未来三年，卖掉所有“投资性房产”！金岩石是在忽悠人吗？

转自 | 财经韬略（ID：tttmoney8）

作者 | 韬略哥

最近，经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年，卖掉所有投资性房产！

从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：

中国在城镇化过程中出现了严重的人口和土地错配，未来人口将集中在几大城市圈。

一些地区将接近于无人区，这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有浮出水面。

但这些鬼城、鬼区不断曝光，风险就不不断暴露，金融海啸可能会拔地而起。

北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。

所以未来三年，卖掉所有投资性房产，不问价格。

对于家庭资产配置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。

金岩石

说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议，我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。

要知道，金岩石此前一直是楼市的死多头，你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句。

比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”；

在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。

但似乎在一夜之间，他转向了。

有媒体使用的标题是，他“投降了”。

我查阅了金岩石在2016年发表的一篇文章。

他当时是说“5年内卖掉所有投资性房产”。

对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”（有稳定租赁现金流的房产）。

当看到这个定义，我笑了：这个滑头。

他其实是挖了个坑，等着反对他的人跳进去。

如果“投资性房产”这么定义，结论当然是对的，这完全不是一个问题。

我此前在专栏里提出过两个概念——“有用的房子”和“没有用的房子”。

所谓有用的房子，就是可以自住或者租出去的房子。

这种房子，都有资产属性，都可以在某种程度上抵抗通胀。

但“没有用的房子”，也就是无法自用、很难出租的房子，则风险巨大，仅仅一个房地产税就足以打垮它。

金岩石的所谓“投资性房产”，其实就是我说的“没有用的房子”。

这些房子一般处于三四五线城市的新区、开发区，或者是三四流风景区内、远离人烟。

这些房子缺乏基本的配套，入住率极低，晚上犹如鬼城，你是不会去住的，也很难租出去。

当然应该卖掉这些房子，不问价格。

但问题是，你卖得出去吗？

在玉门老城，由于人口中心的转移，红本商品房的售价跌到了每平米不足100元。

这种现象，未来10年在中西部小城市将越来越常见，最终其房屋的价格，就是拆除卖废品的价格。

如果太偏僻，连废品价都卖不到。

但金岩石的另外几个结论，我就不认同。

第一，他说金融风暴之后，北上深豪宅价格会腰斩；

第二，他建议弃房、持股、全球化配置资产。

我们先看第二条。

很显然，绝大部分普通中国人，是无法按照他说的方式配置资产的。

我此前在专栏里讲过，没有5000万人民币以上的资产，你没有必要去国外配置资产。

第一，钱太少，不够费事的，成本将会很高；

第二，国家现在也不让你把资产转移到国外。

至于股市，就更扯淡。

手持镰刀的人，当然希望韭菜越多越好。

金融风暴和中国房价的关系，金岩石也没有弄明白。

其实，绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。

为了说明这个问题，我整理一个表格，带着大家回顾一下2000年以来中国房价的演变历史。

2000年以来中国住宅价格演变

注：表格里的“住宅均价”是指全国新建商品住宅的销售均价，来自国家统计局官网，单位为元人民币/平方米。

M2增速，为同比增幅。

从上面表格可以看出，2000年至今中国楼市经历了3个降息周期和2个加息周期。

亚洲金融风暴全面爆发之后，中国曾陷入了几年通缩，所以不断降息。

当时中国增长模式仍然是“制造业+出口”，2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。

2004年，中国房价出现第一次大幅上涨。

这轮上涨，是此前亚洲金融风暴带来的“挑战—应战”激发的。

期间经历多次降息，以及M2的中高速增长，2013年M2增速达到了19.6%。

2005年和2007年房价上涨也很快，这时候加息周期已经启动，但M2增长仍然偏快，中国出现了第一轮全民炒房潮。

2008年全球金融风暴的爆发，让中国的炒房游戏戛然而止，当年房价出现了2%的跌幅，非常罕见。

当时沿海地区经济断崖式下滑，大量农民工失业。

接下来的“桥段”大家都熟悉，“四万亿”来了，央行大放水，2009年M2增速达到了令人震惊的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平时的4倍。

于是，2009年中国房价出现了暴涨，官方的统计数据是上涨了24.7%。

2010年，M2增速仍然达到了19.7%，推动房价继续上涨。

由于放水过猛，2010年到2011年，国家开始调控。

加息，上调存款准备金率，出台了限购限贷政策，全面收紧了房贷。

发明了不给开发商预售证的调控方式。

但房价在巨大惯性作用下，仍然在2012年到2013年出现了较大涨幅。

真正管住房价，已经是2014年，那时新一轮降息周期已经开始。

接下来，就是这一轮房地产政策牛市。

基本情节是一样的：经济下滑压力巨大，为了保就业，降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷，然后楼市大涨。

这一轮大涨从深圳率先开始，最终在2016年出现了全国性上涨。

从2016年9月30日开始，政策再次逆转，收紧限购、限贷。

从官方数据看，2015年和2016年房价只上涨了9.1%和11.3%。

但事实上，这一轮上涨肯定超过了2009年的大救市。

回顾这16年的历史，是想告诉金岩石们：金融风暴、经济严重下滑，不仅不会造成人民币计价模式下的房价大跌，反而是房价上涨的契机。

2000年以来三轮房地产大涨，分别跟亚洲金融风暴、全球金融危机和2014年到2015年的经济下行压力有关。

在中国城镇化见顶之前，希望通过经济危机来让中国房价在“人民币计价模式下”暴跌，基本上是不可能的。

而且恰恰相反，经济一不行，房价必须雄起。

至于2008年那种暴跌，反而成为抄底的千载良机。

常有读者留言，问我是不是房地产的死多头。

其实，我对中国80%以上城市的楼市持悲观态度，它们的投资价值已经很低。

此外，我也不愿意看到房价不断上涨，削弱中国经济的竞争力。

我一直强烈建议，通过深化改革，早日走出“房地产+城镇化”的“印钞票的”增长模式；

但我希望告诉读者市场的真相，而不是麻醉大家，让大家遭受经济上的损失。

【延伸阅读】

《金岩石：3年内卖掉投资性房产 但斌：千万别卖》

虽然盛夏来临，但资本市场“寒冬论”此起彼伏，真是投资的冬天？

投资者是否有机会穿越？

又该如何穿越？

日前，在“第二届中国股权投资人大会”上，洪泰基金创始人盛希泰、经济学家金岩石、东方港湾董事长兼总经理但斌等人悉数到场。

对减持新规、IPO减速、房价、股票投资等热门话题分享了各自观点。

有些观点甚至针锋相对，好不热闹。

毫无疑问，房价走势成为近年来最热门的话题之一。

特别当前房价处在历史高位，买、卖、还是持有，市场众说纷纭。

券商中国记者选取了会上部分精彩内容：

金岩石：我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。

但斌：对一般的老百姓，最好的财富保值的方法就是买房，真正买到好的地段的房子，千万不要卖。

盛希泰：3年锁定期太短了，最起码要5年，要用各种方法限制主发起人套现，包括股权质押。

金岩石：未来三年卖掉投资性房产。

金岩石说：我再重复一遍，未来三年之内，卖掉所有投资性房产，不问价格。

今天我给大家提个醒，三年到五年时间，金融海啸就在我们的身边。

金岩石表示，过去30年，获得的财富是城市化福利。

房地产本身不会创造价值，房子永远是房子，100万买了房子，现在升值了，但房子没有变，它本身只会贬值，升值是来自于房产的交易。

交易的不是房子，而是预期，是空间的价值，这才是房子升值的原因。

当人口集中积聚趋势即将完成的时候，楼市投资的黄金时刻结束。

极少数城市会出现豪宅，鬼城、鬼区也在出现。

金岩石称，去年6月份，他正式发布卖房信号，因为去年是城市化的元年，城市圈的元年。

2016年5月11日，长三角城市圈落地，该城市圈占22%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP；

今年粤港澳大亚湾延伸到三亚，珠三角城市圈即将落地，该城市圈占2.5%的国土空间，15%的常住人口，25%的GDP；

明年会看到京津冀城市圈落地，该城市圈占2.2%的国土空间，12%的常住人口，21%的GDP。

三大超级城市圈落地，结果就是，7%的国土空间，容纳35~40%的常住人口，70%左右的GDP。

未来三年将看到，一方面，15%的国土容纳70%的常住人口，创造将近90%的GDP；

而另一方面，80~85%的空间集聚不到30%的常住人口，创造不到10%的GDP，个别地区就接近等于无人区。

这些无人区的房产还以资产抵押在银行，银行坏账短期还没有付出水面。

但这些鬼城、鬼区不断占领，风险就不不断暴露，金融海啸可能会拔地而起，北上深的豪宅价格或将一夜腰斩。

金岩石认为，经济学原理是非理性繁荣，必然会伴随着断崖式下跌。

过去百年，只有一个国家例外，那就是韩国，非理性繁荣维持10年以上。

30年代的美国，60年代的欧洲，70年代的日本，80年代的台湾、香港、马来西亚，90年代的新加坡、香港。

所以未来三年，卖掉所有投资性房产。

对于家庭资产配置，金岩石建议，弃房、持股、全球化，家庭财富的配置从房地产未来五年转向全球配置，证券投资主导。

但斌：好地段的房子千万不要卖

近来，“时间的玫瑰”但斌异常活跃。

会上，他不仅详细解释了投资茅台的逻辑，以及其价值投资的逻辑，还谈了200元卖茅台、跟韩志国骂战、谈错过网易最好投资机会。

甚至还谈了2008年被打事件。

有趣的是，但斌一上来就阐述了其对房地产跟同场演讲的金岩石不同的观点。

但斌认为，对一般的老百姓，最好的财富保值的方法就是买房。

股票并不能很好的保值，全世界最好的保持财富的方式就是房子。

一般的老百姓一辈子可能就一套房子，建议大家还是要选择房子。

真正买到好地段的房子，千万不要卖。

回顾13年的投资经历，在但斌看来，投资最重要的，总的来说一句话，“发掘杰出的企业”。

只投伟大的企业或可能成为伟大的企业。

投资伟大的企业，在适合的价格持有，长期持有，收益将会非常可观。

价格围绕价值波动，说的简单但做的难。

比如茅台， 85倍的回报，但8年抗战，有2次跌幅超过60%，波动大。

一些时点的高估值怎么处理，又出现增长怎么处理，这是一种艺术。

我们希望投资的企业成为王冠上的明珠，真正好的企业寥若星辰。

但斌演讲小花絮：

▼谈腾讯中途卖出和做短线的区别

想长期坚持一种东西，你的洞察力要超乎企业家本身，真正能赚到大钱的，你的洞察力比企业家本身要看得远。

腾讯像茅台一样，茅台在2015年卖过一次，220元卖的，260元买回来的。

腾讯2006年大概12港币钱买的，2011年的时候190港币卖的，然后220港币又买回来了。

通常人们想做短线，但是短线操作是非常难的，腾讯股价涨了300倍，我们就中间做了一次买卖，真正好的公司还是应该长期投资，卖了再买回来其实是很难的。

▼谈错过网易最好投资机会

投资就是一个洞察力，比谁看的准、看得远，敢重仓、能坚持，缺一不可。

“在网易的那个时代，我是有洞察力的。

但是缺乏后面的东西，到现在已经长了2600倍，我们是前几年才买的，错过了一个最好的时间。”

▼谈2008年被打事件

“当时有的造谣说我们被打，我到现在都不知道谁在打我，时间地点人物都没有，完全就是谣言。

当你碰到困境的时候，所有的东西都来了。”

除了但斌对怼金岩石，金岩石还开涮李大霄。

他说，“5月开月，李大霄就说红五月，他是证券界的笑星，他喜欢增加欢乐情绪，不要较真。”

盛希泰：要限制主发起人套现 锁定5年最好

5月27日，证监会发布《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，自公布之日起施行。

新规之下，上市公司“大小非”的减持受到了更为严格的限制。

盛希泰表示，近日资本市场发生了两件大事，第一件事是，证监会发布新政策，对公司上市后创投的股权解禁有新的规定。

第二件事是， “一顿午饭引发的血案”，上周核发当周的IPO批文发布，数量降到了只有4家。

而此前在不到半年时间里，发了将近200家，平均每个礼拜10家。

对于主发起人的减持套现，盛希泰认为，“3年锁定期太短了，最起码要5年，要用各种方法限制主发起人套现，包括股权质押。

如果一个企业，一旦造假上市，或许可以撑过3年，但是很难撑过5年，到时候还没套现就被抓了，恶意上市的情况将会有所减少。

所以，如果企业的主发起人没有长远的打算，那就不要随随便便上市。”

对于资本市场未来趋势，盛希泰有三个观点。

第一，市场继续下跌空间不大。

经济低位运行，股市3000点是低点，市场未来不会太差。

第二，并购市场或会被激活，并购是活跃市场的重要因素。

第三，IPO还是会正常化发行。

来源：券商中国