池大鱼大，中梁越游越稳

面对20万亿规模的中国房地产行业发展格局，“池大鱼大”可以说是最佳形容。

在翻天覆地的激荡时代，中国急速扩容的经济规模就如同恣意激荡的大水，为新奇迹的诞生提供了生命源泉。

楼市资本论研究院看来，当以企业微观视角衡量时，中梁控股正是其中“池大鱼大”的典型样本。池大是千亿企业规模在变大，鱼大是组织结构越大越强。

可以说，中国引领型房企在“规模与组织的互动式进阶”上，呈现智慧的经营策略，成为“池大鱼大”的两个关键性要素。

【一】房企池大鱼大的两大关键要素

关键性要素一：规模与资本

在楼市资本论看来，中梁的豹速成长非常典型，只用三年就实现了百亿到千亿的跨越，2019年7月在港交所成功上市；有指标性的意义是，不久前，又借助ABS项目打开了国内融资新通道。

11月6日，中梁控股境内首单购房尾款ABS项目——“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划项目”顺利发行，项目总发行规模3.4亿元，利率最低仅5.6%。

显然，中梁控股在资本的助力下，“池子”越来越大。

关键性要素二：组织与人

中梁坚持“先人后事”，组织变革先行，于上市后不久就启动组织架构调整。2019年，中梁把原来的12个区域集团进行收缩合并，完成7个大区的重组，设立了南方大区、山东大区、浙江大区、中部大区、江苏大区、北方大区及西部大区。

另一方面，随着企业规模不断扩大，中梁也在持续思考如何激发组织效益最大化，选对人、用好人让“大鱼”越来越多。

为进一步激发组织活力，中梁不断调整及完善跟投制度。据中梁一位高层透露，“公司跟投机制随内外部变化及时调整，当前的制度更多是从风险管控的角度出发，以降低杠杆，更好地维护员工利益。”

中梁升级后的跟投制度，跟投比例下降，参与对象主要为决定项目经营质量和成败的核心管理人员。可见，以跟投和成就共享模式为依托，用事业合伙人的方式将经营成果和团队收益挂钩，中梁可以成功带动每位跟投参与人员的积极性，最后将项目经营的效益做到最大化。

在楼市资本论认为，“池大滋养大鱼，鱼大助长大池”正成为中梁控股持续稳健发展的最佳形容，成长的逻辑越发的清晰。

【二】“池大”：前11月销售1487亿元

在今年疫情影响之下，不少房企出现销售、利润双双下滑的情况。也有房企积极调整战略，在逆境之中仍取得了不俗成绩，中梁即是其中一家。

今天公布的1-11月份合约销售金额，中梁累计实现1487亿元，同比增长13.9%；销售均价也从去年同期1.05万元/平方米大幅上升至约人民币1.25万元/平方米。

楼市资本论从上述中梁高层处了解到，中梁大概率完成今年业绩目标没有压力。他表示，“从目前销售情况来看，预计今年可完成全年1680亿元销售目标；从投资来看，年底前预计可完成全年700亿元既定投资目标。”

事实上，在经历过去4年168.4%的年复合高速增长之后，中梁控股如今对于规模增速不再那么执着。在“规模至上”的时代下，业内对于中梁的评价，似乎都停滞在那些看得见、算得清的经营数据的增长上。实质上，在中梁业绩高速增长的“大池子”背后，产品竞争力的快速提升，成为一线冲锋杀阵的利器。

楼市资本论了解到，近日，中梁地产正式迈入4.0产品时代，形成了梁心社区、梁匠家宅、梁品生活3大产品体系、20类产品系统、64重产品价值标准以及386项产品细节标准。

对比前代产品，中梁4.0代再次明确了“以人为本”的产品理念，关注业主的体验感和敏感点，针对“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三个维度进行全面的升级。以“9+N社区美好模块”为样本完成了113个专项提升，囊括上千个细节点，为客户带来未来美好生活的极致体验。

中梁· 衡麓世家

自然，产品力的提升与中梁坚持的“长期思维”密不可分。中梁控股执行董事兼联席总裁李和栗在近日接受采访时表示，“中梁内部注重长期思维，积极对标优秀企业取长补短。比如，在客户思维方面，我们学习华为和亚马逊，以客户为中心；经营思维上，我们学习制造业企业，比如丰田，我们不光研究他们对细分客户群体的需求研究、对客户的忠诚度，以积极给到客户超预期和高性价比的产品，还学习对标他们的成本管控和标准化框架。”

楼市资本论认为，2020年，复杂的宏观经济形势和疫情等外部环境，正在进一步倒逼企业反思：经历了快速增长后的房地产行业，应该如何从核心产品力和想象上“掘金”，从而获得更大的产品韧性。

而对于本就快速跨越了千亿门槛的“大池”中梁控股而言，持续升维的产品力如同源源不断的活水一般，持续沁润着中梁。

显然在这个产品为王的时代，中梁控股集团在利润、销售进度上的优势正在不断显现；中梁控股集团，正以产品力加码市场“话语权”。

【三】“水稳”：融资成本下降明显

“池大”诚然是一家房企抢占市场优势的表现，但“是否水稳”才是其能否走得长远的关键因素，尤其是今年面对“三道红线”的高压，调整债务结构、加强现金流的管理，成了房企当前最重要的课题。在这样的背景下，中梁控股则成为了“池大水稳”的优秀科代表。

11月6日，中梁控股境内首单购房尾款ABS项目——“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划项目”顺利发行，成为公司打开国内融资新通道、降低融资成本、强化现金流管理的重要举措。

这并非个例。

楼市资本论注意到，在房企融资渠道逐渐收紧的大环境下，今年中梁控股的融资情况却不断好转。

截至2020上半年，中梁控股上市后成功发行了多笔境外优先票据；融资渠道的拓宽，也助力其融资成本下降。楼市资本论了解到，中梁控股融资利率自上市后也一路走低，于11月30日发行的1.5亿美元优先票据利率为8.8%。11月初，中梁成功发行的3.4亿人民币利率5.6%ABS项目，发行成本下降更加明显。

对于惯常“锦上添花”的资本市场而言，中梁控股融资局面大好的根源还在于其财务结构不断优化。截至半年度期末，中梁控股集团的有息负债总额为528.09亿元，净负债率为69.9%。

李和栗表示，长期来看，“三条红线”之下，房地产行业的高速发展期过去了。对企业而言，关键是要控制负债规模，稳定负债结构。“在这方面，我们可以算好学生，到上半年为止，公司绝对有息负债水平在前50强房企中为最低。”

同时，充裕的流动性也成为了中梁控股降杠杆力度的佐证。

半年报显示，中梁控股账上总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%;一年内到期的债务占比为42%，同比减少11个百分点。1.5倍的现金短债比,完全能够覆盖短期债务，财务风险很低。

在今年上半年的艰难时刻，中梁控股通过一系列稳健经营的举措，反而迎来财务状况最好的时候。

楼市资本论认为，当前房企需要在新时期找出一条平衡发展之路，在负债与规模增长之间找到一个平衡点，“池大水稳”的中梁控股，在不确定的外部环境中找到了解决问题的秘钥。

【四】“鱼大”：人才招募匹配规模发展

只有大池里面，才能滋养大鱼。

如果把中梁控股的“大池”看作一个平台，成就合作伙伴，促进人才发展就成为关键点。

楼市资本论了解到，中梁已启动“二五战略”（2021-2025年），目标发展成为卓越的不动产价值投资集团，拉开组织架构的同时，相关人员招募也已启动。业界看来，“二五战略”正是中梁激发组织效益，最大化以匹配规模发展的持续思考举措。

对此，亚布力智库首席专家陈旻表示，战略可以模仿，但组织能力难以复制。同为规模化发展，不同企业因组织的适应力和延展性不同结果大不相同，这往往也成为企业间差距不断拉大的重要原因。

而研究中梁控股的“大鱼”，楼市资本论认为有两点表现令其领先行业。

1. 人才计划持续化：

一直以来，中梁积极开展“雄鹰200计划”、“85底线人才计划”、新栋梁计划，完善高量级人才全周期融入培养机制，持续优化人才结构、夯实人才密度。灵活的组织与人才的加入更有利于推动中梁进入后千亿时代的稳健发展。

上述中梁高层对楼市资本论表示，中梁内部核心人员十分稳定。他表示，“中梁约80%的人才来自于内部提拔，只有20%的人才源自外部招聘，且对于空降员工要有过渡才敢放心让其大胆干。此外，中梁不断细化管理网格，增强总部与各大区的互动，对于问题主动发现、主动帮扶、主动解决。”

今年上半年，中梁更是继续升级机制，构建平台型多层级合伙生态模式，通过丰富激励工具，推出原始股、期权、限制性股票计划，深度绑定长期利益，激发组织的二次创业激情、团队活力，共同创造价值、分享价值。

2. 人才计划年轻化：

在人才培养方面，中梁尤为重视年轻人，中梁要求各级组织大胆培养、提拔有潜力、肯奋斗的年轻人。

楼市资本论注意到，不管是“新栋梁计划”还是“铸剑计划”，核心都是“大胆提拔年轻人，打造新栋梁标杆”。中梁目前的集团执行董事兼联席总裁陈红亮，及中梁控股执行董事兼联席总裁李和栗分别为81年和87年生人。

中梁管理团队正全面呈现高学历、高素质、年轻化状态。

在楼市下半场中，目光长远的房企开始更多的考虑未来中坚力量的培养，年轻人们正在以令人惊叹的速度走上房企的关键岗位。

对于“池大”的中梁控股而言，年轻与高学历并存的“大鱼”正成为坚实力量支撑其未来发展。

“池大滋养大鱼，鱼大助力大池。”中梁控股的发展恰逢其时。