楼市全名单！2018三四线爆发，预计10%到100%的涨幅！板块大轮动，有你的家乡吗？

楼市资本论发现，中国楼市有个很有趣的现象，一二线在楼市调控下已经明显降温，但是三四线城市的楼市却依然火爆。与其说，2017年是房地产被调控的一年，不如说是三四线城市登上舞台的一年。

对于已经来临的2018年，楼市的关键信号也早已出现。板块大轮动下，从2017年接过一二线楼市大涨红旗的三四线，将继续爆发，预计仍有10%到100%的涨幅。

人们常说，风水轮流转。中国楼市也不例外，易居丁祖昱预测给出2018将有卓越表现的三线楼市全名单，分别为无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州、唐山。

得出这个的结果不仅仅是房地产行业的数据，而是综合分析了高铁出行频率、品牌咖啡店的数量、共享单车数量、外卖订单及飞机飞往上海和北京的频次等能够体现城市活力数据。牛吧！

【一】2017三四线楼市大涨：资金外溢与棚改政策

想要准确预测三四线楼市的未来，就必然要分析过去三四线疯涨的原因。

事实上，大家对此早有共识。一个原因是表面的，那就是当一二线城市被限购限贷限卖的组合拳人为冻结住时，市场上无处可去的资金只能流窜到三四线城市。大量资金的涌入，必然会导致三四线城市房价暴涨，而随着房价上涨也引起当地人的刚需及投资恐慌，纷纷加入购房大军，房价也就越涨越高，也有人形象的将其描绘成“涨价去库存”。

比如，拿三四线楼市的杰出代表蚌埠来说。去年6月份发布的全国70城房价当中，蚌埠涨幅全国第一。随后的几个月时间内，蚌埠房价环比涨幅虽然有所回落，但是房价上涨的势头仍然很猛!

另一个原因呢，属于结构性的，中国城镇化的过程仍在大规模的进行。随着三四线人口在向一二线集中的同时，不断完善的资源设施也吸引了城乡的往上一级城市走，带来大量人口增量，在当地购房，大量农民也在自己的县城、市区就地完成城市化，自然房价也会上涨。而重度参与这个过程的国家“棚改”政策，更是起到了推波助澜的决定性作用。

楼市资本论认为国家既然定下了这么大量的棚改计划，政绩驱动下各地方政府必然全力开动，而资金问题，也仍会由中央统筹的PSL（抵押补充贷款）来支持棚改，如上图所示。

【二】2018三四线楼市上涨基础更加坚实

如果说，此前三四线楼市上涨的决定性因素就是以上两点的话，只要分析这两点因素步入2018年，会不会起变化就能判断楼市的走向了。

先看第一点，一二线楼市的调控政策是否会松动呢？

楼市资本论认为目前国家对一线楼市的调控力度应该是有目共睹的，另外在最近召开的几次经济大会上，更是强调了今年不会减轻调控的力度，还要巩固目前的成果，防止楼市发生反弹。也就是说，今年楼市的调控政策不会放松，特别是针对一、二线楼市，更要严防调控效果反弹。

随着近日《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的正式发布，目前中国最大的两个城市北京、上海都发布了未来规划。楼市资本论了解到其中最重要的内容便是“人口疏解”，据规划上海人口要控制在2500万以内，北京人口要控制在2300万以内。而以这两个当前人口总量常被估计为近3000万的超大城市，疏解人口总量至少在500万。

京沪外溢的500万人，带来的房屋需求量也在200万套。以套均价100万估算，将带来2万亿的资金规模，涌入三四线楼市。考虑到这些人群最终流向首要目标仍是环京、环沪周边，以及家乡的三四线城市，所以这些都是重点上涨区域。

可以说，推动三四线楼市上涨的一二线外溢资金的大基础仍然存在，而且更加坚实。

对于第二点，城镇化过程推升房价正在愈演愈烈。三四线楼市房价上涨的最大推手“棚改政策”，不但延续了下来，而且是变本加厉的延续。

12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化，其中的最大亮点在于棚改规划。会议提出提出2018年棚改目标580万套。而2017年5月国务院制定的2018年至2020年的棚改目标是：改造各类棚户区1500万套，平均每年500万套。最新发布的2018年棚改目标，较三年规划均值上调16%。

长期关注棚改的华创证券对此发布研报，将2018年楼市销售面积预期增速由原来下降4.6%上调至与2017年持平。平安证券则表示：棚改目标预期将将提振2018年三四线楼市销售，将2018年商品房销售面积增速上调2%。

楼市资本论认为棚改主要集中在三四线城市，而超出市场预期棚改计划也必定带来超出市场预期的货币定向宽松PSL，而货币定向宽松砸向大规模的棚改，三四线房价必然随之被推高。预计今年还会继续延续涨势，三线城市的房价要从地级市，县级市来回涨个遍。

而根据国家棚改政策，全国各省市普遍要到2020年，也就是说棚改这个涨三四线城市房价、去库存的利器，还能支撑这些地方的房价至少3年时间。

【三】众多房企重回三四线拿地，最多地价已上涨13倍

不得不说，早已看出未来楼市发展大趋势的还是嗅觉灵敏的房地产开发商。资料显示过去一年，土地市场的热闹与一线城市无关，众多房企资金砸开更多的还是三四线城市的大门。某机构数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

其中2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒大约为1319亿元。这五家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元，占统计样本50家代表房企的33.2%。

无论是房企销售还是拿地，三四线城市均成为2017年的明星。

值得注意的是，在众多房企的争抢拿地下，部分三、四线城市土地溢价率出现同比暴涨，有的上涨3倍－4倍，多则上涨7倍，甚至近13倍。比如，金华市土地溢价率同比上涨1294.93%。

楼市资本论认为这也从另一方面预示了未来三四线城市的房价上涨，面粉贵了，面包价格自然要涨。

2017年土地平均溢价率（克尔瑞）

最后，你肯定想问那是不是三四线下手的时机到了？

楼市资本论认为，如果你所处的三四线城市属于人口旺盛的区域，是刚需的话，就尽快上车吧，毕竟结婚娶媳妇儿，房子总是会用的着。对于投资呢，适当加码出手，不过也要谨记“房住不炒”的原则，不要投得太过分。

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