环京价值逻辑重塑：从土地到资本的跃升

从雄安、北京副中心、大兴临空经济区到北京证券交易所，重磅政策一一落地，让环京的价值逻辑前所未有地清晰起来。

楼市资本论研究院认为，北交所成立是资本市场深化改革又一里程碑，对北方经济以及环京格局的重塑意义重大，在土地价值之外，海量资本将对星罗棋布的中小企业提供更高的杠杆助力。资本与土地双轮驱动，将推动环京楼市开启新一轮成长周期。

长三角、大湾区楼市今天越是热烈，就意味着在新周期起点上的环京，未来在板块轮块中的后劲有多足。

紧贴京城的土地，蓬勃兴起的产业，加磅而来的资本平台，环环相扣。编者称之为北交所首席概念区，环京可以再干一次大的了。

【一】北交所首席概念区诞生

事情正在起变化。

如果把北京近些年的动作加以梳理，会发现：北京一方面在纾解非首都功能，一方面在强化自身优势。强大的北京，才是环京加速受益的源头。

三年3个强化北京经济功能的信号，也帮大家梳理出一条清晰、完整的链路。

2019年，原本的“京交会”改名为“中国国际服务贸易交易会”，即“服贸会”，成为与广交会、进博会并称的国内三大展会。

2020年，北京自贸区获批，涵盖服务贸易、金融开放、数字经济、文化、医疗健康、航空和国家交往等领域，正是中央政府给北京规划的一条产业发展路线图。

2021年北京证券交易所的诞生，在金融、资本领域落重磅落子，万亿资本箭在弦上。

京津冀协同发展的大背景下，每一次对北京的利好，首当其冲都是对环京的利好。需要对“疏解非首都功能”的内核有更深刻的理解，承接地环京区域是重要一环。

以前，环京最大的价值是什么？距离北京近。说白了，就是土地价值。现在不一样了，还有另外一条路，点土成金的产业资本化路径。

这就意味着，北交所首席概念区的诞生，充满了大时代的机遇。

目前，中国资本市场三足鼎立的格局已成，上交所在区位上重点服务长三角、江浙沪，在定位上服务硬科技，深交所在区位上重点服务珠三角、大湾区，在定位上服务新经济，北交所在区位上重点服务京津冀，乃至整个北方地区，在定位上服务创新型中小民营企业，而首席辐射的区域就是环京。

从土地到资本，相当于环京价值加倍一次，你说这个福利大不大！

【二】高精特专：环京G95科创走廊

环京最有价值的城市群，被一条神奇的七环串联。

素有北京七环之称的G95首都环线高速，在贯通之后，串联起一座座产业园，以科创产业带动全线发展，形成首都都市圈经济新地标，编者最早将其命名为“环京G95科创走廊”。

无疑，位于这些产业园内的众多高精特专中小企业，将率先成为环京新财富的发动机。

编者在调研中发现，荣盛发展很早就围绕环京G95科创走廊布局多座产业园，入驻了一群新兴科创企业，这正是资本要支持的目标。如，荣盛兴隆产业新城积极承接北京地区外溢产业，已形成新能源汽车、高端装备制造、新材料、食品加工四大主导产业，引入河北安旭专用汽车有限公司、北京思泰嘉业新能源汽车部件有限公司等。

与此同时，张家口的荣盛蔚县太行产业新城，当前入驻企业包括荣盛科技园、非晶带材合金材料生产基地项目、兴远专用车制造基地项目、源通鸿盛调峰热源站项目、河北蔚州能源综合开发项目等。

此外，中关村也在河北固安和天津宝坻等环京城市开建了产业园，吸引了很多科创企业落地，大大促进了当地产业链生态的建设和发展。

在编者看来，产业联动下的环京，叠加区域内创新、高科技等企业，价值重塑将更为有力，必然会吸纳资本进场，掀起新一轮造富潮。

【三】四大天王：雄安、副中心、冬奥会和新机场

如果说资本市场是为企业发展提供动力的引擎，那么关键性的王牌项目，就是一块块充满力量的中导站。

京津冀拥有四大天王般的世界级工程：雄安新区、北京城市副中心、大兴机场临空经济区和冬奥会的建设，是促进区域经济发展的核力量，推动京津冀协同发展的关键抓手。

随着北京通州与河北北三县的四统一发展、北京地铁22号线燕郊段开建，环京部分区域正在北京化，雄安和张家口则在北京“飞地化”。产业的兴起，也必然会带动大规模的人口流动，从而进一步改变区域内的楼市格局。

长期来看，未来北京房价可能不再是单纯的以城区中心为圆心，从高到低的外扩，而是在向通州、大兴以及雄安等方向，产生一定的跳跃式发展。这些政策热点区域及周边的楼市，将会成为新的看点。

通州好就是北三县好；

大兴好就是固安、永清、廊坊好；

雄安利好环雄四小龙（白沟、霸州、定兴、徐水）；

冬奥会则利好张家口。而成立北交所，就是由点到面，对上述区域利好的加速释放。

换句话说，布局环京楼市的房企们，终于守得云开月见明，好时候就要来了。

大规模、大利好，才能成就区域企业的大发展。在刚刚发布的房企前8月销售数据中，环京龙头房企业荣盛发展以737亿元销售额位列行业前列。其他一些重仓京津冀的央企，收获份额也非常大。

【四】北京外溢加速：800万北漂VS 8万套新房

二手房上车门槛提高的同时，北京新房市场的房价则在继续上涨。

主要原因是地价仍在上涨。今年5月份，北京第一轮的集中供地从价格方面来看，基本确定了北京新房价格的一个新格局：五环全面“破7”、六环“破6”。北京五环告别了限竞房的5万+的时代，过渡到六环内全6万+的时代。并且，这次土拍几乎所有地块的溢价率都触及到了上限，地价较周边地块普遍涨了5千到1万不等。

同时，新房库存有限。目前北京楼市新房的库存大概介于6万到7万套之间，而“800万”北漂巨大的人口基数及巨量的住房需求，注定没法完全满足。

北京集中土拍过后，刚需未来上车普通商品房的难度更高。众多刚需购买者被牵引到环京市场毫不意外。北京向环京外溢的效应积极加速。冰山下的激流已经形成。

编者看来，随着北京楼市进入上行周期，预计环京房地产市场也将进入上升期。并且环京这次的上行周期与以前相比，市场基本面支撑度将得到很大的改善，环京城市、产业不断发展，辅以逐步完善的交通网络，大规模人口流动，将支撑环京楼市后续的健康发展。

【五】楼市起量：环京去调控化在路上

调控，这个房价下跌核心要素正在慢慢地减弱。

2017年以来，环京的调控强度居于全国之首，当地房价已经深度回调，中央维稳楼市指导方针下，市场发生积极变化。

事实上，环京也已经出现了一些隐性的松绑条例。二座重镇最有代表性。

固安等地的“落户”政策刚一放开，排队落户的人就排了两公里。

燕郊新房二手房市场，外地人已经可以正常购买了，周末的看房客已经让二手中介重新忙碌起来。

廊坊本地的商品房交易也表现活跃，数据显示2021年1-6月，廊坊商品住宅共成交14980套/147.95万平米，总金额191.21亿元。2-6月，廊坊商品住宅成交面积呈稳步上升趋势，6月成交面积为36.03万平米，为上半年最高值；成交均价保持平稳态势，6月成交均价13211元/平米。

香河荣盛阿尔卡迪亚（效果图）

编者深度调研了廊坊市场一线，从荣盛锦绣天悦、荣盛锦绣书苑及文安兰亭苑等几座楼盘销售情况来看，去化明显提升。

有现场购房者表示，作为刚需族观察了几年，现在终于下决心出手了。

廊坊市2021年上半年TOP10房企共销售98.19亿元，TOP10门槛值为4.3亿元，荣盛发展以23.82亿元位列第一。特别是，其在香河区域1-8月的销售额达到13.62亿元，同比大增3748%，势头迅猛。

在金九银十的当下，相信下半年还会有明显的提升。

不论是环京楼市氛围，还是布局环京的房企的业绩，向上已经成为主旋律。

【六】未来：究竟会发生什么

我们如何预测并理解10年后这个世界会变成怎样？

在经济和人口持续上升的基础上，时间这个变量是很恐怖的，巴菲特说过，这个世界最可怕的就是复利。

10年前环京各地的房价普遍只有3字头，甚至还有2字头，甚至燕郊也只有5字头。

未来房价会不会还有前10年的涨幅？答案是肯定没有。但从调控稳预期的表态，以及多行业大幅波动的表现来看，房产依然是普通人最安全的资产配置方式。

7月，燕郊楼市成交量差不多相当于前6月的成交量总和，平谷线地铁旁二手楼盘房价，普遍上涨了1000-2000元/平。

数据，就是市场在新周期来临之际，给出的最佳回答。

新周期，个人财富变迁的最佳方案，编者的建议是：左手楼市，右手资本。

守住环京，拥抱北交所，跟着政策走，永远有肉吃。