王健林讲话泄密：融创接盘13个万达文旅城，将年负债1000亿！孙宏斌将爆发债务危机？！

楼市资本论发现，王健林1月20日内部一番稳定军心的话，却无意中泄了孙宏斌的底牌：转让的13个文旅城项目，每年净增负债1000亿，且连续5-6年！

王健林称，三年后就知道我决策正确，意思是万达成功把包袱甩给融创，孙宏斌三年后铁得后悔。王健林这一番话，堪称2018年初实力坑队友第一名。

正应了自古那句话：买的没有卖的精啊！

被迫亮底牌，一直是中国房地产企业负债天王的融创，现在还好吗？

【一】回顾2017世纪交易，王健林这样坑队友

2017年7月19日，融创房地产集团以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。签约后付150亿元，签约后90日内付清全部转让价款。

在当时看来，孙宏斌购买万达文旅城的逻辑清晰：

一是便宜。交易对价加上13个文旅城450亿总负债，4973万平方米可售面积的平均成本也只有约1700元。400多亿的交易对价，如果减去账面的200亿现金，实际支付的对价只有200多亿不足300亿。

二是规模。买下13个文旅城，理论上相当于增加了建筑面积近5000万平方米的土地储备（还有三个项目未全部完成土地摘牌）。面积与融创现有土地储备相当，但价值量有差距。

然而，当一切都看上去看美的时候，冰山下的真相浮上水面。

王健林在几日前的万达年会上，对于出售13个文旅项目的原因，他称，“每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。”

是的，就这样，王首富把不科学的事情，完美交给了地产狂人孙宏斌！

“至少五到六年内，每年净增1000亿负债”，这意味着融创未来要承担5000亿—6000亿的负债！

【二】融创2017上半财年净负债率飙至260%

一个月前，融创刚完成了一次紧急输血。

2017年12月15日，融创中国（1918.hk）发布公告，以先配售旧股后认购新股的方式进行股权融资，融资净额77.72亿港元。加之该公司在今年7月24日以相同方式获得的40.02亿港元，融创在最近12月之内通过股权融资补充一般经营现金117.74亿港元。

2017年融创中国的合同销售额突破3000亿元，提前一个月完成年度销售目标。不过，融创的公司资本结构一直备受关注。伴随着收购乐视、万达系列资产，以及大量房地产项目的收购和开工，融创的负债率一直高企，截止2017年中期，净负债率达到260%以上！

如此高负债，孙宏斌的资本运作堪称一流。在万达“休克治疗”、万科国有化、恒大回A扑朔迷离之际，孙宏斌堪称是行走的印钞机。

据香港明报报道，联昌证券中国房地产研究主管郑怀武表示，融创负债非常高，加上往后内房市况未明，故转以股权融资，趁高位配股集资，对此不会特别惊讶。

此次公告显示，融创中国以每股31.10港元配售2.515亿股股票，此次融资之后，孙宏斌在融创中国的股权比例将由现在的50.70%下降至47.80%。

不得已，企业家才到了卖股票的程度，而且是把控股权出让了！看来，孙宏斌现在真得很缺钱！

【三】融创文旅未来5000-6000亿债务怎么办？

王健林透露的，“至少五到六年内，每年净增1000亿负债”，意味着，融创未来要承担5000亿—6000亿的负债，这一切怎么搞定？

聪明者如王健林。他在年会上表示，现在中国房地产，基本上负债和销售额是对等的，销售越多，负债越多。王健林将继续降低企业负债定为2018年一大任务。万达集团将采用一切资本手段降低企业负债，包括出售非核心资产、保持控制权前提下的股权交易、合作管理别人的资产等等，万达要逐步清偿全部海外有息负债。同时，计划用两到三年时间，将企业负债降到绝对安全的水平。

万达安全了，融创在坑里怎么爬？

楼市资本论认为，恐怕融创必须在“优化资产结构、降低负债率”上紧急做功课了。13个文旅项目，长期投入必然是个无底洞，由此触发的债务危机必然是伤及根基的。

健林一席话，宏斌二行泪。这道考题，是万达留给融创的一份超级礼物。

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