北京楼市特稿：新房均价冲破6万，货币洪水滚滚而来

楼市资本论研究院认为，万亿美元全球货币洪水涌向主要经济体，西方超级通胀时代之下，北京楼市也进入全新阶段。

经过2022年上半年酝酿期积累，全国楼市接二连三出台各种刺激政策，房企营销也是不走寻常路，小麦大蒜西瓜水蜜桃换房“奇招频出”，可谓热闹非凡。尤其是从市场数据看，一线城市的表现明显乐观起来。

《6月国民安居指数报告》显示，6月全国新房找房热度环比上涨2.3%，一线城市新房找房热度环比上涨16.9%。

大家看房的热情已经再度苏醒。尤其以北京楼市为带领，一线城市的楼市，已经先于其他各线城市，完成筑底，开启反弹之路。

再看具体成交数据，北京新房均价首次突破6万元大关，这是一个非常重要的标志性事件。

2022年上半年北京新房成交均价60217元/㎡，年度同比上涨12%，创历史新高。需要注意的是，房价的大幅上涨并非全部是市场热度的体现，而是由于市场成交中产品结构的转变。

一方面，低单价的限竞房产品占比跌至低位，2020年市占高达64%，2021年降至47%，2022年上半年仅为24%。另一方面，10万+豪宅市场成交套数及占比接连攀升，2021年成交量突破2000套，2022年上半年逆势增长，成交量高达1326套，同比上升49%，成交套数占比攀升至7%。

一般而言，市场上行的顺序通常都是先涨价再起量，价在量先。从上半年的新房成交均价同比上涨看，即是这次北京楼市触底反弹的一个明显标志，值得关注。

北京楼市不仅新房成交均价出现上涨，二手房市场也在向上看。

北京最新二手房均价68789元/平米，同比上涨0.28%，尤以平谷区的环比12.42%涨幅，最为惹眼。与此同时，房价最高的西城区135877元/平米也实现环比上涨3.58%，大兴区和东城区的房价涨幅则紧随其后

楼市资本论认为，上半年随着全国房地产市场整体下行，中央对楼市的政策基调由打压转为支持，地方调控逐步放松，楼市继2014年后再次进入政策宽松期。

北京楼市未来走向，一个共识在业界基本达成：市场正处于底部，也就是“V”或“U”的下半段。如果说1个月前是北京楼市下行周期，那么，现在就是北京市场的抄底买入时期。尤其是作为全国楼市最独特的存在，北京楼市长期看好的主逻辑从没有变化。

总结来说，全球货币洪水之下，一线城市楼市的未来就是二个字：精彩！

‍大V点评最新北京楼市汇总

◆【柯谈地产观】：一线、强二线房价已经到底，绝不会再跌

目前已经可以确定：楼市拐点已经来临，触底回暖已在路上。这轮周期中，房地产将会“U”型回暖而不是“V”型快速反弹。

为啥是“U”而不是“V”？因为这轮房地产熊市太惨烈，各项数据都是创记录的负增长。暴雷房企数量史无前例的多，所有房企在去年的三道红线两道红线强力去杠杆中都是元气大伤，包括央企、国企和民企，不敢拿地不敢建房。2022年的疫情持续时间更长，波及范围更广，对经济的伤害更大，对百姓收入的减少更甚。居民部门的杠杆率已经创新高，立刻再加杠杆有难度。美国等发达国家开始疯狂加息，抑制我国货币放水的规模。此外，最重要的一点是，这次对房地产打击太重，扭转百姓的悲观预期不是一朝一夕。

所以，虽然楼市已经见底，但是绝对不会出现2020年那样的“V”型快速反弹，而是会在底部持续相当一段时间，蓄势待发“U”型回暖。回暖形态不同，但可以断定的一点是：一线、强二线房价已经到底，绝不会再跌，至于啥时候开涨，要看政策力度了。

◆【西瓜说房】：指望大盘下降，那是不可能的

宏观上看，北京楼市未来几个月大概率会是横盘，最多也就是微涨。

比如西城学区房，因为西城最近两年几乎每年都出教改新政，每一次教改都是“削峰填谷”，更加的均衡化，这就对西城学区房不利，我们认为西城学区房未来的价格，尤其过了三四月份高峰期后，接下来可能要横盘，甚至有一些回调。

总结来看，下半年的行情，整个大盘我觉得一直到九月份，不会有太明显的上行，但是你要指望大盘下降，那是不可能的。

◆【北京房姐】：未来一线、新一线、二线城市阶梯式上涨

未来5年-10年，一线、新一线、二线城市阶梯式上涨，但应该不会出现像2017年左右这样的暴涨周期。主要还得看上面对房地产的态度。三四线城市会横盘阴跌。在通胀下，横盘就意味着房价下跌，资产贬值。

像一线和新一线城市人口依然在大量流入。所以未来的人口大红利期时代已经结束，但对于城市来说，局部人口红利依然存在，所以买房投资一定要紧盯一线和新一线。一二线城市的房地产还是优质资产。确切点，也不能说是人口增加房价上涨，而是经济面好，房价上涨。经济好，人自然愿意去，人越多，城市价值释放越充分，形成了良性循环，房价涨是水到渠成。

◆【通货朋仗】：北京的买房窗口期打开了

最近楼市差，意味着窗口期出现。北京买房的窗口期，最近一次是去年的10月及之后，到了今年3月的时候，由于小阳春的热度影响，挂牌价普遍提了上来，那个时候买房不太合适，容易小高位接盘。4月份左右，北京的小阳春基本上就结束了，四月到现在是3个月左右时间，北京的卖家预期目前开始慢慢松动了，近期观察的一些性价比还不错的房子，卖家都在主动降价。虽然大面市场的价格还没松动，但是陆续已经开始了，这也就意味着窗口期打开了，有合适的房子可以考虑入手了。

买房窗口期指的就是相对稳定的市场，房价过了最高位，价格相对安全，这个阶段买房，比较稳，既不会高位接盘，也不至于大跌。

◆【子木聊房】：北京90-110平米三居户型增值性高

数据显示，今年上半年，一线城市主流面积段走向了90-110平米。二线城市，110平米以上在迅猛增长，140平米以上增速是最快的，这是因为不同能级城市房价承受力不一样，但置换大房子的需求不变。

那么结合着户型和面积段，我们可以得到所有城市最有价值的产品：

一线城市，90-110平米的小三房。

二线城市，110-140平米的三房、四房。

三四线城市，110-140平米的三房、四房。

根据这个“配方”买房，基本可以拿到同片区内相对增值属性最高的房子。

再给买房人一个启示：

买小面积刚需房时，一切以户型为主，要看空间设计如何，是否南北通透，是否明厨明卫，最好客厅和厨房大一些，卧室小一点无所谓。

而在买改善型大平米住房时，户型一般做的都差不多，这时候还要关注物业水平如何，不同的物业服务会对社区的升值潜力也会造成一定的影响。