全国房价万元时代来临！你在三四线城市买房值得骄傲

中国小镇青年的日子，可以说是：爽歪歪！集体过上了百万身价的生活。

楼市资本论了解到，据人民网引用《证券日报》的报道，2018年一季度，全国商品房成交均价8507元/平，同比增长6.6%，其中住宅成交均价8275元/平，同比增长8.7%。意味着，如果继续上涨20%，全国均价将超过10000元/平。

目前，我国房价突破万元的城市已经超过60个，这其中有近1/3是三四线城市。

现在，高房价不再是一二线城市的专利，三四线城市的涨幅，让一二线城市都自愧不如。

一切迹象表明，全国房价万元时代来临，你在三四线城市买房值得骄傲！

那么，未来三四线到底如何买？有没有铁律可循？楼市资本论带大家一起探究。

【一】三四线城市高烧不退，房价万元时代来临

从2017年开始，房价就出现了百年难遇的现象：一线城市的房价开始稳定，二三线尤其是三四线城市的房价却突然坐上了火箭，一路上扬。当全国小县城的房子都涨到1万元时，曾经梦想的在一线城市赚够钱就会老家买房，似乎真的成了梦想。

更痛苦的是，今年4月，中国社科院在《中国住房市场发展月度分析报告》中预计，三四线城市房价仍将继续惯性上涨。

如今在三四线城市，房价破万属于正常现象。

环京的唐山、保定、张家口、秦皇岛、承德等城市，江苏的扬州、南通、常州等城市都已经过万。

中国房价行情平台统计的60个四线城市（县级市）数据显示，11个城市均价超过万元，7个城市均价自去年以来上涨幅度超过40%。

【二】小城房价过万的秘密

总的来说，一二线城市和三四城市房价上涨的因素并不相同。

一二线城市主要是因为新房供给过少，而买房的人又很多，房子成为稀缺资源，处于供不应求的局面。可以毫不夸张的说，如果不是因为限价措施，一二线城市的房价还会更高。

而三四线城市的房价上涨主要有以下几种原因：

▌1、大城市购房需求的外溢

以北上广深四个一线城市为例，由于有严格的限售、限贷政策，导致在这些城市工作的外地人很难获取购房资格，因此很多人选择在这些城市的周边置业，因此才有了环京楼市圈、环沪楼市圈等。

相对于大城市的高房价，大城市周边的三四线城市的房价就低了很多，而且很多没有限制，也就自然吸引了很多购房者前来买房。

而炒房者同样会看到机会，也会蜂拥而至，又进一步推高了房价。最明显的，就是燕郊。在燕郊买房的人群中，本地只占很小一部分，大多都是在京工作的外地人，或者是投资客、炒房者。而燕郊的房价能在短期内突破3万元，也是受到这些购房人群的影响。

▌2、棚改货币化安置，去库存

为了去三四线库存，2005年首次提出棚改政策：棚改的地方不分配回迁房，只给钱或者房票。没了房子的棚户改造区的人们拿到房票，横冲直撞杀入房地产市场，因为购买需求的骤增，房价闻声而涨。

数据显示，2017年全国棚改户数为515万套，涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算，平均每户补偿到50万元。而以平均数来看，每个省份棚改三四线城市为10个，相当于每个城市2.6万套，每套50万，杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢？

棚改最终的结果是库存去掉了，地方的经济好了，拆迁户也有房住了，但是苦逼的工薪阶层，买房却越来越难了。

▌3、资源的重新分配

教育、医疗、交通等资源一直是人们追逐的重点。随着城市的发展和扩张，政府会在新建立的学校、医院、高铁站等周围兴建小区，市民的蜂拥而入也进一步抬高了房价。

▌4、高地价

三四线高昂的地价直接就造成建房成本的增加，而且大型房企入驻之后这种现象更加严重，相互恶性竞拍，土地拍卖价也是翻倍翻倍的增长。

【三】三四线的核心买房指标：城市化率

购房者可能会问，三四线甚至小县城房价都过万了，还具备投资价值吗？

楼市资本论的答案是：当然值得买，但是决不能瞎买。

那我们该如何判断一个城市是否具备投资价值呢？

核心的指标：城镇化率。

国家统计局：2015年中国城镇化率为56.1%，王健林说真实的城镇化率才40%多，不管多少，反正就是很低，国家定的目标是2020年60%，过去这些年基本以1.35个百分点增长，我相信统计局2020年能完成60%这个数据。中等发达水平国家和地区的城镇化率不约而同现在是85%，西方发达国家的城市化率都在95%左右，美国是97%，不管多少，只要知道很高就行。要达到85%的水平的话，中国大概需要4亿人城镇化。

这个过程就是，农村人口涌向4、3、2、1线城市，4线城市涌向3、2、1线城市，3线城市涌向2、1线城市，2线城市涌向1线城市的过程。（以下选择购房城市基于此逻辑）

人口、经济、地理位置：城市的发展与壮大先天因素。

1、不断的人口流入

4线及以下城市人口，总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住，不值得购买。如果要预测这些地方房产价值，就是房屋造价加些许利润。（也许低于造价），目前看就是3000元/平，未来随成本增加而相对增加。

数据也印证这一点，如下图2015年统计局年报。下图紫色部分，人口在不断集中，另一个角度来说，我们也可以以此来划分1、2、3线城市。总数量不超过150个，其中3线城市数量2014年图中显示是91个，个人观点认为房价未来只是正常市场价格，每年的增长也就是通货膨胀的部分，能抵抗通货膨胀而已。所以真正值得我们提前做出决策的、值得提前买入的基本就是17+35=52个城市中的这些了。

上图统计是以城市市辖区为对象的，相对于城市总人口更具参考性。关于这些城市总人口排名统计，详见下面第二点，与GDP指标筛选一起统计。

2、GDP指标筛选

产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平，本文弱化政府政策，尽量不谈，大家懂的。但还是强调中国城市的发展体现着强大的政府力量。几十年中，中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。中国的800 多个城市中有200 多个人口超过100 万（在整个欧洲，人口超100 万的城市只有35 个）。而未来，大城市还会越来越大。据麦肯锡预测，2030年，预计将有10亿人生活在城市中。

根据第一点中说的52个城市，下图统计了16年前3季度的GDP排名结果如下：

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狭隘的讲，光用GDP这一个指标来筛选，基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的。如果再进一步，考虑下这些城市的面积（如图中的重庆，哈尔滨，鄂尔多斯）、教育医疗资源，行政区划等因素，毫无疑问，还有很大的优化空间。

3、是否处于一线、新一线都市圈

从到中国核心区域经济地带的距离看，最有红利的城市分别是一线城市和新一线城市的都市圈内。这些城市经济强劲，拥有众多产业，交通便利，资源丰富，有众多房企入驻。因此在一线和新一线城市辐射到的区域，我们可以进行投资。

一线城市：北京、上海、广州、深圳。

比如环京的北三县，环沪的嘉兴、昆山以及临深的东莞都有较高的投资价值。

2018年15个新一线城市依次为成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡。

不少“环新一线”也成为了投资需求热点，比如临近武汉的鄂州，毗邻南京的镇江、句容，紧邻杭州的安吉等等城市纯粹投资的占比均超过20%，相比“环一线”城市接受的自住性外溢需求而言，这些“环新一线”城市反而更多地在接受中心城市的投资外溢性需求。

以上几点，可以说是，投资三四线房子的铁律。

我是小镇青年，我骄傲！果然是，风水轮流转。

楼市资本论认为，着眼未来，小县城房价过万这个现象还是平常心看待。房价上涨是大的趋势，这是我们不能改变的。

我们能做的就是，在众多房子中找到最适合自己的那一个。