地产股新周期！左手楼市，右手股市，这就是今年最佳投资策略

楼市资本论认为，地产股的新周期正式开启。

今日，1月8日的地产股爆涨，在其带领下，今天收盘3400点，再次再次成为热点。限购的冬天依然火热。

最近几天，地产行业利好政策继续频出，合肥、南京、兰州等城市纷纷调整限价、限购政策，地方政策边际改善与此前住建部地产调控基调转变相呼应，低库存的背景下，房价下跌空间不大，长效机制亦将限制房价上涨的空间，未来房地产行业的稳定性正在增强。

房地产的钻石时代，说来真得来临了！

我们的建议是，今年执行买房买股双策略，两手都要硬、两手都要抓。

【一】房地产板块走强，是新周期的来临

我们做出一个判断，这一轮新周期，将是股民掘金的大好时机！

2018年以来，房地产指数累计上涨10.06%，领跑行业涨幅榜，今日涨幅为2.18%。11只地产股今日涨幅在5%以上，其中6只个股相继涨停，分别是苏宁环球(000718)、沙河股份(000014)、世茂股份(600823)、合肥城建(002208)、泰禾集团(000732)、荣安地产(000517)。

市场分析人士认为，本轮地产股的强势表现，与两大因素密切相关。

1，新一轮的楼市调整大幕已经开启，这一次不是收紧，也并非大幅度放开，而是分类调控、因城施策，甚至一城多策。乐观的解读，调控政策没有进一步加码，房地产行业已经度过了最紧张的时期。

2，房企纷纷披露了2017年度的销售情况，相对于股价的增长，销售金额的增长同样惊人。而由于房企普遍采取了预售制度，2017年度的销售决定了2018年甚至2019年的业绩，房企未来业绩的增长具有较大的确定性。

万科、恒大、碧桂园、融创披露了2017年度的销售情况，数据极其亮眼。碧桂园超过5500亿元，位列行业第一；万科、恒大也均超过5000亿元，分列二、三位；融创成最大黑马，连超多家强敌，达到3600亿元，排在第四位。

2017年销售金额突破千亿元房企数量达到17家，较2016年新增6家。

楼市资本论认为，各大房企高销售增幅没有悬念，成绩单发布将进一步出发市场对于龙头房企行业集中度持续提升的预期，同时将会遇见靓丽的结算业绩，对其估值及股价将起到有力的支撑作用。在行业集中度持续提升过程中，龙头房企整体估值水平仍有提升空间，股价也具备较大的向上弹性。

房地产新周期还将延续，在本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升料将推动未来2年销售集中度的大幅跳增。预计主流15家房企销售额集中度将由目前的32%提升至2020年60%。

可以大胆预计，主流房企销售额或再翻番！

【二】“环京王”华夏幸福市值破千亿

从A股房地产行业上市公司来看，万科A依然是无可争议的龙头。市值方面，根据最新数据，当前A股市值超过千亿的有5只房地产股，分别是万科A、保利地产(600048)、招商蛇口、绿地控股(600606)、华夏幸福(600340)。万科最新市值逼近3500亿元，依然是A股市值最大的房地产上市公司。行业市值第二大上市公司保利地产最新股价也创历史新高，最新市值达到1800亿元。

特别令人瞩目的是产业新城的老大华夏幸福，作为唯一的北方系地产公司，成为股价第五强，目前市值达到了1100亿元。

华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业222家，新增签约投资额约为731.5亿元，储备开发用地规划计容建筑面积约为918.65万平方米。华夏幸福保持了超高的盈利指标，从三季报披露的数据看，销售毛利润超过50%，净利率超过20%，远高于同行水平。

楼市资本论预料，同时在京津冀一体化与雄安新区概念下，华夏幸福的未来将在几年内销售额再涨一倍，股价会延续超强走势，非常值得令人期待。

【三】地产股仍处于低估值阶段，A股将明显补涨

以恒大、融创为代表的港股中龙头内地房地产股，2017年已经表现出强劲的补涨走势，估值水平已经从过去的4-5倍数左右提升至10-12倍水平。2018年估值提升具备空间和基本面支撑。

楼市资本论了解到，2017年A股龙头房企业绩增速平均达到20%以上，2018年、2019年将进一步提升至25%左右。同时2018年龙头房企销售金额平均增速预计将达到40%，为其2020年及以后业绩高增长提供有力支撑。

房地产板块正引来持续性预期上修。中金公司认为，一方面，市场前期对政策理解的偏差逐步休整。近期住建部工作会议为2018年楼市政策定调，其中580万套棚改计划、三四线持续去库存等说法明确解答了市场前期对政策端的疑惑和理解偏误，预计将有力提振板块情绪。另一方面，销售端预期也将向上修正。判断一二线城市销售增速进一步反弹态势将于2018年延续，而三四线市场销售并无大幅下行风险。

国金证券认为，2018年房地产企业业绩释放确定，目前龙头估值10倍，部分第二梯队高增速企业估值才8倍，估值修复仍有空间。从住宅销售角度，依旧看好土地储备丰富以及销售高增长企业。高增长企业建议关注两类：一是地产龙头，受益于规模壁垒和资金优势，拓展迅速，销售去化率高，规模提升速度有保证；二是布局精准，在近两年快速扩张，突破千亿元或即将突破千亿元的第二梯队高增长企业。

一句总结来说，就是女二号的春天来了！第二梯队的代表，如泰禾、阳光城、融信、苏宁环球的春天来了。

我们认为，目前地产股在经历一波上涨之后仍然很便宜，最近一段时间，2018年地产股报表业绩将迎来确认的高峰，高业绩增长将持续刺激A股地产股。所以站在现在时点来看，目前地产股的上涨只是第一波，未来回调后仍可介入。

楼市资本论认为，左手楼市，右手地产股，这就是今年最佳的资产配置手段。

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