地产复苏未达预期，高端项目逆市增长

夏日炎炎，房地产第三方研究机构克而瑞发布的数据，却显示行业正感受到一丝凉意。

数据显示，TOP100房企6月单月业绩环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。2023年累计业绩同比微增0.2%，增幅较前两月有明显回落。

房企销售显露疲软，房价及成交量也出现停滞。中指研究院数据显示，上半年百城新房价格保持横盘态势，二手房价格持续下跌，涨跌幅分别为0.01%和0.82%，二手房价格已连续14个月下跌。从成交规模上看，重点100城新建商品住宅累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平，二季度市场持续转弱，6月单月，销售面积同比降幅超20%。

今年上半年，全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等，多数城市房地产调控政策已基本取消，超40城首套房贷利率下限降至4%以下。

政策的利好落地及疫情积压的需求，造就了2、3月的“小阳春”，但后续复苏动能减弱，头部公司亦受到了影响。

7月11日，龙湖集团公布6月销售数据显示，本月销售额为168.0亿元，环比增长15.4%。2023年上半年，龙湖累计销售额达到985.2亿元，同比增长14.8%。同期，经营性含税收入达到129.7亿元，同比增长10.1%，其中运营收入67.8亿元，服务收入61.9亿元。

行业承压之下，房地产销售分化显著，经济发展和人口流入更具优势的高能级城市和区域，新房销售的韧性更强。据悉，今年上半年，龙湖摘得泉州、咸阳两城市住宅销售金额榜桂冠，在重庆、成都、西安等6个城市进入TOP3，在长沙、天津、沈阳等5个城市位居前5，共计在24个城市进入市场前十。

高能级城市销售强劲的另一个侧面是，高端项目销售逆势上涨。据克而瑞统计的数据显示，2023年前5个月，总价1000-3000万、3000-5000万、5000万以上的新房高端住宅成交套数同比持续增长，涨幅分别为45%、13%和35%，明显好于去年同期。

面对城市、产品形态销售的新趋势，优质房企相应转换投资策略，在高能级城市获取核心地块成为行业共识。

中指研究院数据显示，22城上半年土地成交平均溢价率为8%，地价达上限成交占比40%，底价成交占比49%。北京、上海、杭州等城市成为“香饽饽”，土地总成交金额过千亿，但无锡、郑州、沈阳、长春等城市普遍以底价成交，且部分非核心板块遭遇流拍或低价成交，城市、板块分化的趋势进一步深化，低线城市土拍情绪持续低迷。

行业面临困境，但房企仍旧保有信心。日前，龙湖集团股东大会上，管理层认为，政府促进经济发展的目标非常明确，强调房地产是支柱产业，因此看好中国经济和地产行业发展前景。

1-6月，龙湖累计获取20块土地，总建面213万方，权益建面150万方，权益地价达到171亿元，仍在积极储备土地。

万科的股东会上，郁亮也表示，市场短期确实有压力，合理需求没得到释放，但短期预期跟市场氛围很多时候是由外部因素造成的，修复需要时间。“相信随着外部因素趋于稳定，房地产市场一定能恢复到合理的成交水平。”

西南证券研报认为，目前来看前期政策对销售提振效果仍有限，有待政策进一步释放，但预计政策仍将以稳为主，城市局部调控仍是主基调，一线以及强二线城市有望放松交易限制，促进房地产健康发展。