楼市资本论观察到，泰禾作为地产界的大黑马，又出惊人之笔。
近日，泰禾以59.6亿单挑众多房企联合体，竞得北京孙河宅地，再一次让业界侧目！
与众多房企对拿地“恐高”不同，泰禾对争抢高价地情有独钟，特别是对“地王”更有着天生的偏爱，也因此在业界有“地王猎手”之称。
在泰禾这匹不断缔造“地王”的黑马引领下，不少地方的地价一路走高，泰禾也由此深得一些地方政府钟爱。
泰禾集团特别为“地王”量身打造的院子系品牌，更是名扬地产江湖，誉满大江南北。
不仅卖得贵，而且卖得好。
只是近来，其重磅力作西府大院，却持续爽约、难产，怎么回事呢？
今天楼市资本论就跟大家解密下，名震京城的泰禾西府大院，有着怎样的神秘之处！
【一】天价楼面成本，盼不到开盘的西府大院
时间回到2014年2月20日下午， 泰禾集团以49.58亿元、配建5万平方米限价商品房(21000元/平米销售)的条件，获得北京丰台区旧改造项目地块。
楼市资本论了解到这块地属于R2二类居住用地、C2商业金融混合用地。
占地96390平米，总建筑面积170535平米，挂牌出让起始价为33.5亿元。
在与融创、懋源、鲁能、龙湖葛洲坝中化方兴联合体等7家房企经过20轮竞价后，最终被泰禾集团拿下，用于打造西府大院项目。
泰禾内部称，这块地的楼面价为5.5万元/平方米。
而市场专家则认为在扣除保障房以及商业还建部分其楼面价要超过8万元/平方米。
这样的实际售价必须达到15万/平方米，才有可能赢利！
泰禾西府大院项目位于北京西三环丽泽桥西北角，紧邻玉璞公园。
一路之隔便是三环内唯一成片开发的世界金融地标的“新地图”丽泽金融商务区。
占据着北京三环乃至四环内几近绝版的土地资源，产品一经推出就备受关注。
西府大院项目效果图
而如此备受市场关注的项目，长久以来，却再也没有动静了。
一直到2016年9月，距拿地两年半后，才有了消息。
泰禾选址与故宫仅一墙之隔的太庙举办发布会，宣告西府大院作为其新中式豪宅“大院系”的首发作品，将在2017年上半年推出。
酷爱演艺界明星的黄其森（中）与冯小刚（右）在西府大院发布现场
然而2017年过大半，到了9月，泰禾集团年中报都发了，作为重头戏的西府大院却再无音信。
要知道晚于西府大院拿地1年多的泰禾拾景园项目都早已在今年6月底开盘了（昌平拾景园项目拿地时间在2015年10月至2016年2月）。
楼市资本论了解到同样作为高端豪宅项目，由招商地产打造的中国玺也已经于2017年8月取得预售证并开始销售，其所在丰台地块取得时间为2015年1月也要晚于西府大院。
西府大院项目施工围挡
【二】重镑调控的楼市，黄其森高周转模式风险加大
楼市资本论发现，黄其森曾在接受外界采访时表示，泰禾90%的项目都要走高周转的模式，即保证投建的地产项目在7-8个月内开盘。
这就很令人费解了。
不论是对比自家项目还是同行项目，一向以速度与激情、高周转著称的泰禾，却单单对重点打造的西府大院如此犹豫，所谓何故呢？
业内人士告诉楼市资本论编者，其实答案很简单。
自2017年3月以来，随着北京市房地产调控升级及房地产金融政策的调整，以重金打造的西府大院目前开盘，无法获得高价预售批文，根本无法实现盈利。
西府大院项目现场
一般而言，楼面价和房价呈正比例关系，房价一般为楼面价的2～3倍。
楼面价8万，最终销售单价要在16万以上才可盈利。
先不说调控政策下对预售价的审核特别严，即使侥幸审核通过，显然目前的北京市场消化这样产品，也颇为费劲。
楼市资本论认为930新政与“限高令”的双重压力下，整个豪宅市场的冬天还并未过去。
所以，西府大院难产其实也在情理之中，并且可以预见的是当前政策大环境一天不变，这个难产就还将持续下去。
说起来，作为武圣关云长老乡的融创中国老大孙宏斌可也是驰骋房地产市场的一员虎将啊。
多次与泰禾抢地王都不敌黄其森，多少让人有些疑惑。
近日，孙宏斌在其年中业绩发布会上对乐视的一番表态或许让大家有了答案。
孙宏斌说：“老贾手上拿了一把好牌，打得这么烂，这就是因为没吃过亏，吃了亏下次就知道了。”
是啊，老孙是吃过亏的人，但愿黄其森也记得当年同是地产界大黑马“顺驰”的前车之鉴。
【三】质量问题曝光，西府大院混凝土违规注水停工整改
有人会说，慢工出细活，西府大院这么牛的作品自然急不来。
那么事实上呢？
不幸的事发生在8月11日，北京市住建委执法人员走进了泰禾西府大院住宅楼施工现场进行执法抽查行动。
一片金黄奢华的西府大院围挡广告牌内，却是截然不同的另一番景象，楼盘工地污水横流、垃圾遍地。
一辆运输车辆堆满架子管驶出工地，连后挡板都没合上就扬长而去，问题众多。
被查的西府大院施工现场
其中最引起大家关注并被证实的是，施工单位在混凝土浇筑过程中有违规注水现象。
即施工单位将用于清洗混凝土输送泵的水加入混凝土运输车中，并用加水后的预拌混凝土进行4#楼16层装饰地面混凝土垫层浇筑施工，这将直接降低混凝土强度。
另外，施工现场门口存放有使用痕迹的袋装抹灰砂浆；
现场所使用的袋装水泥被列入北京市禁止使用建筑材料目录（2014版）。
楼市资本论认为这些无疑，都将影响到西府大院后期交付的产品质量。
据报道，执法人员出示证件之后，对施工现场进行了详细检查。
由于西府大院项目存在问题较多，市住建委现场责令该工地停工整改。
令人惊讶的是该项目的负责人直至现场会议结束都没有来到项目。
以上种种，可以想象项目的施工管理是何等的粗放混乱。
被查的西府大院施工现场
楼市资本论认为泰禾集团在对外宣传中西府大院可是集团精雕细刻的重磅力作，如果是因为要出细活才导致工慢异常，相信大家也还是能理解的。
但突然被曝光奢华靓丽的宣传之下，名不副实，原来竟是粗制滥造，可就万分说不过去了。
【四】部分资金或来源民间借贷，净负债率近400%
高风险才有高收益，这是玩转资本市场游戏的真谛。
金融科班出身的泰禾老总黄其森，对此更是心领神会。
8月30日，泰禾集团公布了2017年上半年业绩，对于业内最为关注的房企负债率。
半年报显示，目前泰禾短期借款257.89亿元，长期借款586.53亿元，一年期非流动借款51.64亿元，应付债券174.31亿元，有息负债总额达到1070亿元。
以此计算，泰禾上半年的净负债率高达396%。
这比市场上同样因高负债率出名，屡屡被质疑，甚至引起股价大跌的融创260%，可高多了。
楼市资本论想说泰禾在净负债率这条路上才是真正的大黑马，一骑绝尘。
黄其森与范冰冰
那么，问题来了，泰禾的钱都是从哪里来的呢？
业内人士指出一般在融资渠道多样化的情况下，房企会优先考虑在股票市场融资等低成本的融资手段，而尽量避免中期票据、信托等融资成本高的渠道。
事实上，泰禾集团早在2016年5月即打算通过非公开发行98亿元的股票，用于北京西局西府大院等项目的开发。
奈何天不遂人愿，随着国家对金融领域的监管的一再加强及10月份楼市调控的来临，该定增计划已遥遥无期。
在无法在低成本渠道方面获取资金之后，泰禾集团转向其他更高成本的融资渠道。
在泰禾总部所在地，最为知名的资本热土便是海峡西岸经济区。
有传闻指出泰禾集团的高成本融资即是来源于海西的民间借贷。
如今，海西也早已成为福建民间资本的代名词，众多私募股权投资基金也慕名在此成立，汇聚这些资金。
有媒体记者调查发现，泰禾老板黄其森及其母亲黄玉珍的私人公司泰禾（福建）集团有限公司，正是在当地比较活跃的几只基金母公司中城投资的股东。
一名长期从事房地产融资业务的人士表示，民间资本借贷相比银行等融资渠道取得方便，但利率很高，风险很大。
他说："很多房企都以在建工程、土地使用权、项目公司股权分开抵押，向不同金融机构贷款，这不能说违法。
但是一旦真的出现无法清偿的情况，以项目公司股权质押放款的机构，可能风险会很大，因为股权的流动性较差。"
资本市场上从来没有不透风的墙，也早有机构闻风而动。
据证券时报统计数据显示，2015年以来，券商减持比例最高的个股即为泰禾集团，减持比例高达87.62%。
黄其森与林志玲
泰禾的家乡流传着一首我们非常喜欢的歌《爱拼才会赢》，而资本运作达人黄其森，近年来更是带领泰禾进一步用行动将其演绎为《爱赌才会赢》。
楼市资本论认为频频大手笔拿地王，对央企来说也许无所谓，而对民企来说则变为市场对赌逻辑，玩不好一局就会重创家底。
那么，在西府大院这一局，黄老板能赌赢吗？
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