上海同期45.34%的涨幅高出很多。

整体来看，杭州楼市在过去十年大起大落，暴涨时年涨幅超过七成，跌落时堪比海南楼市泡沫后的崩盘。其惊险刺激，俨然一个放大版的之江板块。

杭州楼市过山车般跌宕起伏，与其城市特质密切相关。

在楼市资本论看来，杭州经济以民营企业、中小企业为主，民间资本充裕，楼市市场化程度高于京沪等一线城市，其逐利性和投机性也明显强于京沪。以这次蚂蚁风波为例，之江二手房挂牌价，一夜之间就从4、5万元/㎡翻至7万元/㎡，可见楼市对市场信号的捕捉和反应之快，第一时间就能传递到交易一线。

在房住不炒的调控主基调下，杭州楼市的过度反应，很容易重蹈过去十年大起大落的覆辙，显然不利于房地产平稳健康发展。从这个角度来说，楼市资本论认为，蚂蚁暂缓上市，有利于挤出楼市泡沫和投机资金，恢复杭州楼市的正常状态。

【三】马已经服，杭州的房企怎么办？

没有对比就没有伤害。几乎是一夜之间，蚂蚁金服就变成了“马已经服”。

事实上，楼市资本论发现，除了购房人，深耕杭州多年的开发商们无疑也被殃及。将杭州作为大本营的滨江、绿城等房企就在其中。

首先来看，滨江集团。

易居发布的最新1-10杭州销冠，正是滨江。今年以来，滨江集团上半年新增土地储备项目20个，其中大多位于杭州。

这是滨江集团扬言走出去后仍重仓杭州的一年。

从土储及项目的分布情况来看，截至去年末，滨江集团旗下的37个在建项目中，有20个位于杭州，15个位于浙江其他城市，位于浙江省外的仅有2个。从土储建面分布上来看，其中，约47.32%土储位于杭州，约43.46%土储位于除杭州外的浙江省其他区域，浙江省外的占比仅9.22%。

近年来，入杭房企持续增加，杭州房地产市场的竞争日趋激烈，逐渐呈现出“围城现象”。据统计，目前，万科、融创、龙湖、保利、金地、旭辉等房企均已涌入了杭州市场布局。

受蚂蚁金服上市以及蚂蚁金服在杭州拿地等事件推动，让杭州楼市预期持续向好，这也让滨江集团看到重仓杭州大本营市场的强大支撑。不过，随着蚂蚁金服上市的戛然而止，杭州楼市的连锁反应下，滨江集团也得费心考虑考虑 “鸡蛋不能都放在一个篮子里”的风险控制问题了。

其次，绿城中国也发迹于杭州。

在2014-2016年，绿城还曾连续3年蝉联杭州楼市销冠。不过，随着宏观调控政策的不断收紧，绿城在杭州的总销售额和拿地金额均有所放缓。2018年，绿城中国仅以收储2宗地块，拿地金额59.8亿元，建筑面积18.6万平方米位列第七。

10月底，借势杭州豪宅市场火爆以及蚂蚁金服上市热点，绿城杭州区域携13盘参与“好房双11”百亿补贴行动。

活动才刚开始不久，杭州楼市就遇到这么大的“黑天鹅”，对绿城而言，自然也少了很多财富新贵们的助力。未来，绿城欲重回杭州市场巅峰并不容易。

阿里系对杭州的发展影响非常巨大，其中分量最重的就是蚂蚁金服、淘宝、阿里云等，占据金融+科技两大领域的蚂蚁金服更是堪称阿里系旗下的太子级企业。

牵一发而动全身，楼市资本论认为，蚂蚁事件对处在高位的杭州楼市有着直接影响，大概率加速杭州楼市从顶部震荡回调。

正所谓靠天天会塌，靠树树会倒，最终都不如靠自己。

楼市资本论想说，无论是买房人还是重仓杭州的投资客以及开发商们，借助外力的风险不容忽视，大家一定要理智看待楼市，理智购房，摈弃借助阿里、蚂蚁概念等炒作之风，理性发展。