土地贵、人才多！长三角房价2021要领涨5%

长江后浪推前浪，全国看涨长三角。

楼市资本论注意到，12月29日，贝壳研究院发布《数字化居住：2021年新居住展望》报告，预计2021年新房和二手房价格同比涨幅5%左右，长三角房价涨幅靠前。这份报告很直白，为房产投资人指明了方向，明年楼市以涨为主，长三角5%起步。具体领头能涨多少？

参考今年楼市领头的大湾区深圳，一年涨了25%。

那么，这个预测靠不靠谱？长三角真有这实力吗？

反正，楼市资本论对这份报告的结论是认可的。

毕竟，现在国家规划的众多重点经济圈中，沪苏浙皖组成的长三角体量最大，占地最广，人口最多。以2019年数据看，长三角的经济总量达到23.7万亿，占全国的23.9%，是京津冀的2.8倍，是粤港澳大湾区的2倍，是成渝经济圈的近4倍；长三角的人口总量达到2.25亿，是京津冀的2倍，粤港澳大湾区3倍以上，是成渝经济圈的近2倍。

房价涨不涨主要看经济看人气，就长三角这底子，只要你看好中国，就必然看涨长三角。

【一】长三角明年迎高价土地入市

预测明年房价，首先就得先看今年的地价。2020年即将收官之际，长三角的土拍市场依然十分火热。

12月18日，随着金地、大华分别拿下松江新城、普陀区的纯住宅用地及商住用地，上海2020年的土拍也落下帷幕。以成交情况来看，两宗地块分别溢价15.4%及17.56%。

今年上海92幅涉宅地块平均溢价率11.86%。凭借3000亿的成绩，上海也成为2020年全国排名第一的“卖地王”。

上海只是当前长三角市场土拍火热的一个缩影。江苏南京的土拍同样激烈。

12月17日，从上午10点到下午5点，历经7个小时的鏖战后，位于江苏南京的一场土地拍卖终于落下帷幕。在这次入市出让的9幅地块中，有3幅地块纷纷触顶最高价，并于12月18日通过现场摇号确定最终竞买人。最终，碧桂园、中铁建、大华幸运中签。

而在苏州12月4日的土拍大战中，科技城地块被157家房企疯抢导致系统两次出现崩溃。此外，11月26日，扬州市密集推出32宗地块，共计20幅涉宅地块，其中商住地块4幅，纯宅地16幅，12幅商业地块，最终成交总价达133.5亿元，平均溢价率达到约33%。

从上海南京到苏州扬州，长三角土拍市场的竞争之激烈，也让土地溢价率水涨船高。

中国指数研究院数据显示，2020年11月，全国300个城市共推出土地3294宗，环比增加11%，同比增加1%；推出土地面积13143万平方米，环比增加8%，同比增加6%。

具体到长三角区域，今年11月～12月24日，长三角共成交各类用地2597宗，涉及建筑用地面积9171.31万平方米，平均溢价率15.67%，涉及土地出让金4005.76亿元。

楼市资本论认为，正如贝壳报告里指出，从供给端看，2020年长三角区域城市土地市场热度较高，如宁波、南通及无锡等城市住宅土地成交均价同比涨幅在35%以上，土地成交溢价率在20%及以上，核心城市上海的地价涨幅也达42%。

面粉价格高涨的行情之下，面包的价格想不涨都难。

结论很简单，随着2021年高价地项目陆续入市，必然会带动市场预期向上。

【二】人多钱也多，长三角楼市需求旺盛

说完供给端的土地，我们再看看需求端的人口。毕竟商品的成本价提高了，还得有能买得起的人，才能真正实现商品涨价，越来越贵。

经济发展从根本上说其实就是大量人口在一定地域内集中起来，形成的经济实体、社会实体和物质实体之间有机的结合。哪里的人气旺，哪里的经济就繁荣。

长三角区域不仅人口多，人口增量也多。

2019年的人口数据可以看出，在总人口2.25亿的庞大基础上，浙江省增量人口113万人，位列全国第二，安徽省增量人口42.3万人，位列全国第三。上海市人口增量4.36万人，相比北京负增长0.6万人，仍对楼市形成利好。

要知道这一轮人口增长是在全国范围的人才引进政策背景下实现的，就是说这一波人口增量可以理解为是人才增量。可以参考的一个数据是，长三角研发人员数量从2010年的73.85万人逐年增加至2018年的135.35万人，年均增长7.87%。每万人中研发人员达85.44人，显著高于全国47.09人的平均水平。

最新的城市薪资数据也证明了这点。在智联招聘最新发布的平均薪酬前十名城市中，长三角4座，珠三角4座，京津冀1座，海峡西岸城市群1座。

薪酬突破万元的城市有四个，长三角占了俩，上海、杭州。如果以15座新一线城市来看，杭州薪酬位居新一线城市之首，其次是南京。

可以看到，高收入的城市基本集中在长三角和珠三角，这也正是这两个城市群为何能成为人口吸引泵的原因所在。

事实上，长三角区域的城市人多且收入高的直接结果就是，钱多。数据显示今年前十月，在本外币存款城市30强中，长三角就占了9座，前五强里上海杭州加起来还要超过深圳和广州。

值得一提的是，买房大家都喜欢看配套，特别是商业配套。商业配套成熟的区域房价普遍也会更贵一些。在人多钱多的长三角，商业配套也特别的优秀。就拿对开店选址要求很高的星巴克来说，上海是星巴克门店总量全球最多的城市；放眼整个中国，星巴克进行地级市全域布局（5 家门店以上）的省份，全中国只有两个，一个是江苏，一个是浙江。并且，还在成倍的增加。

楼市资本论想说，人多钱也多，配套还优秀，那么不论是刚需还是刚改或者投资，都打下了大家对房产想买而其还买得起的良好基础，这也决定了长三角楼市不是今年向好，明年向好，而是长期向好。

【三】沪宁杭苏合位列第一梯队

苛刻的星巴克选址结果，其本质是对长三角区域营商环境的最好体现。具体到长三角内部，这些城市又该如何排序呢？

楼市资本论认为， 12月17日，由《国际金融报》长三角日报与华略智库共同编制的《长三角高质量营商环境指数报告》重磅发布，是个不错的参考。

从总体水平看，上海龙头效应明显，浙江占领前十半数，江苏头部虹吸明显，安徽区域实力均衡。根据报告，2020年长三角营商环境排名前五位分别为上海、南京、杭州、苏州、合肥，占据榜单前五位，整体排名与各地经济发展水平基本保持一致，是第一梯队，也是开发商拿地及人才涌入的最热门城市。

宁波、金华、温州、嘉兴、无锡依次占据榜单第六至十位。经济发达，政治等影响力稍弱，是为长三角区域的第二梯队，也是未来房地产市场发展的重点区域。

第三梯队分别为湖州、常州、台州、滁州、镇江、宣城、池州、绍兴、盐城、南通，以及芜湖、扬州、舟山、安庆、 马鞍山、泰州、铜陵。未来楼市发展潜力也不错。

楼市资本论认为，营商环境与经济发展休戚相关，是衡量一座城市或区域发展水平的重要指标。全国房价上涨看长三角，长三角房价上涨则可以重点关注这以上城市。

长三角第一产业长期发达，第二产业以及第三产业基础雄厚，特别是以5G、数据中心为代表的新基建，以人工智能为代表的新经济发展迅猛。更别提，还有区域协调发展最高形态的一体化国家政策支持，长三角在全国发展大局中具有举足轻重的战略地位。

楼市资本论认为，长三角作为中国经济最具活力、城市层级结构最合理的城市群，也是被寄予厚望最有潜力的城市群，明年楼市最被看好。

从供给端到需求端的分析，已经告诉我们：明年长三角楼市一定最惊艳。