川哥很生气
央行的一哥周小川行长十九大期间的一席话，火了一个经济学术语。
楼市资本论要感谢周行的谆谆教导，让房产投资人了解到，还有比“灰犀牛”更厉害的角色：“明斯基时刻”。
防范这种瞬间的剧烈调整，触及背后的灵魂，周行矛头所指正是拥有庞大体量及高负债的房地产公司，比如泰禾、万达、融创等，可谓用心良苦。
【一】川哥很生气，高负债房企要超级难受
在当下的中国，由于房地产市场体量巨大，各种超级融资及房地产银行按揭的巨幅增长，毫无掩饰地表露着这一领域的加杠杆情况的严峻。房地产作为常见的投资、投机品种，具有特殊的金融投资属性，早已为大众所承认。
川哥指出，如果经济中的顺周期因素过多，会导致市场过于乐观并造成矛盾的积累，从而到一定时候出现“明斯基时刻”。“这种情况的剧烈调整，是我们重点防止的”。
川哥态度十分明确，凸显了央行对当下金融风险的高度敏感。房地产公司历来是各国触发金融危机的罪魁祸首。从90年代初的日本经济危机到2008年的美国金融危机，都能看房地产企业的身影。
楼市资本论认为也正是针对这一普遍性问题，中央一再强调“房住不炒”定位，并坚决推进执行在房地产行业去杠杆政策。
房地产企业难受的日子，这下可真是要来了！
【二】泰禾有息负债1000亿，“负债一哥”危险了
楼市资本论相信一提起高负债房企，第一想到的应该就是孙宏斌的融创中国，2017年中报数据显示净负债率则为惊人的260%。
在房地产界，还有一个人远比孙宏斌更为激进，他就是泰禾集团的黄其森。泰禾被业内称为“负债一哥”。
2017半年报显示，泰禾短期借款257.89亿元，长期借款586.53亿元，一年期非流动借款51.64亿元，应付债券174.31亿元，有息负债总额达到1070亿元。
泰和董事长黄其森的名言就是：“不懂金融，就做不好房地产”，甚至还将这句话写在了官网上。都说富贵险中求，黄其森是要将杠杆用到极致。
楼市资本论认为，在目前日趋紧缩的金融大环境下，提高存货周转率是一条有效解决资金压力的办法。以抢地王出名的泰禾，当年楼市疯狂时，像打了鸡血般高价疯狂拿地。适逢最严楼市调控期，泰禾多处项目，如北京的西府大院以及深圳的地王项目迟迟不能上市，工期也一拖再拖。
可以想象，国家对楼市的调控政策未来继续保持严格不放松，诸如泰禾之类地王公司的高成本地王项目后遗症正日益凸显，很有可能就成为触发其财务状况恶化的导火索。
【三】高负债的富力上市被KO，借钱买老王的酒店
周行话音刚落，10月20日，中国证监会网站首次公开发行股票（IPO）审核情况显示，在上海证券交易所排队两年多之后的广州富力地产审核状态为中止审查，宣告失败！
其实富力地产一直就是负债大户。富力董事长李思廉曾指出，公司的净负债率按照现在(香港)的会计准则是不会大幅下降，但如果富力能够成功回归A股的话，净负债率应该会降到两位数。一言以蔽之，富力地产回归A股的意图再明显不过，借大陆股民的钱继续融资，只是这样真的好吗？
然而业内质疑富力地产负债过高的声音却日渐高涨。要知道，同样据2016年中报显示，富力的净负债率已高达193%，紧随泰禾、融创之后，值得一提的是相比泰禾、融创，富力还拥有较高比例的难以快速变现的酒店等重资产。
另外雪上加霜的是，富力地产要在2018年1月31日前支付完199亿元的收购款，其资金压力真是山大啊。彼时，遭遇危机的老王还可以把酒店折半价卖给富力，只是不知道将来富力又能将酒店折价卖给谁呢？
楼市资本论认为当下对于富力地产来说，仅仅靠运营已经难以解决高负债之苦，或许回A当是最佳解决路径，但据说最近保荐其上市的一名保荐人竟然离奇辞职，不知道是不是感觉富力地产的高负债上市渺茫的原因。
楼市资本论敏锐发现，刚新成立的国务院金融稳定发展委员会，将稳定置于发展之前，是40年金融改革前所未有。
在国家政策极力推行“去杠杆”时，对于“加杠杆”较为明显的房企，尤其是民营房企，很可能会在楼市调整期遇到资金兑付的问题，并因此陷入困局。如果其体量足够大，还将有可能成为引发金融系统“明斯基时刻”的第一张多米诺骨牌。
正告房地产投资者，在思考如何降低自己杠杆的同时，也要当心选购房企产品的市场风险。
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