最近朋友圈经常被沈阳、东戴河的楼盘广告及房源信息刷屏，有不少圈内朋友前去实地考察，还有在楼市资本论后台留言询问投资意见的。
大家都知道投资圈有条入门级的金科玉律叫“投资不过山海关”。
那么问题来了，投资房产是不是也要遵循这个原则，“投房能出山海关吗”？
经楼市资本论了解，前往这些地区投资的主要人群还是来自北京、廊坊。
从上高速路到目的地，能看到的几乎都是京牌和冀R（廊坊）的车。
可以说，这波投资客主要还是环京圈层的人。
因此，我们还从环京的投资逻辑来帮大家捋一捋。
【一】环京限购导致投资外溢沈阳、东戴河
楼市资本论认为出现沈阳、东戴河楼市火爆这种现象，原因很简单。
无外乎下面两点：
环京限购趋严，先是提高首付门槛，再到3年社保的限购条件已经断了众多投资客继续炒房的可能性，使得他们对环京更多的持观望态度。
另外，从去年开始环京的二手房市场其实就已经相对活跃起来，说明早一批的投资客已经变现，作为楼市的最大受益者，急需将资金投往新的价值洼地。
怀揣现金的众多投资客，恰逢沈阳、东戴河等依靠自身政策和交通优势一宣传，这个市场还真就干柴烈火的一下子着了，而且还火的一塌糊涂。
【二】环京楼市投资重在“第一圈层”
楼市资本论认为环京楼市近两年的蓬勃发展主要还是得益于京津冀协同发展深度的推进，以及北京对外人口的疏解。
自《京津冀协同发展交通一体化》规划发布，明确将打造“四纵四横一环”的交通体系，这一环也就是北京大七环，即通过高速和城际交通线，将北三县、固安、永清、廊坊、涿州、涞水等城市连接起来,形成京津冀“第一圈层”。
北京七环（大外环）即环京“第一圈层”
一所房子的好坏，第一要看其地段、位置。
同样，一个城市的地产价值则体现在它的区域价值上，区域的交通条件、产业支撑、持续发展的能力等都是影响该城市房产价值升值的因素。
根据规划，不管是政策还是交通,环京未来重点都将向“第一圈层”倾斜。
退而求其次，也应该选择京津冀区域第一圈层外，即唐山、秦皇岛北戴河等，第二圈层城市。
而据最新数据，唐山二手房均价已达9419元/平，秦皇岛二手房均价也达到8422元/平，都已在高点，存在投资风险。
楼市资本论认为随着环京区域楼市调控政策的逐步加强，投资人群向第二圈层的唐山、秦皇岛等楼市去库存区域外溢，还情有可原的话。
投资客把目光瞄向第二圈层外风险更大的的沈阳、东戴河区域就不太能理解了。
下面楼市资本论再细说说，为何不看好，这些区域。
【三】投房不过山海关深度揭秘
楼市资本论认为山海关以北的沈阳、东戴河除了缺少国家级大战略的加持，第二圈层之外的偏远位置，也让超级大都市“北京”的发展辐射鞭长莫及。
而且支撑楼市发展的以下重要两点也不乐观。
第一，人口的净流入
如果一个地方的人口流入情况为正，房价就看涨；
人口净流出，则房价看跌。
这个很好理解，房子最大属性还是要住人的嘛。
以环京楼市上涨情况为例分析，在京津冀，北京作为最大直辖市及首都，拥有优质的就业机会、教育医疗等配套资源等，因此人口中长期看涨。
环京区域在京津冀一体化及北京向外赶人的情况下，成为主要的外溢人口承接地，中长期必然看涨。
回过头来再看山海关以北的人口流入情况。
下面这个图是东北三省小学生人数、常住人口在过去10年的增减状况，以及跟全国的对比，单位为万人。
从上图看，沈阳、东戴河所在辽宁省不论小学生数还是常住人口数都比全国水平低，尤其是近来常被用来评价房价趋势重要参考的小学生人数，其减少情况更是触目惊心。
楼市资本论认为人口增速作为判断一个地区楼市繁荣与否的核心指标，东北地区不仅是不占优势的，而且是人口外流日趋严重。
据全国第六次人口普查数据显示，东三省人口净流出累积已超200万人，且大部分为年轻人口，要知道这些人可正是购房的主力军啊。
第二，资金流入
支撑楼市发展的第一是要有人，第二就是资金，要有钱。
这样你才能去买楼，人多钱多的地方，不用说房价一定是看涨的，再赶上一调控，就会越限越涨。
比如，北上广深。
东北地区金融机构各项存款余额 单位万亿
跟据“金融机构各项存款余额”的指标分析下，山海关以北的资金变化情况，从2005年末到2015年末，全国金融机构存款从30万亿增长到了140万亿，增长幅度是367%。
辽吉黑三省的增长幅度分为为298%、325%和264%，均显著低于全国水平。
我们再看看本次楼市转折点之一的2016年“930政策”出台前，最能反应一个区域资本活跃度的投资增速数据。
数据来源：凤凰财经
由上图可见，全国范围不论整体还是民间投资方向，只有东北地区的投资增速是负的，并且下滑的很厉害。
尤其是民间资本不单是低于发达地区更是远远落后于全国水平。
民间资本的纷纷逃离，再加上人口的外流，简直就是要人没人，要钱没钱。
这种情况下，楼市资本论想不出可以看好这个区域楼市前景的理由。
【四】辉山乳业大股东投资沈阳地产被套30亿
前面讲了理论分析啊，楼市资本论再给大家举个例子。
还记得年初有家在港股上市公司一天狂跌逾90%，一举创下该史上最大跌幅的事吗？
这家企业就是山海关以北的辽宁企业辉山乳业。
辉山乳业投资沈阳地产失败致崩盘
随后有媒体称股票大跌是因为辉山乳业大股东或涉嫌挪用30亿资金，且无法收回。
那么挪用的资金都去哪里呢？
有知情人士透露，投了房地产。
楼市资本论认为挪用资金肯定是不对的，但就这两年行情看投资房地产其实没有错，比如投资北京的房地产。
然而很不幸，辉山乳业大股东投的是山海关以北的沈阳地产，这个教训就惨烈了。
前车之鉴啊，同学们。
楼市资本论认为当前中国已经进入后城市化发展时代，未来的发展方向一定是都市圈的崛起，再加上京津冀一体化大战略，环京都市圈将是国家未来主要发力投资的核心区域之一。
换句话说，跟着国家大战略走，北方楼市投资的极限边界，也就到环京第二圈层的河北唐山，秦皇岛北戴河。
出了山海关的其他区域，建议投资人群务必冷静、慎重。
小编不容易
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