环京楼市限购松绑在即，有望采用“兰州+南京+青岛”解限模式

今天，广州、天津、青岛也加入楼市松绑阵营！

春风吹，战鼓擂，新年刚过全国楼市的限购松绑大幕就已迫不及待的拉开。在兰州、南京、厦门等多个重点城市正式松绑限购后，现在，这个名单上再添三家。一线省会城市广州，直辖市天津，计划单列市青岛，重磅加入。

楼市资本论认为，在住建部2018“支持刚改，差别化调控”一声令下，全国从西到东到南都有了根据城市需求、采取限购松绑的楼市领头羊，那么这轮跌得最狠的环京楼市，会不会也紧跟步伐，启动限购松绑政策呢？

楼市资本论在此断言：环京松绑即将发生。

【一】连打三炮！热点城市第二轮限购解绑

第一炮：青岛。

青岛今天发布楼市新政，并且是以推进租房落户为主的方式。要说青岛这招真是厉害，毕竟落了户就能买房了。

青岛新政规定，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。到2020年，全市实现106.5万农业转移人口落户城镇。进一步简化落户程序，缩短审批时限，畅通迁移通道，实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛，迁入无障碍”。

第二炮：广州。

《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》今天公布，提出加大对黄埔、花都、南沙、增城等区域非户籍人口在城市落户的支持力度。

①增加安排各区的引进人才落指标；②放宽入户年龄要求，大力吸引高层次人才、技能人才、创新创业人才、产业急需人才；③在全市范围内取消农业、非农业户口性质划分；不再将符合计划生育政策作为迁入广州的前置条件等等。到2020年，户籍人口增长至920万左右，全市户籍人口城镇化率提高到79．80％左右。

楼市资本论认为，广州虽然每句话都说的是人才引进，但是落地配套的可都得是安居落户。对广州楼市发展形成强大利好。

第三炮：天津。

晚间，天津也传来重磅消息，实行引进人才“租房落户”政策。

政策原文表述如下：

创新企业引进人才落户政策。实行引进人才“租房落户”政策，对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。

连打三炮，席卷全国经济大战彻底白热化！各城市的楼市资金抢夺、抢人才大战已经血腥展开。

【二】中国楼市的“兰州+南京+青岛”解限模式

先说说这波楼市的解限模式，楼市资本论分析，目前中国楼市限购松绑主要有三种模式。

第一种模式是“局部解限的兰州模式”

兰州模式政策重点——

1、西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策取消；

2、城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的非兰州户籍购买第一套住房，不再提供社保证明和纳税证明。

楼市资本论认为，兰州是全国首个在部分区域完全解除限购的城市，部分区域非本地户籍刚需购房不用提供社保和纳税证明。当然，为了照顾影响，同时也是首次把二手房纳入限售范畴，意图还是很明确的，以前限制你买房，现在鼓励买，限制卖。

第二种是“抢夺人才的南京模式”

南京模式政策重点——

高层次人才，在南京无住房，购买首套房的，将不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万。特别是政策还放宽到，只要满足40岁以下本科学历就可以直接落户，然后享受买房政策。

第三种是“租房落户的青岛模式”

青岛模式政策重点——

以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。进一步简化落户程序，缩短审批时限，畅通迁移通道，实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛，迁入无障碍”。

楼市资本论认为，如果说兰州模式的重点，是定向区域限购松绑，南京模式的重点就是定向人群限购松绑，青岛模式是以租换人。那么，兰州模式很明显就是以卖房为主，而南京模式就是要靠卖房子抢人才，青岛模式就是以房带人入伙。

再回到环北京京区域，有库存压力吗？答案是有的。缺人才吗？自然也是非常缺的。缺租户吗？更不用说北京庞大的外溢租户。

那现在，“兰州+南京+青岛”解限模式，标杆准备妥当了，在嗷嗷待哺的市场大局下，环京楼市松绑的理论与政策条件已经成熟。

【三】环京过于严厉的限购对经济影响大

在楼市资本论看来，目前中国最高压的限购政策下，环京面临极大的压力，最大的危害有两点，人才正大量流失，资金正严重外流。

限购危害一：环京人才大量流失

本来呢，在以北京疏解非首都功能为主推进的京津冀协同发展国家战略规划下，环京成为第一产业及相关人才承接地，享受最大的利好。然而，在此前全国楼市严格调控的政策大背景下，河北省政府先是印发实施《河北省建设新型城镇化与城乡统筹示范区规划(2016-2020年)》，对环绕北京的三河市、香河县、固安县等首都周边城镇落户政策要“单独设限”。

接着，北三县及环京部分区域，再次出台针对购房的限购政策，非当地居民能提供3年及以上社保和缴税证明的，才可以购买一套房产。过于严厉的限购政策，一直持续到今天。效果自然也非同反响，整个环京楼市成为全国最冷的冬天。

从落户难，到禁止购房，环京的大门这就算对外地人才彻底关上了。

京津冀以北京为核心要打造成世界级的“环京都市圈”。众多来自全国的优秀毕业生，正是为此慕名而来。大家也都抱着离北京近一点的心态，即使北京留不住，也愿意留在环京。现在好了，北京留不住，环京不让留，南京、青岛、武汉、成都、杭州等众多实力二线城市乃至广州，反而已经全力开启抢人模式。

一推一拉之下，结果只有一个，本应留在环京的人才，纷纷流失他处。

我们都知道，抢人大战的本质是一场零和游戏，而一个城市的发展最终靠的就是人才。这也是为什么，众多二线城市不惜血本，争夺人才的根本原因。现在不抢人，未来必然在城市发展中落后于别的城市。与其说这是前瞻性的做法，不如说是迫不得已的做法。

楼市资本论认为京津冀协同发展还在大力推进，大量的产业也还在向着河北这片热土大规模化转移，此时的环京正是缺人才之际，面向特定人群的定向限购松绑政策，在民间已经是呼之欲出。

限购危害二：环京资金南下，严重外流

人走了，到了其他二线城市落了户，自然也会在那里买房。从此，这个人创造的巨大财富也都留在了有房产的城市。我们简单估算下，这个人才最先会投入的一大笔资金，也就是购房资金的规模吧。

就按环京13县流失10万人来算（这个人口数量不足燕郊人口的1/10,数据显示燕郊2016年常住人口已达120万）。假设这些人未来仅购买一套100平米的房，均价1万元，也就是价值100万房产的话，环京就相当于损失了1000个亿。

抢人大战是零和游戏，抢资金大战也同样是个道理。人就是城市的未来，就是行走的印钞机。

【四】环京楼市限购松绑大猜想

经过一番分析，楼市资本论为环京区域的未来发展深深的感觉到焦虑。期待环京楼市限购松绑政策赶紧来。可以借鉴“兰州+南京+青岛”解限模式，采取以下方式。

1、补社保的方式

现有限购大原则都不变，仅对有意向在环京买房的刚需人群，采取允许补交社保的方式满足购房资格。毕竟，燕郊曾经在2010年的限购政策执行中，对以补缴社保买房的方式是认可的。

2、认同京津社保

考虑到大多数有意愿在环京区域购房的刚需人群，现在被限制资格都是因为社保上在了北京和天津。那么，根据住建部支持刚改，分类调控的总指示。环京可以考虑单向认同京津社保，这样既不会对严控的北京、天津楼市有影响，也能照顾到一心打算留下发展大环京的北漂、津漂等刚需人群。并且这个政策也早有先例。

3、认同学历买房，人才落户

考虑到21世纪人才是第一生产力，环京也可以照搬南京模式，楼市限购政策仅对符合学历要求的人群开放。对满足本科以上学历的人才，施行可落户、允许购买1套住房政策。甚至为了“房住不炒”的总原则，也可以学习兰州，放开部分政策的同时，加码限售，遏制短线炒作。

4、划分区域不同政策放开

还是以本次兰州差别化松绑为例，远郊区因为库存量大而全面松绑，市区则因库存量不大而部分松绑。环京也可以仿照实施，对燕郊等北三县库存紧张区域采取不松或定向、部分松绑，对永清、怀来、霸州等库存量仍多的区域，采取定向、部分松绑或者全面放开政策。

5、允许分区域的租房落户

借鉴青岛模式，可以在人口压力不大的环京南部涿州、高碑店区域，环京北部怀来、承德区域，环京东部武清、宝坻区域，实施租房落户的政策。吸引外来人才积极通过租房的方式落户安家。

毕竟，此轮调控环京楼市遭遇最为凌厉，压力最大，过犹不及。对地方政府、对开发商、对刚需购房的人群都适宜放松下。

楼市资本论认为，没有对比就没有伤害。看看全国如火如荼的楼市限购松绑大潮，环京的“静悄悄”显得不寻常。

面对其他城市在北京发起的抢人抢钱大战，时不等我，正是环京出牌的好时机，是出王炸的时候了。可以预计，环京楼市限购松绑不会太远。

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