4月两周成交3160套163亿，北京主流上车门槛600万起

随着气温日渐转暖，4月份的第三周已经正式开启，过去两周的北京楼市又有了哪些新变化呢？有数据显示，3月29日-4月11日，北京新房总计成交3160套，成交额163,17亿元，环比呈下降趋势。但也有大地产V表示，北京主流上车门槛，已经拔高到至少600万起。

楼市资本论将北京楼市最新成交、价格数据以及知名大V们的评论汇总给大家以作参考。

【一】四月前两周北京新房成交3160套

先看最新北京楼市新房的成交情况（数据来源：地产营销人）：

2021年4月5日—4月11日，北京市商品房成交1538套，环比下降6%；成交面积17.14万㎡，环比下降13%；成交均价40819元/㎡，环比下降14%；成交金额69.97亿元，环比下降25%。

2021年3月29日—4月4日，北京市商品房成交1622套，环比下降12%；成交面积19.63万㎡，环比下降18%；成交均价47477元/㎡，环比持平；成交金额93.2亿元，环比下降18%。

与此同时，中国房价行情网数据显示，最新北京二手房平均单价为65535元/平米，同比下降4.89%，平均成交总价725万元，成交户均面积111平米。

楼市资本论认为，北京4月前两周不论是新房还是二手房，量价都有所下降，但这样略显低迷的楼市表现，不应该孤立解读，应该与刚结束的3月楼市情况整体来看。

要知道2021年3月份北京二手住宅共计网签22172套，环比2021年2月份网签12900套上涨72%，同比2020年3月份网签7848套，上涨182.5%，是北京自2017年“317”政策以来网签量最高的单月。

事实上，在房住不炒的大背景下，有了3月份的历史新高，4月有所回调是正常的。更为契合的逻辑是北京楼市经过持续4年的低迷，在全球大放水的环境下，有望逐渐被全面激发，开始新一轮的稳步增长。

【二】知名大V评北京楼市：上车门槛600万起

【严肃买房报告】改善向上，北京新房门槛抬高

商品房全面回归，不光北京新房均价势必要提一提，70/90政策“套型”变“套内”，面积也已悄悄放开。刚需转向改善，最最最保守估计，北京主流上车门槛，已经拔高到至少600万。500万总价预算，全城看房的日子，已经一去不复返。

所以，现在的刚需可能是最煎熬的。曾经看得上的限竞房，基本消耗殆尽；现在全球大放水背景下，手里现金越多越烫手；未来北京尤其是五环里，个顶个都是豪宅。简单点儿说，现在买不起，以后更买不起。

【猫叔聊地产】北京楼市以往的经验不适用了。

首先，学区房不要再追高了。目前小阳春偏冷，是政策导向。虽然还有很多学区房挂牌很高，但你一定要狂热的去追高吗？就算你狂热的去追高，未来孩子就一定会上到梦寐以求的那个学校吗？未来不会出现学区房的调控政策吗？我建议你想想。

其次，已经涨过一轮的区域，不要再追高了。尤其是海西、望京区域，去年10月份以来，涨幅15-20%区间。市场已经偏冷了，那就让待价而沽的卖家们，再僵持一下，挂牌价低一些再入场。对于涨幅还不算高的区域依然可以买。如果你想买入的房子，和去年年初相比，价格涨了5-10%，其实是合理的幅度。如果从17年3月份调控来看，前面三年是横盘的状态，所以这个涨幅是价值修复。换句话说，具体317都过去四周年了，你看上的房子还不涨，那么是不是也没有什么必要买他了。这是多被别人嫌弃……以至于无人问津？

最后，关于卖房。现在依然是个好时机。只是不要出价太狠，把买家吓跑。

【通货朋仗】：四月份下旬之后，小阳春基本上能结束。

北京哪些区域是刚需区域？这么说吧，相对郊区的板块，像通州、大兴、房山等，每年的春天就属于它们，这就是北京春天的故事。这些板块的特点是，主力楼盘的总价集中在300-500万。当然，东南西北三环四环这些区域的低总价房子，也是每年春天的成交主力。

对刚需盘市场来说，接下来的市场走势是，目测四月份下旬之后，小阳春基本上能结束。注意，小阳春结束不代表房价跌，房价想要跌下来，还需要等一段时间。基本情况就这样。

对于现在的刚需买家来说，由于房价上浮比例不多，所以现在买也不算什么高位接盘，该买就买。（四月份，价格应该还有上浮空间；四月下旬的成交会逐渐降下来）。以上预测基于没有楼市政策变动的前提。

【壹书生说房】：永远不要低估北京都市圈的价值。

对于北京楼市，你懂的，简单再说五点：

1,只适合动手，不让动口。

2,有些已在高位，有些还在低地，目前分化已较严重。

3,越是富人接盘的楼盘，可能越有投资价值。但是越是刚需的楼盘，可能会越来越人性点。

4,南北分化确实越来越严重，且可能还会进一步加剧式分化，但永远不要低估北京都市圈的价值。不过，切记，北京只有都市圈，难有城市群。

5,对于北京楼市，不管是调控，还是未来房价的上涨空间，永远都不要低估一颗“首都”的心。

【京爷说房】：大部分优质资产已经涨起来了。

2021年，北京哪些房子还有投资的机会？当前，北京楼市二手房投资机会非常少，因为大部分优质资产都已经涨起来了。不过未来可以关注以下几个方面：1、通州，看重长远，因为限购的问题，现在涨得不多，所以可以关注，买核心区域即可。2、学区政策调整下的机会，比如西城涨幅主要分布在德胜和月坛，过些月多校划片明朗，有些机会会涌现。3、未来万一有政策下来，机会就会出现。记住，投资，一定是跟市场反着来。