上海楼市猛涨总值300万亿，能买下整个美国？是真相吗？

新房开盘就售罄、3个人抢一套房、房东跳价一天涨价20万……近日来，上海房价大涨的消息引发舆论关注，也自然引起了监管部门的警觉。

楼市资本论获悉，就在1月20日上午网易房产曝光了一份《闵行区房管局会议纪要》，纪要指出，为了严控上海楼市过热，将采取一系列措施“防止新房认筹过热”。虽然，陆续有媒体跟踪报道称，这份调控新政并没有被官方确认，但上海众多购房人，乃至一线购房人的心已经被牵动起来“买早了怕站台，买晚了怕没机会。”

因为，其实大家都知道，在房主不炒大背景下，按照上海楼市目前的情况，遏制房价猛涨，出台新的调控政策，是符合情理的。

从最近特别火的一则传闻逻辑看，“卖掉深圳的房子，能买下半个美国，因为深圳住房总市值151.5万亿人民币，而美国住房总市值则为36万亿美元（234万亿人民币）。”那么，楼市体量是深圳2倍的上海，就高达300万亿的体量，接着这波上涨潮，的确是能把整个美国都买下来了。

那事实是不是真是这样？

【一】上海房产总市值或达72万亿

贝壳研究院的数据显示，上海的楼市月度成交量已创下2019年以来新高。上海全市二手住宅成交量环比增加20.3%，同比增加95%，月度成交量是2017年以来的最大值。

那么，上海楼市的总市值到底是多少呢，能买下整个美国吗？恒大研究院任泽平团队有个测算，2018年上海的住房市值为27.3万亿元。

这是2018年的数据。过去两年，主要城市房价普遍上涨，以上海为例，2018年至今，上海房价从5万上涨到5.9万，整体涨幅约为20%左右。加上新建商品房井喷，房地产总市值至少还应上浮10%左右。以此估测，2020年上海房地产总市值约为36万亿。这还是保守估计。

如果将上海所有商业等房产都囊括在内，房地产总市值最少还要再翻1倍，也就是72万亿，全卖了肯定买不下234万亿人民币的整个美国住房市场，但买1/3个还是有可能的。

但是，就此让上海紧跟着深圳房价快速上涨，进而能够买下整个美国，显然十分不妥，必须警惕。因为当年日本最富有的城市东京，就是个很好的例子。

1980年代后期，处于房价泡沫巅峰的日本，仅东京的房地产市值，就能买下整个美国。当时，“东京房价永远涨”的神话可谓深入人心。然而，1990年代，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，地价一度下跌60%以下。30年后的今天，日本主要城市的房价仍未回到1990年代的最高点，日本亦陷入“失去的20年”之困。

楼市资本论认为，作为一线城市的上海，房地产市场回暖既是市场信心提升的体现，也是落户政策松绑等因素影响的结果。房价在合理范围内有所上扬是正常的，平稳上涨也符合市场预期。但在“抢购”“疯涨”“起飞”等字眼之下，上海房价难逃“过热”之势，当地已经显现的炒房苗头和恐慌情绪也证实了这一点。

所以，上海确实应该出新招严防新房认筹过热。

【二】上海楼市刚需买房的机会来了

整体来看，这次的调控思路，是从新房市场入手，通过限制买卖双方交易行为，来打击乱象和降低交易频次，以达到给楼市降温的目的。

对买方市场来说，重重限制下，买房人选择空间少了，买房决策变得异常重要，对应购房成本也高了。卖方市场，全面打击捂盘行为，开发商不能投机取巧炒房价，相当于变相让利给购房者。

2020年12月上海房价地图

整体来说，就是定向打击上海开发商和土豪级购房者，让利给还没买房、刚刚能上车的刚需。所以这次政策出来的条例只是在交易端做文章，并没有涉及到“四大限法”层面的升级，相对比较温和。

接下来正如纪要内容，未来还会考虑出台，“离婚两年内不能买房”、“收紧资金监管”等政策，继续给漏洞打补丁。不出意外，2021年上海的房贷利率也会逐步上调。

话说回来，既然上海楼市“大政策”已经见底，那么像这次“限制交易空间”的政策，对市场只能起到“降温”的目的。站在市场角度讲，现在上海购房情绪高涨，既然政策限制新房市场，新房不好买，那么只有一个结果：群众掉头涌向二手房市场。然而上海二手房市场并不乐观，库存已经全线告急。

按照相关网络数据显示，截至目前，上海现存二手房库存4.3万套，按照当前一个月2.9万套左右的去化速度，库存周期下降到短短的48天。

而且近期上海业主开始大量下架房源，准备囤货居奇，年后再出手，肯签字的业主越来越少。这又会助推供需杠杆失衡。所以这次政策只是缓冲降温，年后，上海二手房房价多半还会涨起来，大家要做好准备，“势”不等人。

在楼市资本论看来，当下，上海正在大力建设“人民城市”，着力提升人民群众幸福感，稳房价是必须的，但以上海发展的美好未来看，这样的城市越早上车越实惠。

刚需买房的朋友们，有看好的房产，还请抓住机会。

综合自：国民经略，子木聊房等