天泰控股IPO负债率203%，王若雄隐身为加籍女儿铺路

楼市资本论注意到，2021年第一家在港交所递表的开发商，是一家深耕青岛的不知名房企天泰国际控股有限公司。

1月15日晚间，天泰控股向港交所递交上市招股书，拟在香港港交所主板正式挂牌上市。

资料显示，天泰控股由王若雄创立于1994年， 26年后仍未走出山东，其2020年前三季度销售额59.26亿元、土地储备110万平米……一系列关键词勾勒出的，正是一家体形贫弱的中型规模的房企。

一般而言，此类房企上市较之融资扩张，更多是为了“续命”。截止2020年9月30日，天泰控股借款金额37.38亿元，现金却仅有25.56亿元，同期资产负债率更是高达203%。当前融资环境不景气，IPO就成为它们获取资金为数不多的机遇。

楼市资本论发现，天泰控股目前实际控制人赵洁，系创始人王若雄的夫人。她不但拥有天泰集团70%的股权，还曾在2011年至2016年担任公司董事及董事长。

王若雄（红框右三）赵洁（红框右二）

随着夫妻二人步入花甲之年，虽然赵洁仍是实控人，却逐渐淡出天泰集团的日常管理；而此次上市，也疑似为目前担任天泰控股助理总裁的加拿大籍女儿王钰雅接班铺路。

左为王钰雅

在楼市资本论看来，这场区域型房企的IPO通关之路，必然遍布荆棘。

【一】“92派”文艺男的地产路

某种程度上，创始人王若雄的知名度要比天泰控股高得多。

作为中国地产圈最早的那批人，王若雄曾登上胡润富豪榜，与王石、冯仑等曾先后出任中城联盟轮值主席，一度风光无限。

事实上，在天泰集团1994年成立以来的头十年，其曾被视为中国地产界横空出世的黑马，综合实力位列山东第一，并逐渐拓宽发展区域，后来才渐渐在地产圈销声匿迹。

在楼市资本论看来，这样的发展脉络，与领导人风格有着密不可分的关系。

王若雄1957年出生于山东青岛，毕业于中国中央电视大学。从十一二岁开始，便学习音乐学习长笛，还曾经和小伙伴因为扒货车去北京看画展，被抓进了派出所，是地产圈少见的“文艺男”。

王若雄

流淌着艺术因子的王若雄在中文系毕业后，进入了青岛市政府物资处工作。正是这段公务员的人生经历，让他在1992年底出差广州时，敏锐感受到了邓小平南巡讲话带来的经济建设浪潮。

随着1994年《公司法》的推出，辞职下海的“92派”王若雄，选择了可以利用银行杠杆的房地产业作为施展拳脚的天地，创立了天泰集团。

不得不承认，文艺青年王若雄别具审美，第一个项目天泰花园不仅是精装修的海景房，还颠覆了当时的户型设计，公区大卧室小，非常符合现在人的审美。自此，王若雄也在青岛一炮而红。

然而令人惋惜的是，正当2003年，国务院官宣房地产成为国民经济的支柱产业，中国房地产黄金时代序幕徐徐拉开之时，长期在高风险房地产行业奋斗的王若雄却陷入了精神高压。

为了能放松紧张的神经，王若雄开始学习饥饿疗法，空着半个肚子去爬山；还曾跟一位印度教授学习《自我管理》，但这种超脱的禅学管理术只能使他放松几天。

直到2007年底，长居美国疗养的王若雄，开始皈依上帝，成为一名虔诚的基督徒后，这种精神上的高压状态才得以解脱。

除了开始“用神的观点看人生”，基督教教义也被引入到天泰集团的管理中。

在他的带领下，天泰集团的核心价值观成为了“建筑爱的世界”，天泰集团如此阐释企业文化：“爱是恒久忍耐”，“爱是永不止息”。

一方面是积极的企业文化，另一方面却是市场战略的失误。面对黄金十年，本有机会成为“千亿级”地产企业的天泰控股，也自此掉队。

楼市资本论了解到，经过二十多年的发展，天泰控股的业务范围仍主要集中在山东省内。招股书显示，截至2020年10月31日，天泰控股仅在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务，共持有54个住宅项目。

其中，在大本营青岛，天泰控股持有项目达34个，占集团土地储备33.8%。

而从销售额来看，2019年天泰控股实现合同销售额50.57亿元，不仅排在全国房地产200名以外，在当地的排名也相对靠后。

根据行业报告，以2019年的销售总额计算，天泰控股是于山东省设立总部的16大地方物业发展商之一，市场份额仅占0.49%；按2019年已出售总建筑面积及销售总额计算，天泰控股于总部在青岛的所有地方物业发展商中的排名也分别排到第22及第27位。

在楼市资本论看来，错失黄金时代和长期深耕青岛单一市场，迟滞了天泰的全国布局和规模扩张；走出舒适区，似乎是天泰控股在地产下半场的必然选择。

【二】IPO藏身妻子赵洁背后

令人不解的是，这位创始人却没有出现在天泰控股的高管名单中。长达770页的招股书里，有关介绍只寥寥一句：王若雄先生于2019年7月17日获委任于董事，并于2020年2月10日卸任。

纵览招股书上的股权结构图，天泰集团的根系牢牢地拴在一个人身上——实股人赵洁。

虽然招股书上刻意隐瞒了王若雄与赵洁的关系，通篇王若雄均以“赵洁配偶”的名义出现，楼市资本论在深入探究后发现，赵洁的配偶即是王若雄。

王若雄与赵洁共度情人节

虽然近日郑爽与老公张恒合开科技公司，最后落得一地鸡毛，王若雄与妻子赵洁却没有因创业分崩离析，相反还非常恩爱。

赵洁年轻时的照片

1996年6月，赵洁就透过Australian Great International Pty. Ltd.（由赵洁及王若雄合计持有66.66%）首次投资了青岛天泰集团，并收购了该公司32.76%的权益。

此后，赵洁多次透过旗下公司收购增持青岛天泰集团权益，到2003年6月，该人士已控制青岛天泰集团不少于70%的股权。赵洁也自2001年起，在天泰集团及旗下公司担任董事及董事长。

虽然在2016年11月，赵洁以投入更多时间在家庭及其他个人兴趣为理由，辞去了其行政职务。

但随后通过一系列收购、增资，到2019年2月，天泰集团股东方已变为青岛天泰控股（赵洁全资持有）、上海国雄、王清建（代表赵洁持股）三方，可以说天泰集团的全部股权已基本被赵洁握于手中。

从天泰控股的股权结构也可以看出，重组完成后的天泰控股实际为一家境外公司，其由一家名为Great Prospering的公司100%持有，而后者由赵洁100%持有。

楼市资本论注意到，天泰控股变为境外公司或与赵洁国籍有关，早前赵洁已入籍加拿大。

在上市完成后，天泰控股除了由Great Prospering和公众股东持股外，还将由Luck Rock持有股份。这是一家企业上市后因将采用股份激励计划而成立的信托，实际也由赵洁全资拥有。

如今，随着天泰控股力图登上资本舞台，接力棒也正传到二代手中。

【三】长女王钰雅从夜蒲到接班

中国有一句俗语：“富不过三代”。随着创一代的逐渐老去，企业的发展传承问题更显迫切。其中，典型的家族企业天泰控股也不例外。

楼市资本论注意到，虽然王若雄隐身幕后，妻子赵洁持股坐镇中宫，但二人似乎正将接班的重任交到长女王钰雅肩上。

资料显示，王若雄和赵洁育有一女一子，次子隆隆今年23岁，14岁就开始在英国的The King's School读书，至今身影不曾在天泰控股中出现。

和低调的弟弟不同，自2018年起，今年38岁的王钰雅开始以天泰控股助理总裁和董事的身份活跃在公司台前幕后。

楼市资本论深入挖掘后，了解到王钰雅与父亲感情很深，不仅经常在微博与父亲大秀亲昵，还继承了王若雄的艺术细胞，曾参与2012年航博会杯t25三体帆船赛纪录片的录制中。

就连信仰上，王钰雅也追随父亲皈依了基督教，大学也是在加拿大的维真神学院度过。据悉，该学院开设的主要专业包括神学研究硕士、神学硕士、基督教研究文凭等。

但在对主的信仰之外，王钰雅也和很多普通留学生一样，喜欢和姐妹们出去喝酒蹦迪。

并且受母亲的加拿大国籍和自己长期在加拿大生活的影响，王钰雅对加拿大更有归属感，在微博中称加拿大为回家。

创业难，守业更难，父辈奋斗一生的终点，成为女儿初始的起点。随着逐步深入涉足家族产业后，王钰雅低调了许多，记载自己吃喝玩乐的微博早已停止更新，更多是以天泰控股助理总裁的身份出现在人们面前。

如今，伴随天泰控股冲击上市的考验，王钰雅除了除了持业与守成之外，压力不小。

【四】借势IPO缓解融资压力

无论怎样，二代名媛王钰雅正在老妈赵洁的背后持股支持下，带着天泰控股来到了香港。

事实上，面临资金压力，他们也不得不来。楼市资本论认为，中小房企普遍面临着较大的融资压力，很大一部分资金依靠自有资金、销售回款甚至民间借贷，如果能够成功上市，融资会变得容易，成本也会降低。天泰控股也一样。

招股书显示，2018年、2019年以及2020年前三季度，天泰控股借款总额分别为17.88亿元、35.93亿元及37.38亿元，逐年上升;而期内资产负债率分别为120.5%、220.3%以及203%，近年一直处于高位。

此外，天泰控股融资成本居高不下。招股书显示，天泰控股已与两名独立第三方订立新融资安排，其中一项本金1亿元，年利率15%，将于2021年6月30日届满;另一项本金0.5亿元，年利率为12%，将于2021年3月15日届满。另一边，天泰控股进一步披露，与一家信托公司就现有融资订立了一份补充协议，这笔融资本金约1.3亿元，年利率为12%，将其到期日延长至2021年7月。

从现金情况来看，截至2020年9月30日，天泰控股现金以及现金等价物为25.56亿元，当下并不足以偿清所有借款，而其净利润率和经营状况的逐年下滑或将进一步使公司的融资之路愈加艰难。

天泰控股也迫切需要扩宽融资渠道，以改善财务表现。但作为一家“区域型房企”，在港寻求上市也并非易事。从2019年内房IPO来看，区域型房企尤其是规模较小、土储较少的区域型房企上市尤为艰难。

楼市资本论看来，二代名媛王钰雅做好地产公司毕竟不是玩夜店那么简单，如今龙头地产企业对区域市场的大肆鲸吞，天泰财务的艰难表现，IPO的不明前景，都是需要冷静处理的大难题。