精准打击炒房客？北京限价房不摇号，大面积转共有产权房，调控继续加码

楼市资本论消息，5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》（以下简称《通知》） 。

千呼万唤始出来，期待已久的限价房销售新规终于出炉，精华如下：

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1、限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

2、 彻底打通限价房转化为共有产权房的阻隔，意味着购房新模式出现。

3、 北京五环内楼市将受到巨大影响，有可能限价房全部转为共有产权房。

4、 这是一次对炒房客精准打击的政策。

楼市资本论针对这些问题，为大家详细解读。

一、北京大面积楼盘将变共产房

数据显示，从2017年到2018年，在北京市场涉及限房价项目的开发商有56家，北京市出让的限房价竞地价地块为68总，成交金额为2363亿，售价均在5万-6万元之间。

经过仔细调查，楼市资本论了解到，大约有20%的限价房项目售价低于评估价的85%，这些房源都将转化为共有产权房。

楼市资本论分析，85%的比例也不是固定不变的，在实施过程中，将根据房地产市场的实际情况变化等进行动态调整。

以下这些限价项目，极有可能变为共有产权房。

在楼市资本论看来，此项政策的出台，意味着又一次重要的楼市变革在北京出现，政府加码楼市的决心显而易见！

二、对炒房客的一次精准打击

▌1. 对刚需购房者

《通知》的出台，对真正刚需的购房者来说绝对是重大利好！严厉打击炒房客，遏制炒房，坚决拥护“房子是用来住的，不是用来炒的”！

《通知》的出台，让之前沸沸扬扬的“限价房必须摇号才能买”的谣言不攻自破。

A、《通知》规定：限房价项目的比值高于85%，由开发商面向具备北京购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。

B、这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同，无需摇号。但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年，方可上市交易。

C、限房价项目的比值低于85%，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。即购房者只拥有共有产权住房一定比例的产权。

D、收购转化的共有产权住房，具备北京共有产权住房购房资格的家庭均可申购。这也表明，这部分房源需要通过摇号方式购买。

在楼市资本论看来，通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时，提前锁定的价格较市价偏低，引起投资投机购房人炒房获取暴利。

▌2. 对炒房客

炒房客是这次严厉打击的对象。按照目前的政策导向，炒房客的日子会越来越不好过。《通知》落地后，直接切断一些投机客购买商品限价房的渠道。

而由政府收购的共有产权房，虽然可流转，但投资属性非常弱，这部分限价房的投资获利空间将大大被压缩。很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机将受到打压。

▌3. 对开发商

对于限价房，开发商上调的空间非常有限，在评估价面前只能下调。如果部分限价房再沦为共有产权房，开放商获利空间非常有限。

再加上政府网签后10个月的回款周期，开发商财务成本会增加。目前限价房早已处于预售阶段，政策真正落地前，开放商需要缴纳的利息也使得财务成本不断增加。

另外，对于限价房转共有产权房，如果政府只回购住宅部分，却不回购额外配套的部分，如车位，地下室等，开发商利润空间将被进一步压缩。

▌4. 对房价

限价房本身改变了土地的出让方式，严格控制了土地的价格。单从全市二手住房成交均价来看，去年12月比最高的3月下降13%，限价房对房价起到了抑制作用。

《通知》的出台，将会进一步合理控制土地价格，防止“地王”出现。政府对于限价房的合理估价，对限价房周边在售房项目的引导作用，都将对房价的不合理增长起到抑制作用。

楼市资本论认为，《通知》的出台可以说打通了限价房转化为共有产权房的渠道，进一步打压了炒房客莫取暴利的行为，让房子真正流转到刚需购房者手里。

三、北京加码信号发出，其他城市或跟进

去年“930”楼市调控新政中，北京推出了“限房价 竞地价”的土地出让方式。随后，北京地区越来越多的土地采用此种方式出让。也就是一个商品住宅地块在入市时，就已经明确限定了房子未来的销售价格。

毫无疑问，限价房项目对房价起到了一定的抑制作用。但是如果其售价和与周边同等商品房相差较大时，就会引得大批炒房客，投机折趋之若鹜，本着“买就赚”的心思争相购买，限价房项目反而变成了炒房客莫取暴利的工具！

即使采用摇号的方式，巨大的利润空间还是使得大批投机者参与其中。

楼市资本论认为，住建委起草的《通知》就是为了解决目前存在的问题，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”基本理念，遏制投机客，保护刚需购房者。

这一次，我们又清晰看到北京调控楼市的决心，对今年的房地产行情，要继续保持冷静。

北京的加码信号发出，其他城市会跟进吗？

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