北京CBD一号烂尾楼再上市，佳兆业广场能否风水破局？母公司迎来还债高峰

楼市资本论获悉，近日，北京佳兆业铂域行政公寓试营业，面向国贸CBD周边的高端人群，推出面积从90平方米至268平方米不等的全服务式套房104套，月租人民币35000-90000元不等。

这是佳兆业在京推出的首个高端公寓产品，尽管租赁市场波澜不惊，但对这座位于建国路与西大望路十字路口黄金地段、号称全北京最贵的烂尾楼来说，终于摆脱了长达14年的烂尾魔咒，似乎要起死回生了。

但是，如果我们看一下操盘手佳兆业如今背负的债务数字，就不会那么乐观了。

资料显示，佳兆业目前净负债率高达300%，在上市房企中高居榜首。而且今年即将迎来偿债小高峰——全年短期债总计金额达221亿元，超出了公司所能够调动的现金及银行存款。

在债务高压下，佳兆业广场这个金娃娃能否不再易主，实现长期租赁经营，仍有待观察。

【一】债务阴影笼罩神奇烂尾楼

佳兆业广场的前世今生，可以追溯到2004年。这个项目最初的名字为“耀辉国际城”，开发商王志才拿到手以后，无力独自开发，将项目62%的股权价以3100万元出售给本地开发商天鸿宝业（如今首开股份的前身）。

2008年4月，首开股份因为“不擅经营豪宅”，以4.587亿元转让给了香港世纪协润。项目改名为“擎峰阁”，正准备开工销售时，谁料迎头撞上金融危机和楼市调控，市场销售冷淡，开发商不得已再次转手。

这回的接盘人是中国奥园，2009年7月，他们以3.7亿元收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得项目操盘权，并改名为“长安8号”。在此后的三年里，由于双方就股权问题一直未能达成一致，项目销售受阻，“长安8号”也成为国内知名度最高的烂尾楼。

长期烂尾的长安8号

2012年3月，香港投资公司金利丰以14.8亿元购得“长安8号”51%的股权，成为它的第五任主人。第二年，佳兆业耗资60亿元，从金利丰集团手中收购该项目，以“代建代管”的形式介入开发，很快就完成了封顶和外立面的施工。

佳兆业在地产界素有“烂尾楼专家”之称，接手“长安8号”之后，将其更名为佳兆业广场，打算包装成精装修高端豪宅现房出售。就在市场纷纷看好之时，谁都没有想到，佳兆业卷进深圳官员蒋尊玉落马事件，深陷危机，生死未卜，原定2015年年中推售的精装产品也无疾而终。

“长安8号”坐拥京城东大门的CBD黄金地段，却命运多舛，坊间有人归因于风水欠佳，流传多种说法。一种说法是八王坟因前清八王爷——英亲王阿济格赐死后落葬此地而得名，煞气太重，而“长安8号”正当其风水死角；还有人据阴阳五行相生相克说，称正对面华贸的“三板斧”造型，以金克木，斩断了“长安8号”运势；更有人直接指“长安8号”的造型，前碑后坟，大凶！

尽管这些说法多是无稽之谈，但事实是，“长安8号”又沉寂了两年多，直到2017年3月佳兆业在香港股市复牌，其在全国业务陆续被重新激活，这一项目才重获推进。

从2004项目落地，到2018作为自持物业租赁上市，这个项目前后六次易手、历经14年生死劫难，终于迎来了曙光。楼市资本论认为，当前北京楼市在政策调控下正回归居住属性，租赁住宅市场风生水起，佳兆业广场瞄准高端需求，依靠产品运营赚“慢”钱，是一个基于市场理性的不错选择。

然而，公司头上的高额债务，却像一片乌云压在佳兆业广场上空，又让人对该项目的经营前景，不能不抱有几分疑虑。

【二】佳兆业烂尾发家史

佳兆业1999年成立于深圳，由祖籍广东普宁的郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟创办。老大郭俊伟是香港富昌金融集团主席，不直接参与佳兆业事务；老二郭英成担任佳兆业集团主席兼执行董事；老三郭英智任副主席、执行董事。

成立当年，佳兆业拿到的首个房地产项目，就是深圳龙岗区布吉镇的一个烂尾别墅群地块。郭英成将其改造成为综合住宅项目，更名为桂芳园，2000年9月公开发售。2003年11月，佳兆业又以4亿元人民币的价格拍下了邻近深圳市政府的烂尾楼“子悦台”，销售时改名为深圳佳兆业中心，成为佳兆业第一个商住综合开发项目。

由于改造料尾项目频频得手，佳兆业在地产界获得“烂尾楼专家”的雅号。2009年12月，公司赴港上市，这时规模还很小，上市融资仅得34亿元，相当于其2008年全年合约销售额。

在这以后，中国政府逐渐收紧楼市调控，地产商的日子都不好过。佳兆业为应对政策调控，2010年战略性进军三四线城市，开启了有史以来最激进的扩张布局，当年共取得16个项目地块，新增建筑面积约540万平方米，拿地金额合计约52亿元人民币。

两年后，佳兆业的发展战略又从三四线城市转回一二线城市，到处物色旧城改造，不惜高价拿地。2013年，公司为增持一二线城市土地而耗资141亿，在广州、上海的招拍挂中，拍得的楼面价和周边楼盘售价相差无几。当年8月，以60亿拿下烂尾楼“长安8号”，进入北京，也是这项新战略的成果之一。

坐拥大好地块，公司紧接着向300亿元的年度销售目标发起冲击。2014年前11个月，销售额达到272亿元，这是佳兆业有史以来最好的业绩。眼看胜利在望，谁都没有想到，佳兆业却因创始人郭英成卷入深圳政法委书记蒋尊玉的严重违纪案，导致楼盘被锁定、资金遭冻结，在最后冲刺时刻倒地不起。

蒋尊玉与郭英成

此后两年，佳兆业在生死边缘苦苦挣扎：股票停牌、资金链断裂、现金流枯竭、债务危机爆发……一连串变故和打击接踵而至，郭英成被迫去职。公司命悬一线，岌岌可危。就在他们努力争取复牌时，又因一笔400亿元的隐瞒负债而沦为资本市场的众矢之的。

2015年10月，法务会计公司富事高进驻深陷财务危机的佳兆业，开展财务调查。最终报告于2016年12月19日深夜由郭英成签发，公之于众。在公众所知的650亿元境内外债务之外，这份报告曝光了佳兆业近400亿元的隐瞒负债，以及此前在财报中涉嫌粉饰财报、伪造文件、虚构交易等不良行为。

佳兆业因此陷入诚信危机，成为众矢之的，受到整个资本市场的抨击，导致融资利率和难度高居不下。与其合作多年的普华永道为了守住底线，拒绝出具无保留意见的财报，最终和佳兆业分道扬镳。

【三】郭英成重出江湖

2017年3月27日，佳兆业在停牌两年后正式复牌。在当天召开的2016年度业绩会，从公众视野消失了两年的佳兆业主席兼执行董事郭英成重新现身。

从命悬一线到重回正轨，佳兆业创造了地产界的一个传奇。2017上半年，佳兆业销售同比增长了63%至225亿，毛利率33.3%，同比增加15.7个百分点，核心净利润由净亏损9.08亿变为盈利11.35亿，现金亦从2016年底的165.72亿上涨到248.01亿。应该说，复出后的首份成绩单，各项业务数据还是不错的。郭英成当时特别强调，佳兆业33.3%的毛利率在行业中具备优势。

但是，高企的债务问题并没有缓解。当时佳兆业总资产约1916.16亿，总负债为1666.59亿，负债率仍维持在约87%的较高水平。对此，郭英成坦承负债确实偏高，“我们会认真控制和认真检讨。”

未来如何降低负债，郭英成提出的办法：

一是在城市更新项目上寻求合作，可以卖出部分项目或通过合作来降低负债，同时通过加快城市更新项目的手续完善来降低负债。

二是大力拓展多元业务，依托旗下地产项目，进入医疗、科技、健康、教育、产业、长租公寓等领域。显然，推出佳兆业铂域行政公寓，就是发展多元业务的一次有效尝试。

目前，佳兆业的多元业务已涉及房地产开发、金融服务、城市更新、文化体育、商业运营、足球俱乐部等20多个细分领域，但在2017年集团收入中仅占4.8%，物业销售占比仍高达95.2%。显然，多元业务远水难救近火。

公开资料显示，2017年，佳兆业资产总计2133.8亿元，净负债率高达300%，同比回落不到8个百分点，在千亿资产规模以上的房企中高居榜首。

【四】债务难题待解

2018年，佳兆业将迎来短期债的偿还小高峰，一年以内的短期债总计金额达221亿元，而目前佳兆业所能够调动的现金及银行存款，即使在加上受限制现金的前提下也不过210亿元左右，不足以覆盖其债务。

此外，佳兆业的有息负债中还有890亿元，需要在未来2-5年内还清。因此，在可以预见的未来，其债务负担仍将持续存在，融资成本也会持续攀升。曾经诚信有亏，如今债台高筑，佳兆业未来将如何步出债务泥潭？

值得注意的是，佳兆业重归市场之后，正好赶上粤港澳大湾区概念起飞。

据2017年公司财报，佳兆业全年实现合约销售金额447.1亿元，其中，粤港澳大湾区的销售份额就占了半壁江山，销售贡献率高达56%。得益于此，集团总收益同比增长84.4%；毛利录得89.3亿元，同比增长286.4%。

从公司土地储备来看，佳兆业现拥地约2200万平方米，其中大湾区土地储备近1300万平方米，约占总量的58%，货值超过3000亿元。

楼市资本论认为，这或许是上天赐予郭英成、助其解困的绝好大礼。对这个曾经的“旧改之王”来说，佳兆业目前在现金流和销售方面占有一定优势，最困难的时候或许正在过去。

毋庸置疑，降杠杆仍然是未来地产常青树的首要法则。